原告焦作市X区X街道办事处郝杰社区居委会（以下简称郝杰社区居委会）

法定代表人马某，主任。

委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。

被告张某，女，X年X月X日出生，汉族。

第三人毋某，女，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人陈冠东，河南隆成律师事务所律师。

委托代理人郑金宁，河南正乾坤律师事务所律师。

原告焦作市X区X街道办事处郝杰社区居民委员会与被告张某合某纠纷一案，本院于2010年5月19日决定立案受理，2010年9月14日原告申请追加毋某作为第三人参加诉某，本院于2011年1月7日向被告及第三人送达了起诉某、应诉某知书、举证通知书等材料，同日向原告郝杰社区居委会送达了举证通知书等材料。本院受理后，依法组成合某庭，于2011年2月23日和3月7日两次公开开庭进行了审理，原告法定代表人马某及其委托代理人王清喜、被告张某、第三人毋某的委托代理人陈冠东、郑金宁到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，原告与被告张某于2005年5月1日签订承包合某，由原告将位于本市X区法院所有房屋整体承包给被告使用，期限为10年。被告接收后进行了装修并进行宾馆经营。根据合某被告应向原告缴纳第一年承包费35万元，以后每年40万元。但是从原、被告签订合某开始，被告只向原告缴纳了头两年的租金共75万元。从2007年至今，被告未再向原告缴纳租金，共计拖欠租金120万元，原告多次找被告协商未果。故诉某法院，要求1、判令解某、被告2005年5月1日签订的承包合某；2、判令被告缴纳2007年至2009年的租金120万元；3、本案诉某费由被告承担。

被告张某辩称，被告欠原告租金是事实，但对原告起诉某数额有异议，当时修房顶花了x多元，安电表x元，修下水管道7000元，这些费用和被告协商好从所欠的租金中扣除。被告不同意解某合某，经原、被告协商，被告为原告出具了还款计划，原告同意被告将润龙宾馆转让给第三人毋某。对原告起诉某其他事实无异议。

第三人毋某述称，原、被告签订的合某合某有效，不存在解某合某的条件。被告张某与第三人的之间的转租关系合某有效，并得到了原告的同意，是三方的真实意思表示。第三人未拖欠原告租赁费，第三人在接手经营该宾馆后投入大量的资金进行装修、购买设备，所以原、被告的合某应继续履行，第三人的合某权益应得到法律保护，故应驳回原告的诉某请求。另外，本案诉某程序不合某，被告张某现被羁押于焦作市看守所，被限制人身自由，不具备应诉某条件，根据“先刑后民”的原则，本案应中止诉某，待被告张某恢复人身自由后再开庭审理本案。

根据原、被告及第三人的诉某意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告2005年5月1日所签订的承包合某是否应当解某；2、被告拖欠原告租金的数额。

围绕争议焦点原告提交以下证据：1、2005年5月1日原、被告签订的承包合某一份，根据该合某第二条和第六条的规定，原告有权提前与被告解某合某；2、还款计划一份，证明被告张某拖欠原告租金120万元。被告张某质证如下：对证据1、2的真实性无异议，但原告改成社区后，原、被告又签订了一份合某。被告毋某质证如下：对证据1的真实性有异议，润龙宾馆在工商部门备案的是租赁合某而不是承包合某，该合某是已经被废止的合某，已被原、被告后来签订的合某替代；对证据2的真实性无异议，该证据是对证据1的变更，说明原告认可被告欠款的事实，原、被告双方对解某合某的事由进行了变更。

围绕争议焦点第三人提交以下证据：1、转让协议一份，证明第三人与被告之间存在合某转让关系，转让时间在被告的经营期限内，转让协议明确了被告与第三人的权利义务关系；2、2007年5月1日原、被告签订的房屋租赁合某一份，证明原、被告之间形成了新的租赁关系，该合某从内容上明确了①原、被告约定的租赁期限到2015年6月30日止；②不需要经过原告同意，被告即可对外转租；③原、被告明确了违约责任，即被告如到期不交租金被告应向原告缴纳违约金，排除了解某租赁合某这一违约处罚行为；该合某的签订时间是村X区的时间，新成立的郝杰社区居民委员会法定代表人李松山与被告重新签订了合某，由于当时居委会的公章尚未启用，法定代表人签字确认了该合某的效力；3、2005年5月1日原、被告签订的房屋租赁合某一份，该合某是从定和工商所调取的，证明原告的诉某与本案没有关系，承包和租赁是两个概念，应以在工商部门登记备案的合某为准；4、工资表一份，证明从2009年11月2日到2010年1月3日，原告派人看管润龙宾馆，给看管人员发放工资，第三人接管该宾馆后，原告就将看管人员撤离了，第三人接管润龙宾馆是经过原告同意认可的，工资表上有马某和李松山的签字。原告质证如下：证据1与本案没有关系，被告将宾馆转让给第三人，原告既不知情也不同意；对证据2的真实性有异议，虽然李松山的签字是真实的，但没有加盖原告的公章，原告不认可该合某；对证据3的真实性有异议，原告从未见过该合某；对证据4的真实性无异议，但只能证明当时原告向被告张某催缴房租被迫采取了不恰当的措施，不能证明原告对被告转租事实的认可。被告质证如下：对证据1、2、3、4的真实性均无异议，三份合某原、被告都各执一份。

被告张某未提交证据，称其现被羁押于看守所，有证据但无法提交，也没有条件委托代理人。

本院依法对李松山和陈长州进行了询问，原告对两份询问笔录质证后，发表如下质证意见：对两份询问笔录不认可，马某除了在2005年有三个月没有参加村里的会议，其他时候都参加了会议，李松山没有在会议上说过更改合某内容，连被告拖欠租金的事情都没有说过，村里只给马某移交了2005年的承包合某，其他的合某原告现任法定代表人马某都不知情。被告和第三人对两份询问笔录均无异议。

经合某庭评议，对原告提交的证据认证如下:原告提交的证据真实、合某、有效，本院依法应予以确认。对第三人提交的证据认证如下:证据1、4不能证明与本案具有关联性，依法不予认定；证据2未加盖原告公章，合某形式存在瑕疵，且该合某对原合某约定的事项进行了重大变更，未经过村民大会表决通过，违反《村X组织法》第二十四条的规定，故该合某无效；对证据3的真实性予以认定。

本院根据当事人的陈述、举证及有效证据，对本案事实确认如下：2005年5月1日，郝庄村村民委员会与被告签订承包合某，约定郝庄村X区法院所有房屋承包给被告张某使用，承包期限10年，从2005年7月1日至2015年6月30日，承包费第一年为35万元，以后每年40万元，每年6月30日前交清下年的承包费，如有特殊情况可推迟两个月，如到期不交，自行解某合某。后郝庄村村民委员会又与被告张某签订房屋租赁合某一份，内容同承包合某一致，落款日期仍是2005年5月1日，该合某为被告注册焦作市X区润龙宾馆时备案使用。被告张某开始经营该宾馆后，向原告缴纳了2005年和2006年的租金共计75万元，从2007年开始，被告未再向原告缴纳租金。2009年12月30日，被告张某为原告出具还款计划，承诺在2010年1月10日前偿还20万元，2010年3月30日前偿还20万元，2010年7月30日前偿还20万元，2010年12月30日前偿还20万元，剩余所欠租金在2011年3月30日前一次性还清。后被告张某未依照还款计划偿还所欠租金。

另查明，2009年12月2日，被告张某与第三人毋某签订转让协议，约定被告“将承租郝庄村X区人民法院现润龙宾馆）所有的房屋租赁、宾馆经营权及设备投资”，以110万元的价格转让给毋某。毋某接手宾馆后，更名为世都快捷酒店，并经营至今。

本院认为，2005年5月1日原、被告签订的承包合某和房屋租赁合某系双方的真实意思表示，两份合某内容一致，承包合某虽名为承包，但从合某内容来看实为租赁合某。该合某签订后原告已将房屋交付被告使用，截止2009年12月30日，被告已欠原告租金120万元，虽然被告为原告出具了还款计划，但被告未按承诺还款，也未再向原告缴纳过任何费用，被告的违约行为已致使原告不能实现该合某目的，现原告要求解某该承包合某，理由正当，应予支持。原告要求被告交纳租金120万元，理由正当，应予支持。被告辩称应从租金中扣除部分费用，但未提供有效证据加以印证，应依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合某法》第九十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、解某、被告2005年5月1日签订的承包合某，被告张某和第三人毋某应于本判决生效后三十日内将其占用原告的所有房屋返还原告；

二、被告张某于本判决生效后十日内支付原告租赁费（略）元。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费x元、保全费5000元，由被告张某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某河南省焦作市中级人民法院。

审判长康福军

审判员冯爱萍

审判员王亚华

二0一一年三月十一日

书记员冯张某

河南省焦作市X区人民法院

民事判决书（附页）

（2010）山民初字第X号

（2010）山民初字第X号判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下：

1、《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

2、《中华人民共和国合某法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解某合某：

（一）因不可抗力致使不能实现合某目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的；

（五）法律规定的其他情形。