湖南省衡阳市X区人民法院

民事判决书

（2011）雁民一初字第X号

原告许某，女，43岁。

委托代理人秦家湘，湖南秦湘律师事务所律师。

委托代理人杨洁，湖南秦湘律师事务所律师。

被告衡阳崇业建设开发集团有限公司（以下简称崇业公司），住所地：衡阳市X区E栋一楼。

法定代表人王某，董事长。

委托代理人匡某，男，33岁。

委托代理人肖某，男，31岁。

原告许某因与被告崇业公司发生商品房预售合同纠纷，于2011年6月20日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年7月28日、2011年8月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人秦家湘、杨洁和被告崇业公司的委托代理人匡某、肖某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告许某诉称：2010年4月，原告到被告开发的崇业广场售楼部购买其预售的写字楼，在售楼小姐熊艳艳的推荐下，原告决定购买X号房，并于2010年4月15日交定金x元。2010年4月27日，原、被告签订了《商品房预售合同》，原告并依约交纳了90%的房款，包括定金在内共付给被告x元。此后原告多次催促被告网签电子合同，被告却以各种理由拒绝推脱，亦未能按合同约定在2010年12月30日前交房。2011年6月11日，原告发现1509房在采光、观景方面与约定不符；合同面积从约定的138平方米变更为124平方米；房号从1509变更为1408，且1509房早在2006年即被衡阳市中级人民法院查封。综上所述，由于被告隐瞒写字楼被法院查封的事实、虚假宣传、擅自改变房屋设计、逾期交房，致使原告的合法权益遭受重大损失，现要求：1、判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款本息x元并赔偿原告损失x元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告许某为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：

1、原、被告签订的《商品房预售合同》，旨在证实原、被告双方于2010年4月27日签订了《商品房预售合同》，买卖的标的为崇业广场三区X房，原告应依合同约定在2010年12月30日前向原告交房；

2、崇业集团出具的编号为（略）、7569的收款收据2张，旨在证实原告依约向崇业公司交纳了购房款x元；

3、被告提供给原告的《测绘报告表》，旨在证实崇业公司单方面通知原告将其购买的X号房变更为X号，面积从合同约定的138.53平方米变更为124.79平方米；

4、《测绘报告表》及房屋分层分户平面图，旨在证实原告从市房地产产权监理处调取的测绘报告，说明崇业公司进行销售的房屋并不包括1509、X号房，且X层整层、X层除X号房外已全部被法院查封；

5、（2006）衡中法执字第40-X号民事裁定书、（2006）衡中法执字第X号协助执行通知书，旨在证实崇业公司崇业广场三区X层及X层部分房屋已被法院查封，崇业公司仍隐瞒房屋被查封的事实向社会公开出售；

6、照片5张，旨在证实被告对标的房屋在未书面通知原告的情况下作出了重大设计变更。

被告崇业公司辩称：原、被告交易的房屋在签订合同时已被法院查封，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，原、被告所签订的《商品房预售合同》应为无效合同，被告愿意退还原告已付购房款，请法院驳回原告其他诉讼请求。

被告崇业公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：

1、衡阳市中人民法院（2006）衡中法执字第X号协助执行通知书；

2、衡阳市中人民法院（2006）衡中法执字第40-X号送达回证；

3、衡阳市中人民法院（2006）衡中法执字第40-X号协助执行通知书；

4、原、被告签订的《商品房预售合同》。

被告崇业公司提供上述证据的目的旨在证实双方在签订合同时，合同买卖的标的已被法院查封，故原、被告签订的《商品房预售合同》为无效合同。

在本案审理过程中，本院依职权向衡阳市产权监理处调处了一份证据，旨在证实衡阳市X区房屋最近销售价格。

对于许某、崇业公司提供的证据，经庭审质证，双方对其真实合法性均无异议，本院依法予以采纳。对本院调取的证据，原、被告双方对其真实合法性亦无异议，可以作为定案依据。

根据本院审核认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：

2010年4月15日，许某与崇业公司达成初步意向，准备购买崇业商业广场三区第X层X号房，并于当日向崇业公司交纳了x元定金，双方约定并在崇业公司所开具的第（略）号收款收据上注明：面积138.53平方米，总价x元，4月22日前付90%，交房时付10%。2010年4月27日，原告许某与被告崇业公司签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为x。合同约定：1、买卖的标的为崇业商业广场三区第X层X号房，建筑面积为138.53平方米，单价为5468.4元/平方米，总金额为x元；2、崇业公司应在2010年12月30日前向许某交付房屋。合同签订后许某即向崇业公司交纳了购房款x元，崇业公司向许某出具了编号为（略）的收款收据，并在收款收据上注明：余款x元交房时付清。此后崇业公司一直未按合同约定向许某交房。2010年6月，崇业公司向许某提供一个书面表格，告知合同约定的房号变更为1408、面积从约定的138平方米变更为124平方米。双方遂引发纠纷，一直协商未果。2009年2月19日，衡阳市房地产管理局向崇业公司颁发了衡预许某（2009）第X号商品房预售许某证，批准其预售范围为：崇业商业广场三区。崇业公司向房产局申请预售时将每一层楼分为4套房屋进行登记（每一层均登记为楼层号+1至X号房），后在销售过程中，由于每一层楼分为4套销售面积过大，崇业公司即将每层分割为10套进行销售，并向房产局申请变更，原、被告所签订合同约定的X号房即系从原申报的X号房分出。2009年6月4日，衡阳市中级人民法院作出（2006）衡中法执字第X号裁定，将崇业商业广场三区X-1404（整层）、1504（包括原、被告合同约定的1509在内）号房予以查封。崇业公司在向许某出售X号房时并未告知该房已被法院查封的事实。根据本院向衡阳市产权监理处调取的崇业商业广场三区最近销售网签记录，证实崇业商业广场三区X楼于2011年7月21日的网签销售价格为6222.83元/平方米，崇业公司当庭认可X层至X层的层差价格为往上每层加30元/平方米。在本案审理过程中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条之规定，依法向原告行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，原告当庭变更诉讼请求为“1、请求确认原、被告签订的《商品房预售合同》为无效合同；2、判令被告返还购房款本息x元并赔偿原告损失x元；3、本案诉讼费由被告承担”。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。崇业公司与原告许某签订的《商品房预售合同》，因所涉房屋当时已被法院查封，双方的买卖行为违反了法律强制性规定，该合同应为无效合同。崇业公司明知其销售的崇业商业广场三区X号房已被法院查封，故意向许某隐瞒这一事实，存在过错，应对合同无效负全部责任，并应返还因合同取得的财产，赔偿原告因此所受到的损失。崇业公司认为合同无效双方均有过错的抗辩理由无任何事实依据，本院不予采纳；原告认为崇业公司所取得的商品房预售许某证准售范围并无合同约定的房号，且故意隐瞒X号房被司法机关查封的事实，主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告有权要求崇业公司退还已付购房款本息、赔偿损失，并可请求崇业公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；本院认为，崇业公司所取得的衡预许某（2009）第X号商品房预售许某证的准售范围为整个崇业商业广场三区，当然包括原、被告合同约定的X号房，X号房虽是从第X号房中分出，但实际是预售许某证准售范围内X号房的一个组成部分，故原告认为崇业公司超出预售许某范围进行预售的理由不能成立，本院不予采纳；同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所包含的导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除的情形并不包括隐瞒所售房屋“已被查封”的事实，而是指故意隐瞒所售房屋“已经抵押”的事实，故原告要求适用该规定的理由不能成立，本院不予采纳；本院认为本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原告并未举证证实其所受到的实际损失为多少，本院认为原告所受的直接损失应为：双方合同约定的X号房同楼层房屋现在的销售价值，减去合同约定的交易金额，即为原告的直接损失；根据本院调查的证据可以证实2011年7月21日崇业商业广场三区X号房销售价格为6222.83元/平方米，再加上崇业公司自认的层差为30元/层（因原告未对层差进行举证，本院以崇业公司自认的层差价格为准），则崇业商业广场三区X层房屋的现售单价应为6342.83元/平方米（6222.83+30×4），即原告许某的直接损失为（6342.83元/平方米-5468.4元/平方米）×138.53平方米=x.79元。被告主张本院调查核实的价格为已装修房屋的价格与事实不符，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：

一、被告衡阳崇业建设开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告许某已付购房款x元；

二、被告衡阳崇业建设开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告许某经济损失x.79元；

三、驳回原告许某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由被告衡阳崇业建设开发集团有限公司负担x元，由原告许某负担4455元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长李某兵

人民陪审员罗毅

人民陪审员周轶

二0一一年八月二十二日

代理书记员张晓莉

校对人：张晓莉

注：本案适用法律条款见附页

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。