上诉人＊＊公司与被上诉人欧＊＊商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省＊＊人民法院于2011年4月14日作出（2010）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年2月6日，＊＊公司与欧＊＊签订《商品房买卖合同》一份，欧＊＊为买受人，＊＊公司为出卖人。合同就商品房销售依据、买受人所购买商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了具体约定。其中买受人所购商品房的基本情况约定为买受人所购商品房为位于＊＊玉潭镇的金叶家园第一栋第一单元X房。计价方式与价款约定为按建筑面积计算，每平方米1950.64元，总金额为人民币x元。交付期限约定出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定为出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方法处理（按逾期时间处理，不作累加）：1、逾期不超过十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，欧＊＊于2010年1月31日向＊＊公司交付了购房款x元。余款5000元按合同约定，在＊＊公司交房时一并付清。欧＊＊交付购房款后，＊＊公司没有按照约定向欧＊＊交付房屋，直到2010年10月9日才向欧＊＊交付房屋。按照合同约定的延期交房违约责任承担方式计算，＊＊公司应向欧＊＊交付逾期交房违约金x元。诉讼中＊＊公司以双方约定的违约金过高为由申请评估鉴定，原审法院委托＊＊价格认证中心进行价格评估，2011年1月14日＊＊价格认证中心作出宁价认证字【2011】第X号价格评估结论书，评估结论为：1、2008年6月1日起毛胚房租赁价格3.1元3•月，精装房租赁价格8.9元3•月；2、2008年10月1日起毛胚房租赁价格3.3元3•月，精装房租赁价格9.1元3•月；3、2009年10月1日起毛胚房租赁价格3.8元3•月，精装房租赁价格9.6元3•月；4、2010年10月1日起毛胚房租赁价格4.3元3•月，精装房租赁价格10.1元3•月。按照上述标准计算，2010年4月1日起至2010年10月9日止＊＊公司因逾期交房按精装房租赁价格标准给欧＊＊造成租金损失8671.91元（9.6元×143.03×6个月+10.1元×143.03×9/30天）。

原审法院认为：＊＊公司与欧＊＊于2009年5月7日签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中欧＊＊履行合同义务后，＊＊公司没有按照合同的约定履行向欧＊＊交付房屋的义务，依照合同的约定＊＊公司应当承担逾期交房的违约责任。但双方在合同中约定的违约金计算方式计算出来的违约金数额明显过高，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的法律解释》第十六条的规定，以违约金不超过房屋租金损失30%为标准予以计算即x.48元〔8671.91元＋（8671.91元×30%）〕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，判决如下：一、＊＊公司向欧＊＊支付逾期交房违约金x.48元。此款限＊＊公司在本判决生效后三日内付清；二、驳回欧＊＊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由＊＊公司负担。

上诉人＊＊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，具体表现在：1、双方就交房达成了一致协议，被上诉人已明确表示放弃主张违约金；2、被上诉人在约定交房之日未支付5000元房屋余款，上诉人有权拒绝交付房屋；3、计算违约金的方法错误。请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人欧＊＊答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院在原审查明事实的基础上补充查明以下事实：按照2011年1月14日＊＊价格认证中心作出宁价认证字【2011】第X号价格评估结论计算，2010年4月1人起至2010年10月9日止＊＊公司因逾期交房按毛坯房租赁价格标准给欧＊＊造成租金损失3445元（3.8×143.03×6个月＋4.3×143.03×9/30天）。

本院认为：一、关于＊＊公司是否构成违约的问题。＊＊公司与欧＊＊签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，在＊＊公司交房时，欧＊＊交付购房款余款5000元，现因＊＊公司未按约定交付房屋，欧＊＊未交付剩余房款，＊＊公司不能因此享有同时履行抗辩权，应承担逾期交房的违约责任；

二、关于违约金如何计算的问题。双方在合同中约定的违约金数额明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的法律解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失30%为标准适当减少。本案违约金应以不超过房屋租金损失30%为标准予以计算，但原审判决以精装房租赁价格的标准计算违约金不当，因＊＊公司向欧＊＊交付的房屋为毛坯房，故本院按毛坯房租赁价格标准计算违约金数额为4479元（3445＋3445×30%）

综上所述，原审法院认定事实部分不清，上诉人提出的上诉理由部分成立。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：

一、维持湖南省＊＊人民法院（2010）宁民初字第X号民事判决第二项；

二、变更湖南省＊＊人民法院（2010）宁民初字第X号民事判决第一为“＊＊公司向欧＊＊支付逾期交房违约金4479元，此款限＊＊公司在本判决生效后三日内付清；”。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院一审受理费451元，二审受理费451元共计902元，由＊＊公司承担200元，欧＊＊承担702元。

本判决为终审判决。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金