原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司。

负责人雷某某。

委托代理人陶某某。

委托代理人黎某某。

被告黄某乙，男，汉族。

原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业公司）诉被告黄某乙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姜铮适用简易程序于2011年1月10日公开开庭进行了审理，代理书记员喻艳担任记录。原告珠江物业公司的委托代理人陶某某、黎某某到庭参加了诉讼，被告黄某乙经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告珠江物业公司诉称，黄某乙因购买湖南珠江实业投资有限公司开发建设的珠江花城小区扶水岸X栋X号商品房（建筑面积130.85平方米）与珠江物业公司于2007年11月9日签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定，珠江物业公司向黄某乙提供相关的物业管理服务，黄某乙应按照建筑面积每平方米每月1.6元的标准于每季度首月之前5天交纳本季度的物业管理费，如黄某乙延期交纳，珠江物业公司有权要求黄某乙补交并按欠交金额的日1‰的标准向黄某乙收取从逾期之日起至付清之日止的违约金。协议签订后，珠江物业公司依约向黄某乙提供了相关的物业管理服务，但是黄某乙自2009年11月1日起至今一直未向珠江物业公司交纳物业管理费。珠江物业公司经多次催讨未果，遂向法院起诉，请求判令：1、被告黄某乙支付所欠原告珠江物业公司的物业管理费2511元（自2009年11月1日起至2010年10月31日止）；2、被告黄某乙向原告珠江物业公司支付自逾期之日起至付清之日止的延期交纳物业管理费的违约金509元（暂自2009年11月1日计算至2010年7月31日止）；3、被告黄某乙承担本案一切诉讼费用。

被告黄某乙未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。

经审理查明，2007年11月9日珠江物业公司（甲方）与黄某乙（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，由珠江物业公司为黄某乙购买的位于珠江花城小区扶水岸X栋X号房屋（建筑面积130.85平方米）提供物业管理服务。具体协议约定如下：1、甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3、根据协议向乙方收取各项物业管理费用（包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费等）；4、乙方依据本协议向甲方缴纳各项物业管理费用；5、转让或出租商铺、住宅时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；6、甲方对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位进行维护和管理；7、甲方对共用的上下水管道、落水管、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井等房屋共用设施设备及运行的维护和管理；8、甲方对公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运，实行一体化管理；7、甲方配合公安部门维护本物业区域的公共秩序，24小时公共区域安全值班、监督和巡视，甲方不承担乙方人身与财产保管、保险责任；8、甲方对房屋共用部位、公共设施设备实行小修与急修，小修不出3天，及时率达99%以上，急修接到报修通知后30分钟到达现场；9、乙方从《商品房买卖合同》中约定的交房之日起次月向甲方交纳物业管理服务费用；10、物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，空置房屋应按上述相关标准按时全额交纳，每次交纳费用时间为每季度首月之前5天交纳本季度费用；11、受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府或行业规定；12、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标。乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；13、乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；双方还就其他权利义务进行了约定。

协议签订后，珠江物业公司向黄某乙供了相应的物业管理服务。珠江物业公司于2009年10月25日，2010年1月25日、4月25日、7月25日、8月10日向黄某乙发出《收费通知单》，要求黄某乙交纳从2009年11月1日起欠交的物业管理费，截至2010年10月31日黄某乙共拖欠珠江物业公司物业管理费2511元。

上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《收费通知单》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，珠江物业公司与黄某乙签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。按照协议约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按协议约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，黄某乙无正当理由拒绝交纳物业管理费，应承担继续支付物业管理费的违约责任，故本院对珠江物业公司要求黄某乙支付物业管理2511元的诉讼请求予以支持。在《前期物业管理服务协议》中明确约定了如逾期交纳物业管理费，珠江物业公司可从逾期之日起按每日1‰要求黄某乙支付违约金，但该违约金约定过高，本院酌情降低为每日万分之二点一，黄某乙应按此标准向珠江物业公司承担违约金。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十条、第一百三十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告黄某乙在本判决发生法律效之日起3日内向原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2009年11月1日起至2010年10月31日止的物业管理费2511元；

二、被告黄某乙在本判决发生法律效之日起3日内向原告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2009年11月1日起至2010年7月31日止所欠物业管理费的违约金（以2511元为基数，按日万分之二点一计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元,由被告黄某乙承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

代理审判员姜铮

二0一一年一月十九日

代理书记员喻艳