原告：吴某某，男，汉族，出生于（略），住（略）。

委托代理人：崔跃武，河南巩信（略）事务所（略）。

委托代理人：张某某，男，汉族，出生于（略），住（略）。

被告：巩义市海盛房地产置业有限公司。住所地：巩义市X路X号。

法定代表人：钱某某，该公司董事长。

委托代理人：张西武，该公司法律顾问。

原告吴某某诉被告巩义市海盛房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔跃武、张某某，被告委托代理人张西武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某诉称：2005年8月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的“巩义市海盛商贸城”X层X号房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告在实际履行合同中，与承诺严重不符，违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，至今被告对违约之处仍无整改，故原告要求依照前期判例判决被告赔偿原告x.7元（房款的10％）并承担本案诉讼费用。

被告巩义市海盛房地产置业有限公司辩称：1、被告已经按合同约定向原告交付了房屋，已全面履行了自己的合同义务，反而是原告没有支付全部房款，存在违约行为；2、原告所购买的是临街门面房，电梯、空调等对原告经营不产生影响，原告投资收益率在8％以上，其主张损失没有事实依据和法律依据；3、被告已在2005年10月1日前将房屋交付给原告，原告现在起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间，要求驳回原告诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，本院确定案件争议的焦点为：1、原、被告谁存在违约行为;2、原告要求被告赔偿损失是否有事实依据和法律依据；3、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。

经审理查明：

1、2005年8月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的“海盛商贸城”X层X号商用房；该房位于“海盛商贸城”东北角，为临街门面房，建筑面积165.573平方米，单价每平方x.97元，总价x元；付款方式为于2005年8月24日付清首付款x元，余额116万元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2005年9月30日前将符合规定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，该合同仅指该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向；商品房达到交付使用条件后出卖人通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中的约定，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日起水、电、电梯通；合同中双方还对逾期交房、逾期付款、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同的附件一中有海盛商贸城的房屋平面图，附件三中所列的与本案有关的装饰、设备标准为：电梯为沃克斯电梯，空调为约克中央空调。原告在合同上买受人处签字、捺印，被告在合同上出卖人处加盖合同专用章。同日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将该房租给被告，期限自2005年10月1日起至2006年9月30日，租金21万元。依据该租赁协议，原告当年收益率为9.02％（21万元÷232.8117万元×100％）。原、被告房屋租赁未依约进行，双方提前解除了该协议，原告通过中国银行于2005年12月4日转给被告x元，2005年12月5日转给被告x元，2007年支付给被告x元，三次退给被告租赁费共计17万元，2007年10月24日，被告给原告出具了17万元的收据，收据上显示三笔款的金额及履行日期。原、被告双方的房屋租赁纠纷，曾向本院起诉，后本案被告以双方和解为由撤回起诉，2007年1月11日，本院作出（2007）巩民初字第X号民事裁定书裁定予以准许，本案原告也与2007年1月11日支付给本案被告房租x元。

2、2005年9月30日前，被告将合同约定的上述商品房的钥匙交付原告，该商品房现有原告占有、使用。交付的商品房涉及的装饰、设备标准一项的电梯为浙江沃克斯电梯有限公司生产，被告支付价款106万元，空调为约克（无锡）空调冷冻设备有限公司提供，被告支付价款215万元。交付的地下停车场出入不便，为解决停车问题，巩义市X街道办事处筹资在“海盛商贸城”北改建停车场一处，已于2006年6月份投入使用。该停车场被告出资10万元，原告所购买商铺紧邻该停车场。

3、被告散发的“巩义市海盛商贸城”销售广告和宣传彩页中载明有“巩义市唯一一家拥有800平米时尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述。在对商铺投资分析中有“投资年回报率8％－20％”的字样等。

以上事实由原告提供的商品房买卖合同、发票、宣传资料、（2007）巩民初字第X号民事判决书，被告提供的租赁协议、（2007）巩民初字第X号民事裁定书及庭审中当事人的陈述载卷为证。

本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告在销售广告和宣传资料中对休闲广场、地下停车场、空调和电梯的说明和允诺具体确定，且原告购买的商品房属商业用房，该说明和允诺的履行对“海盛商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响，况且商品房买卖合同是出卖人提供的格式合同，签订合同时，被告对合同中与销售广告和宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此被告没有予以说明，为保护买受人的合法利益，按照诚实信用原则，该说明和允诺符合上述司法解释的规定，应为要约，应视为合同内容。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方合同约定房屋价款为x元，2007年10月24日，被告给原告出具了x元的发票，被告出具发票的行为，应视为对原告付款方式的认可。原告称2007年10月24日，被告给原告出具的17万的发票也为购房款证据不足，本院不予支持。原告按照合同约定支付了被告房款，被告理应按照约定的标准交付原告商品房,被告交付原告的商品房配套设施不符合合同约定标准，属违约行为，应赔偿原告损失。原告于2005年9月30日接收房屋后，理应对房屋及配套设施进行检查，并在法律规定的诉讼时效期间内主张自己的权利。本案原告在5年时间内怠于行使自己的权利，直到2010年才要求被告赔偿损失，且没有诉讼时效中断、中止情形，故原告所诉已超法律规定的诉讼时效期间,被告辩称原告起诉已经超过法律规定的诉讼时效期间，应驳回原告诉讼请求，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：

驳回原告吴某某的诉讼请求。

案件受理费五千零四十七元，由原告吴某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长路忠宪

审判员杨叶茂

代理审判员朱建超

二○一一年八月二十五日

书记员常许何