上诉人古＊与被上诉人朱＊及原审第三人长沙市房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院于2010年5月27日作出（2011）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：1991年8月10日，朱＊与古＊签订了一份《买卖房约》，其中约定了朱＊以x元买下古＊位于长沙市＊小区＊号三房一厅（面积为72.3平方米）私有住宅一套，房款交付清楚后，古＊将此套房产权证、居住产权合同和房地产公司有关手续移交给朱＊，产权永久属朱＊所有；房约签订后，朱＊先交x元给古＊，其余x元1991年10月付清。

房约签订后朱＊即向古＊交付了购房款x元，古＊将该套房屋的钥匙交给了朱＊。朱＊对房屋进行了装修，并于1991年底正式入住该套房屋并居住使用至今。

其后，朱＊又先后于1991年12月13日、1992年3月7日、1992年5月26日共向古＊支付了购房款x元，总计向古＊支付了购房款x元。剩余的x元购房款一直未向古＊支付。2010年朱＊几次找到古＊，提出将剩余的x元购房款付给古＊并要求古＊继续履行双方的《买卖房约》协助办理该套房屋的产权证，遭到古＊的拒绝。双方由此酿成纠纷，朱＊遂诉至法院，请求判决：1、古＊继续履行《买卖房约》，并协助办理产权过户手续；2、长沙市房地产开发公司协助办理产权过户手续。。

另查明，1、房约由朱＊父亲朱＊＊代朱＊签署；2、该案诉至房屋系长沙市房地产开发公司根据《长沙市国家建设征用拆迁城镇房屋暂行办法》的有关规定分给古＊的拆迁安置住房，该套房屋由于古＊的缘故至今仍未办理产权证。

原审法院认为：1991年8月10日，朱＊与古＊签订的《买卖房约》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规的有关规定，对于该份《买卖房约》的真实合法性，法院依法予以确认。本案争议的焦点在于:一、该案是否已超过诉讼时效二、古＊是否能行使先履行抗辩权，拒绝为朱＊办理过户手续

（一）该案未超过诉讼时效。其理由在于:据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条之规定：“在诉讼时效期间的最后6个月，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消失之日起，诉讼时效继续计算。”本案中，经庭审查明，《买卖房约》中所约定了全部房款于1991年10月1日前全部付清，但实际朱＊在1992年两次向古＊支付购房款时，古＊都未提出异议并予以接受，其行为应视为古＊已经实际已认可了双方对购房款支付期限所作出的迟延变更。实际的付款义务最后履行期限已不是1991年10月；同时，朱＊从1992年5月份后就一直未能再与古＊取得联系，因此无法行使请求权，从而导致了诉讼时效的中止。2010年朱＊找到了古＊，诉讼时效中止原因消失，诉讼时效继续计算。故此，古＊主张该案已超过诉讼时效的辩称，法院不予采纳。

（二）该案中古＊不适用先履行抗辩权。其理由在于：据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”；同时，依据该法第七十条之规定：“债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。”本案中，房约签订后，朱＊、古＊双方均按约定履行合同义务，且房屋已实际交付给朱＊居住使用至今；经审理查明，虽然《买卖房约》中所约定了全部房款于1991年10月1日前全部付清，但实际朱＊在1992年两次向古＊支付购房款时，古＊都未提出异议并予以接受，其行为应视为古＊已经实际已认可了双方对购房款支付期限所作出的迟延变更。同时，古＊虽辩称其工作地点和家庭住址一直在长沙，但古＊自从1992年5月26日后至今从未就剩余的x元购房款向朱＊主张过其权利，此举有悖于一般的常理和交易习惯。据此，朱＊主张因其不知古＊的家庭住址和联系电话加上古＊换了工作单位，所以一直无法与古＊联系而导致未能支付剩余的x元购房款的理由，法院依法予以采信；故此，古＊关于因朱＊未能按照约定按时足额支付全部购房款，而行使先履行抗辩权拒绝协助朱＊办理产权证的辩称理由，法院不予采信。

综上，古＊应按照合同约定，继续履行合同，协助朱＊办理该套房屋产权过户等相关手续。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第七十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、长沙市＊小区三栋四门X号（现为雨花区牛婆塘X栋X号）归朱＊所有；二、古＊于本判决生效之日起十日内协助朱＊办理上述房屋产权证办理手续；三、第三人长沙市房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助朱＊办理上述房屋产权证办理手续；本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由古＊负担。

上诉人古＊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清；二、被上诉人违约在先；三、上诉人拒绝履行相关合同义务属于先履行抗辩权；四、本案已过诉讼时效。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人朱＊答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为：本案诉争焦点为一、本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。根据双方合同约定：房款交付清楚后，古＊将此套房产权证，居住产权合同和房地产公司有关手续移交给朱＊，产权永久属朱＊所有。由于朱＊从1992年5月与古＊未再取得联系，以致朱＊无法行使请求权，从而本案诉讼时效中止，直至2010年7月，朱＊要求古＊履行合同，遭到古＊的拒绝才知道自己的权利被侵害，故朱＊提起诉讼并未超过诉讼时效。

二、关于古＊是否有权行使先履行抗辩权的问题。据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”；本案中，虽然《买卖房约》中所约定了全部房款于1991年10月1日前全部付清，但朱＊在1992年两次向古＊支付购房款时，古＊均未提出异议并予以接受，其行为应视为其已认可了双方对购房款支付期限作出的迟延变更。古＊在1992年后未就剩余x元房款向朱＊主张过权利有悖于一般交易习惯，据此，朱＊主张因其不知古＊的家庭住址和联系电话所以一直无法与古＊联系而导致未能支付剩余的x元购房款的理由，本院予以采信；故此，古＊关于因朱＊未能按照约定按时足额支付全部购房款，而行使先履行抗辩权拒绝协助朱＊办理产权证的上诉理由不能成立，加之本案诉争房屋已实际交付给朱＊居住使用至今，古＊应当按照合同继续履行合同，协助朱＊办理本案诉争房屋产权过户等相关手续。

综上所述，上诉人提出的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费80元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；

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