原告王某戊。

委托代理人龙某。

被告彭某。

委托代理人林某某。

原告王某戊与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案，原告王某戊于2009年12月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈进担任审判长，人民陪审员陈毓奇、沈振民参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员鲁悦担任记录。原告王某戊的委托代理人龙某，被告彭某及其委托代理人林某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某戊诉称，原告与被告于2009年8月1日签订了一份《门面出租合同》，由被告将位于x号门面出租给原告，合同约定月租金2100元，租期3年。合同还约定，被告须保证对所出租的门面具有完全的所有权和没有用于抵押担保；在原告承租期内，如被告因该房屋或房屋内的土地与第三方发生纠纷或被告与第三方的纠纷涉及该房屋及该房屋范围内的土地，原告有权解除合同，由被告承担违约责任，违约金不足以弥补损失，还应赔偿原告的所有损失。

合同签订后，原告向被告一次性支付了15个月房屋租金x元和押金2000元。同日，原告与该门面的原承租人李某红签订了《门面转租合同》，并向李某红支付了门面转让费x元。原告在接收某面准备装修时，该门面因存在权属争议，原房主的儿子要求原告停止装修。同年8月12日该门面被法院查封，导致原告停止装修。原告对此与被告协商处理退租及赔偿损失事宜，但无结果，遂以彭某及李某红为被告向法院提起诉讼，要求彭某返还租金、押金及赔偿损失，要求李某红返还门面转让费。之后，法院作出判决，判令彭某返还原告租金、押金x元，赔偿损失x元，并认为李某红收某门面转让费并无不当，门面转让费属于与彭某约定的损失范围，应向彭某主张。故再次向法院起诉，要求判令被告赔偿原告门面转让费x元，并承担本案诉讼费用。

被告彭某辩称，被告并非门面转让合同的转让方，也未向原告收某门面转让费，因此无需向原告返还门面转让费。原告在转让门面时明知该门面有权属纠纷，还要求与门面原承租人李某红签订门面转让合同，原告自己也有过错，应对自己的损失负责。被告并非房屋所有权人，被告无出租的权利，因此该合同无效。原告与被告原签订了一份租赁合同，但在得知门面有权属纠纷后，非但没有与被告解除合同，还与原告重新签订了一份租赁合同，并增加了违约条款，由此可见原告的动机不纯。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年8月1日被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《门面出租合同》。之后，原告与被告又于同日重新签订了一份《门面出租合同》，该份合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于x号门面，甲方必须保证对所出租的门面享有完全的所有权，并且保证该门面使用权没有用于抵押担保，以此所产生的法律纠纷和后果以及乙方的经济损失由甲方负责；出租房屋面积共54平方米；房屋租赁期限共3年，自2009年8月1日起至2012年8月1日止；租金为每月2100元；房屋押金为2000元；在承租期内，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人的纠纷涉及该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常装修或营业时（停止装修一天按照门面日租金的三倍赔偿损失），乙方有权解除合同，由甲方按当年年租金20%支付违约金，违约金不足以弥补乙方经济损失的，还应赔偿乙方的所有经济损失（包括门面转让费以及装修商品损失费以及加盟费等其他损失费用）；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方所有的经济损失（包括门面转让费以及装修费、商品损失费以及加盟费等其他损失费用）。证明人李某红在该份合同上签名证明。合同签订后，原告当日即向被告支付了15个月的房屋租金

x元及押金2000元。

2009年8月1日原告与该门面原承租人李某红及被告共同签订了一份《门面转让合同》，合同约定：李某红自愿把x号门面转让给原告，转让金额为

x元（其中包括2009年8月、9月的房租以及1000元房屋押金和阁楼一个）；原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由李某红负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。原告、被告及李某红均在该合同上签名。当日原告向李某红支付了转让费x元。

另查明，x号门面属于陈凯云的安置房屋。2009年4月28日陈凯云向被告彭某出具了一张收某，注明收某该门面及房屋的购房款200万元。原告租赁门面后立即对门面进行装修，陈凯云的儿子以该门面有权属纠纷阻扰原告装修。2009年8月12日该门面因陈凯云与他人的债务纠纷被法院查封。原告遂以彭某及李某红为被告向法院起诉，要求彭某返还门面租金并支付违约金，赔偿装修损失等共计x元，要求李某红返还门面转让费x元。法院经审理后，判决彭某返还原告租金、押金共计x元并赔偿原告损失x元。以李某红收某转让费并无不当，门面转让费系原告与彭某在门面出租合同约定的损失赔偿范围，原告可另行主张为由，驳回了原告对李某红的起诉。现原告向本院起诉，要求被告赔偿门面转让费。

上述事实，有《门面出租合同》、《门面转让合同》、收某、《民事判决书》、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，被告虽不是x号门面的所有权人，但系该门面的实际占有使用人，故本院认定原告与被告所签订的《门面出租合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法成立并有效，在原、被告之间产生法律效力。原告与门面原承租人李某红签订的《门面转让合同》也系双方真实意思表示，应认定为合法有效，李某红依合同约定可向原告收某门面转让费。

原、被告在合同中约定在承租期内，如被告与第三人的纠纷涉及该房屋及房屋范围内的土地，致使原告无法正常装修或营业时，原告有权解除合同，并要求赔偿所有经济损失（包括门面转让费以及装修商品损失费以及加盟费等其他损失费用）。被告未尽到保证出租房屋在租赁期间不与他人发生纠纷的义务，且该门面已被法院查封，属于合同履行瑕疵，原告可以此为由解除合同，并要求被告承担违约责任。原告支付给原承租人李某红的门面转让费x元的损失系原、被告约定赔偿的损失范围，被告应依照约定向原告赔偿门面转让所受的损失，故本院对原告要求被告赔偿门面转让费x元的诉讼请求予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：

被告彭某于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿原告王某戊门面转让费损失x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费550元，由被告彭某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长陈进

人民陪审员陈毓奇

人民陪审员沈振明

二0一0年六月十七日

代理书记员鲁悦