上诉人(原审被告)青某某，女，X年X月X日出生，汉族，大专文化，工人，住（略）。

委托代理人崔华，河南文苑（略）事务所（略）。

被上诉人(原审原告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，大专文化，工人，住（略）。

上诉人青某某因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院(2010)驿民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青某某及其委托代理人崔华，被上诉人李某某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原审法院判决认定，2009年4月12日，原告与被告签订一份租房合同，合同约定：原告租赁被告的场地一处(位于驻马店市驿城区X乡大青某东队，顺河乡医院东约100米路南。)，院内含偏房两间，门面房叁间；租赁期限为两年，时间自2009年4月12日起；约定租金按年计算，年租金为x元，在合同生效之日起原告一次性付清两年租金x元；合同自双方签字后生效。合同签订的当天，原告遂向被告交纳了x元的租金，剩余租金x元由原告向被告出具了欠租赁费x元的欠条一份。原告承租该场地后，在此经营沙场，后因经营出现问题，原告将该场地闲置。庭审中被告自认于2009年11月收回该处场地。事后原被告因退还租金产生争议，故原告诉至法院要求解除租赁合同而成讼。

原审法院认为，原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。协议签订后，被告应依约履行向原告提供租赁物的义务。被告自认在原告使用场地时，原出租人青某蛋于2009年11月收回了出租的场地及房屋。因此导致原告无法继续使用租赁的场地，致使租赁合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的租赁合同的请求符合法律规定，予以支持；关于被告辩称是因原告拖欠1万元租金的原因导致青某蛋收回场地，其不应退还租金的问题，根据合同法的相关规定，合同一方当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中原告已履行大部分给付租金的义务，其拖欠1万元租金的行为已构成违约，但不属于迟延履行主要债务，被告不能依此便解除其与原告之间的租赁合同，收回出租的场地。被告与青某蛋之间的纠纷，应依照法律规定或按照约定另行解决。故被告的该抗辩理由缺乏法律依据不成立。合同解除后，尚未履行的终止履行，鉴于原告未能提供证据证明其仅使用场地两个月的主张，所以被告应予返还的租金应以被告自认的收回场地的时间2009年11月计，被告应返还原告自2009年11月12日至2011年4月12日期间的租金x元，故原告要求返还租金x元及x元租金欠条的诉讼请求符合法律规定，予以支持。原审法院判决：一、解除原告李某某与被告青某某之间的租房合同；二、限被告青某某于本判决生效后十日内返还原告李某某现金x元及原告于2009年4月12日所书写的x元租金欠条；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如未在判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，原告李某某负担80元，被告青某某负担390元。

宣判后，青某某不服，以因李某某不及时交纳租金，导致原出租人青某蛋收回了出租的场地及房屋，李某某无权追要所交租金为由，向本院提起上诉。

二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，上诉人青某某与被上诉人李某某双方签订的租赁合同为有效合同。协议签订后，李某某向青某某交纳了x元的租金，剩余租金x元由李某某向青某某出具了欠条一份。李某某承租该场地后，在此经营沙场，后因经营出现问题，李某某将该场地闲置。在原审庭审中青某某自认于2009年11月收回该处场地。至此，双方应解除租赁合同，青某某向李某某返还2009年11月以后的租金。原审法院所作判决正确，应予维持。青某某的上诉理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费470元，由青某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘俊波

审判员王社军

审判员于俊义

二○一一年三月五日

书记员马琳