上诉人（原审原告）：贺某某，女，X年X月X日生。

委托代理人：成泽昆，河南宇萃（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）：张某某，女，X年X月X日生。

委托代理人：王伟，河南锐达（略）事务所（略）。

上诉人贺某某因与被上诉人张某某债权纠纷一案，不服渑池县人民法院（2010）渑民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺某某的委托代理人成泽昆，被上诉人张某某、委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2007年5月23日，张某某和贺某某签订一份房屋租赁协议，协议约定“甲方（贺某某）将其位于渑池县X街X路北门面房两间租赁给乙方（张某某）使用，租期从2007年6月1日至2010年6月1日，房租每月2000元，甲方房屋租给乙方使用期间，房租随行就市，乙方需保持房屋结构不受损害，房租需提前二个月交清。甲方房屋如需改造，乙方须同意，改造期间甲方把乙方的费用让除，改造后乙方可继续使用”等内容。合同签订后，被告对房子进行了装修。2009年6月23日，贺某某以张某某没有按照合同约定的期限内交房租为由解除其与张某某的租房协议，并经过渑池县公证处向张某某送达了《解除协议通知书》。后贺某某多次要求张某某腾房，双方发生争执，2009年9月1日，贺某某诉至原审法院，诉求张某某将贺某某房屋立即腾空交付，并按月租2000元支付2009年6月1日起至实际交房之日的房租及经济损失x元。2009年12月9日，经原审法院调解，张某某将贺某某房屋腾空并交付贺某某。另查，张某某将贺某某房租交至2009年5月31日。

原审法院认为：贺某某与张某某签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保妒。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出祖人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。在合同履行期间，张某某虽未按照约定时间交付2009年6月日至2010年6月1日的房租，但贺某某应通知张某某在一定的合理期限交纳，贺某某仅以此为由解除与张某某的房屋租赁合同明显不妥，属违约行为，应承担相应的民事责任。现贺某某诉求张某某按月租2000元支付2009年6月1日起至实际交房之日的房租及经济损失x元，理由不足，不予支持。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：驳回贺某某的诉讼请求。案件受理费800元，由贺某某负担。

宣判后，贺某某不服，向本院提起上诉称：1、根据租房协议的约定，张某某应在2009年4月1日前交下年房租，但张某某未按时交，属违约行为。贺某某在《解除通知书》中也给予了一定的宽限期，故其行使解除权合法。2、贺某某解除了双方的租赁合同后，张某某仍一直非法占用房屋达6个月，应支付房租x元。同时因张某某非法占用房屋导致贺某某无法改建房屋，应赔偿经济损失。3、一审适用法律错误。请求二审依法改判。

被上诉人张某某答辩称：1、我为了经营，付了店铺转让费x元，装修花费x元，是为了好好做生意，没有理由不交房租的。是贺某某要改造房屋，不收我交的房租，不是我不交房租。2、贺某某用公证的《解除通知书》直接解除租赁合同，没有给予一定的宽限期。原审判决根据合同法二百二十七条的规定，认定贺某某的解除合同的行为不能起到解除合同法律效果，由此造成的后果和损失应由贺某某自己承担。请求二审维持原判。

本院经审理查明：贺某某要求解除合同的目的是为了对房屋进行改造，其于2009年6月23日以公证的《解除协议通知书》通知张某某解除双方的租赁合同，张某某拒绝腾房，贺某某曾因此干扰张某某经营。其他事实与原审相同。

本院认为：贺某某为了对房屋进行改造，以张某某未按时缴纳房租为由，以公证的《解除协议通知书》通知张某某解除双方的房屋租赁关系，但没有给予张某某一定的合理期限交纳，不能直接产生解除合同的效力。双方实际上也并未立即解除租赁合同，在之后的半年内，张某某仍占有该房屋，直至2009年12月9日，经原审法院调解，张某某将贺某某房屋腾空并交付贺某某。对于造成这半年期间的x元房租损失，双方均有过错。贺某某解除合同不符合法律规定，是双方发生纠纷的主要原因，并曾因此干扰张某某经营，应承担70%的主要责任。张某某在贺某某要对房屋改造时未按租房协议约定予以配合，在纠纷发生后也未采取有效措施防止损失扩大，应承担30%的次要责任。原判决对此认定不当，应予纠正；对于贺某某主张的因张某某占有该房，致使其无法改建房屋的经济损失。因贺某某未有充分证据予以证明，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

变更渑池县人民法院（2010）渑民一初字第X号民事判决为：张某某支付贺某某房租损失3600元。限本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费800元，由上诉人贺某某负担400元，被上诉人张某某负担400元。

二审案件受理费800元，由上诉人贺某某负担。

本判决为终审判决。

审判长安春才

代理审判员李泽炎

代理审判员李会强

二O一一年三月十六日

书记员孙凤云（兼）