上诉人（原审原告）北京九方城建筑工程顾问有限责任公司，住所地北京市海淀区X路X号西院X号楼X室。

法定代表人闫某某，总经理。

委托代理人董某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京九方城建建筑工程顾问有限责任公司行政经理，身份证住（略）－X号。

委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京九方城建建筑工程顾问有限责任公司职员，住（略）。

被上诉人（原审被告）北京德瑞恒房产管理咨询有限公司，住所地北京市朝阳区X路X号院嘉多丽园X号楼北平房。

法定代表人张某某，总经理。

委托代理人许某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京德瑞恒房产管理咨询有限公司法律顾问，身份证住（略）。

上诉人北京九方城建筑工程顾问有限责任公司（以下简称九方公司）因与被上诉人北京德瑞恒房产管理咨询有限公司（以下简称德瑞恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月24日受理后，依法组成由法官闫某担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

九方公司在一审中起诉称：双方系物业管理关系，双方于2007年7月13日签订房产管理协议约定，由德瑞恒公司给九方公司承租的位于丰台区X乡X村前泥洼乙X号院独楼提供物业管理并提供1000平方米的室外停车场，九方公司每年支付x元管理费。协议签订后，九方公司依约履行了协议约定的义务，而德瑞恒公司没有提供物业管理及1000平方米的室外停车场。经九方公司多次找德瑞恒公司协商，德瑞恒公司无法提供约定的停车场。现请求依法解除双方签订的房产管理协议，判令德瑞恒公司退回依据房产管理协议取得的费用x元，诉讼费6400元由德瑞恒公司支付。

德瑞恒公司在一审中答辩称，双方所签房产管理协议是房屋租赁合同的组成部分，九方公司无解除依据。九方公司所述与事实不符，不同意其诉讼请求。

一审法院审理查明：2007年7月13日，德瑞恒公司（出租方，甲方）与九方公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同约定，德瑞恒公司将位于丰台区X乡X村前泥洼乙四号院独楼共三层和后单层配房出租给九方公司作为宾馆用房，租赁期限7年，自2007年7月13日至2014年10月21日止；第一年租金为x元，分两次支付，第二年租金为x元，分两次支付；甲方满足租赁物符合宾馆用房所需的外部资源条件，包括：电源负荷（动力及照明负荷）>x；供水量>54平方米/d；1000平方米室外停车场及电话、有线电视、网络等系统的接入条件；若现状电源满足不了乙方的经营要求，甲方同意向供电部门申请增容，增容所需费用在x元以内由乙方自理，超过x元由双方各承担一半费用；乙方承担租赁期内发生的水电费、电话费、电视收视费、网络使用费等房屋运行费用；第十三条合同的解除第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的，甲方有权停电、停水，造成的所有损失由乙方承担。2、擅自改变该房屋用途的。乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的6%向甲方支付违约金。当日德瑞恒公司（管理方，乙方）与九方公司（委托方，甲方）还就上述房屋的租赁事宜签订《房产管理协议》约定，乙方应保障甲方物业（房屋）处于适用和安全的状态；乙方满足甲方物业的外部资源条件，包括：电源负荷（动力及照明负荷）>x；供水量>54平方米/d；1000平方米室外停车场的供应；管理期限约定为7年，在《房屋租赁合同》生效期间，任何一方不得解除本管理协议；物业管理费第一年为x元，第二年为x元，均为两次支付；本协议的履约受房屋租赁合同中除第七条租金条款外的所有条款的约束，即该合同条款事项发生时与本协议形成连带责任。上述合同签订后，德瑞恒公司按约定履行了向九方公司交付租赁标的物的义务并按《房产管理协议》约定履行了该协议的相关义务。合同履行期间，九方公司未能全面履行向德瑞恒公司支付租金及物业管理费的义务。2008年11月7日，德瑞恒公司与九方公司就九方公司拖欠租金及物业管理费事宜签订协议书约定，1、北京丰桥致佳酒店有限公司（九方公司在其租赁场所注册实体）欠德瑞恒公司2008年10月20日至2009年4月20日房租75万元整，由九方公司于2008年11月16日支付给德瑞恒公司30万元整（支票支付日期为2008年11月8日）；2、其他45万元从2008年11月15日起计算利息，利率为每月本金的3%，该项本金和利息于2009年1月31日前支付给德瑞恒公司；3、九方公司没有按上述第二款兑付，德瑞恒公司有权无条件对北京丰桥致佳酒店有限公司实施停电。上述拖欠款项75万元其中包括租金及物业管理费。上述协议签订后，九方公司未能按上述约定履行向德瑞恒公司支付拖欠租金及物业管理费的义务。2009年1月4日，德瑞恒公司函告九方公司载明：你公司下属未经我公司同意擅自在租赁房屋上架设天线，违背了我公司与你签订的租赁合同条款及所欠我公司房屋租赁和物业管理费用，经多次口头通知和书面告知，现我公司正式通知，限你单位2009年元月6日前将架设在租赁房屋上的天线拆除，结清所欠租金和管理费共计75万元，否则我公司将终止与你单位的租赁合同，收回出租房屋。随后九方公司仍未履行上述义务。同年3月20日，德瑞恒公司通告九方公司载明：九方公司下属速8酒店因长期拖欠我公司房租经多次催缴无果，于2009年元月6日告函已终止租赁合同，你方仍继续经营，现特此通告合同已终止，自行处理贵重物品，如丢失本公司概不负责。随后德瑞恒公司将其出租九方公司的上述房屋收回。一审法院审理中，九方公司称德瑞恒公司没有向其提供物业管理及1000平方米的室外停车场，但九方公司就其这一主张未能向一审法庭提供有力证据。

一审法院判决认定：根据已查明的事实，德瑞恒公司与九方公司签订房屋租赁合同及《房产管理协议》后，德瑞恒公司按合同约定履行了向九方公司交付房屋及《房产管理协议》约定的相关义务。合同履行期间，九方公司未能全面履行向德瑞恒公司支付房屋租金及物业管理费的义务。综观德瑞恒公司与九方公司签订的房屋租赁合同及《房产管理协议》内容看，虽然双方就房屋租赁事宜签订了两份合同，但《房产管理协议》所约定的内容已在房屋租赁合同中做出了明确约定，应当认定，双方所签《房产管理协议》并非实质意义上的物业管理合同。现九方公司要求解除双方签订的《房产管理协议》，德瑞恒公司亦要求确认双方签订的《房产管理协议》已于2009年3月20日解除，基于上述事实，对九方公司要求解除双方签订的《房产管理协议》的诉讼请求，应予准许。对九方公司缺乏事实及法律依据的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院判决：一、解除九方公司与德瑞恒公司签订的《房产管理协议》。二、驳回九方公司其他诉讼请求。

九方公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、《房屋租赁合同》与《房产管理协议》内容明确，各自独立。2、如果德瑞恒公司主张其提供了物业管理以及停车场，不应九方公司举证，应当由德瑞恒公司举证证明。3、一审法院认定九方公司没有全面履行租赁及管理合同与事实不符，没有证据支持。4、争议合同性质应当是停车场地物业管理合同，德瑞恒公司没有履行该合同的能力，该合同应予解除，九方公司第二年拒付款项不属于违约。

九方公司上诉请求是：撤销原判；判令解除双方签订的房产管理协议同时，改判解除合同的原因是德瑞恒公司违约所致；德瑞恒公司返还九方公司x元物业款。

德瑞恒公司服从一审法院判决，其口头答辩称：双方存在租赁合同关系，德瑞恒公司解除合同是因为九方公司拖欠房屋租金。

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有德瑞恒公司与九方公司签订的房屋租赁合同及《房产管理协议》、九方公司已支付租金及物业管理费凭证、德瑞恒公司就九方公司拖欠租金及物业管理费的相关事宜与九方公司签订的交纳上述费用协议书、德瑞恒公司向九方公司发出的催缴函告及解除合同通告、庭审笔录在案佐证。

本院认为，德瑞恒公司与九方公司签订的《房屋租赁合同》及《房产管理协议》中，《房产管理协议》所约定的内容已在《房屋租赁合同》中做出了明确约定，因此，双方所签《房产管理协议》不是实质意义上的物业管理合同。九方公司不能证明德瑞恒公司取得的90万元系物业管理费用，一审法院对九方公司该部分诉讼请求未予支持并无不当。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六千四百元，由北京九方城建筑工程顾问有限责任公司负担（已交纳）。

二审案件受理费一万二千八百元，由北京九方城建筑工程顾问有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长闫某

代理审判员李晶雪

代理审判员郭菁

二○○九年十二月十一日

书记员卢静