原告（反诉被告）刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人孙宏远，巩义市孝义第三法律服务所（略）。
被告（反诉原告）刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告（反诉被告）刘某甲诉被告（反诉原告）刘某乙、李某某租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月4日立案受理。依法由审判员程志远适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某甲的委托代理人孙宏远、被告（反诉原告）刘某乙的委托代理人张某某、被告李某某及其委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某甲诉称：2008年3月，二被告和原告签订租赁合同一份，租赁原告的位于杜甫路西段的上下两层房屋，从2008年5月1日起至2011年5月1日止，租金每年5万元整。原告将房屋租给二被告后，二被告用于经营湘菜馆。但直至2011年二被告尚欠房租x元未付。故请求法院依法判令解除原、被告签订的租赁合同并向原告支付所欠房租x元。
被告李某某辩称：该租赁合同签订半年后被告李某某退出合伙经营，由被告刘某乙独自经营，被告李某某已将退出合伙的事情通知了原告，故被告李某某不应承担责任。
被告刘某乙辩称：被告刘某乙不欠原告租金，同意解除双方所签的租赁合同，并提出反诉，因原告的一楼一半房屋原告让他人使用，未按照约定交付给被告，造成被告无法按照一个常规的饭店模式去经营，请求判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的损失x元。
反诉被告刘某甲对反诉原告刘某乙的反诉答辫称：双方约定的房屋不包括一楼西侧的副食品店，该副食品店在2005年已租给他人使用至今，二被告经营饭店以来从未提出过对房屋交付有异议，故应驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2008年3月，被告（反诉原告）刘某乙、被告李某某和原告（反诉被告）刘某甲签订租房协议一份，约定二被告租用原告（反诉被告）刘某甲位于巩义市X路西段垃圾中转站东隔壁的上下两层房屋，租用期限自2008年5月1日至2011年5月1日，租金每年x元，第一年租金分二次支付，以后每年度的第一个月内交清当年租金，如被告严重逾期不交租金，原告（反诉被告）刘某甲可终止协议。协议签订后原告（反诉被告）刘某甲将房屋交给了二被告，二被告也交纳了第一年度房租x元。第二年度二被告交纳了x元房租，欠x元房租。第三年度二被告仍未交纳租金，双方发生纠纷，引起诉讼。同时查明，原告（反诉被告）刘某甲从2005年起将其位于巩义市X路西段垃圾中转站东隔壁的一楼西侧门面房租给康绿宾，康绿宾在此开办巩义市城区昌恒副食品店至今。
本院认为，原告（反诉被告）刘某甲和二被告签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效协议。二被告不按照协议约定支付租金，二被告已构成根本违约，故对原告（反诉被告）刘某甲要求解除合同的请求，本院予以支持。2011年5月1日房屋租赁期间届满时，二被告欠原告（反诉被告）刘某甲租金x元，二被告应当支付给原告（反诉被告）刘某甲。房屋租赁期间届满后至原告（反诉被告）刘某甲要求的2011年8月1日，二被告仍占用原告（反诉被告）刘某甲的房屋，二被告占用期间的房租，应参照原租房合同计算，房租应为x元（x元／年÷12×3天），二被告也应支付给原告（反诉被告）刘某甲。被告（反诉原告）刘某乙辩称不欠原告（反诉被告）刘某甲房租，其未提供证据予以证明，本院不予支持。被告李某某辩称其已退出合伙，不应承担责任的辩解，因原告（反诉被告）刘某甲、被告（反诉原告）刘某乙均不认可，其也未提供相关证据予以证明，本院对此不予采信。
关于被告（反诉原告）刘某乙反诉要求原告（反诉被告）刘某甲赔偿损失x元的请求。被告（反诉原告）刘某乙认为一楼西侧门面房也在双方约定的租赁房屋内，但另一被告李某某否认一楼西侧门面房在双方约定的租赁房屋内，且2008年双方当事人签订合同时就明知一楼西侧门面房由他人使用，二被告在租房过程中也未对此提出过异议，故对被告（反诉原告）刘某乙的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除2008年3月原告（反诉被告）刘某甲和被告（反诉原告）刘某乙、被告李某某签订的租房协议；
二、被告（反诉原告）刘某乙、被告李某某于本判决生效之日起十日内付还原告（反诉被告）刘某甲七万七千五百元；
三、驳回被告（反诉原告）刘某乙的反诉请求。
如果被告（反诉原告）刘某乙、被告李某某未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千七百三十八元，减半收取八百六十九元，由二被告承担；反诉费五十元，减半收取二十五元，由被告（反诉原告）刘某乙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员程志远
二0一一年九月三十日
书记员张瑞芝
