上诉人(原审被告)顾某某。

委托代理人蒋浩，浙江越州律师事务所律师。

上诉人(原审被告)符某某。

委托代理人裘彰林，浙江新希望律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)陈某。

委托代理人邱某甲。

委托代理人邱某乙。

上诉人顾某某、符某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，顾某某、陈某系夫妻，上海市X路X弄某号X室房屋为双方婚姻存续期间购买，产权人登记为顾某某，购买后一直对外出租，至2009年3月陈某及其与顾某某的孩子居住在内。符某某系顾某某的表姐夫。

2009年3月13日，陈某以原告之诉讼地位、以顾某某为被告向上海市普陀区人民法院提起(2009)普民三(民)初字第X号民事诉讼，请求依法判令确认系争房屋的产权为陈某与顾某某共有，该案目前在审理中。

2009年3月26日，顾某某与符某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给符某某，转让价款人民币(以下币种均为人民币)77万元。2009年4月10日，顾某某与符某某至上海市普陀区房地产交易中心办理过户手续，同年4月27日，该中心向符某某发出领取产权证通知。

2009年6月1日，陈某诉至原审法院，要求判令顾某某与符某某就系争房屋签订买卖合同无效。

原审法院经审理后认为，陈某、顾某某系夫妻，顾某某名下的财产在没有特别约定的情况下应当为夫妻共同共有。系争房屋虽以顾某某名义购买，但系双方夫妻关系存续期间购买，顾某某也没有提供证据证明双方对该房屋的权利有特别约定，应视为夫妻共同共有。因此，当顾某某处分系争房屋时，应当征得陈某的同意。然顾某某在陈某提起所有权确认之诉讼时，在未征得陈某的同意后擅自处分系争房屋，该行为显然违反了法律规定，侵犯了陈某的合法权益。虽然符某某在本次交易中支付了相应的对价，但因符某某系顾某某的表姐夫，双方为存有特定身份关系的亲属，其应当知道顾某某和陈某的婚姻关系，亦有途径与陈某联系知晓其对处分房屋的意思表示，因此符某某并不符某善意第三人的条件。综上所述，顾某某和符某某之间签订的房屋买卖合同无效，无效的民事行为自始无效，双方应返还各自所得。

原审法院据此作出判决：一、顾某某与符某某于2009年3月26日就上海市X路X弄某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、上海市X路X弄某号X室房屋的所有权人恢复至顾某某名下；三、顾某某应自判决生效之日起十日内向符某某返还购房款70万元。

原审判决后，顾某某、符某某不服，均向本院提起上诉。

顾某某上诉称，系争房屋是自己的个人财产，陈某不是该房屋的共有人。从2001年9月签订商品房预售合同直至2007年1月领取房地产权证，陈某从未主张成为该房产的共有人，房地产权证权利人也是登记为顾某某一人，陈某已放弃了作为共有人的权利。顾某某作为该房产的唯一权利人，和符某某所签订的商品房买卖合同合法有效，且房产也已过户完毕。符某某虽为自己表姐夫，但平时并无交往，也未向其告知过婚姻状况，买卖房屋不存在恶意串通的事实。还认为双方早在2009年1月18日即签订了房地产买卖合同，并且转让价格为70万元。因此请求撤销原判，依法改判驳回陈某的原审诉讼请求。

符某某上诉称，其作为买受人符某善意取得的条件。因为系争房地产权证上权利人仅登记顾某某一人，顾某某从未向符某某说明该房产还存在其他权利人，也未告知陈某已于2009年3月向法院提起确权诉讼的事实，根据物权公示原则，作为购房人有充分理由相信顾某某有权利处分该房产，并已尽到了通常应尽的注意义务。事实上，双方于2009年1月18日签订了房地产买卖合同，支付了合理的对价70万元，并经房地产交易中心办理了过户登记，本案讼争的“上海市普陀区X路X弄某号X室房屋买卖合同”应合法有效。请求撤销原判，依法改判驳回陈某的原审诉讼请求。

被上诉人陈某辩称，系争房屋是顾某某和陈某在婚姻存续期间购买，为共同共有。因为需要为顾某某办理蓝印户口，因此房地产权证上只登记了顾某某一人。符某某系顾某某的表姐夫，当时结婚时，还参加了婚礼，符某某有理由知道该房屋有其他权利人，在陈某毫不知情的情况下，双方恶意串通，损害了自己的利益，不符某善意取得的条件。认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，顾某某、符某某于2009年1月18日就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，顾某某于签订本协议之日起7日内将房屋交付给符某某，房产成交价款700,000元，符某某于签订本协议之日首付房款150,000元，余款550,000元于2009年3月房地产证过户登记时付清。该《房屋买卖合同》未在上海市普陀区房地产交易中心备案登记。

还查明，陈某诉顾某某(2009)普民三(民)初字第X号所有权确认纠纷案，该案判决上海市X路X弄某号X室房屋为陈某与顾某某共同共有。顾某某不服原审判决，向本院提起上诉，经审理，二审判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，系争房屋属于顾某某和陈某的共同财产，顾某某在陈某不知情的情况下擅自将房屋出卖，该行为构成无权处分。本案的争议焦点为符某某作为买受人是否符某善意取得的条件。本院对此认为，符某某为顾某某的表姐夫，具有特定的身份关系，在判断该行为是否符某善意取得时，相对其他不具有特定身份关系的交易者应采取更加谨慎、严格的评判标准。原审已查明，符某某明知顾某某急需钱而出卖房产，在此情况下，作为顾某某的表姐夫，更应注意到顾某某出卖系争房屋是否征得过陈某的同意，是否是夫妻双方真实的共同意思表示。根据双方庭审的陈某，符某某在签订买卖合同直至房产过户登记期间，既未去系争房屋实地察看，亦未联系陈某，征询其意见。符某某对此辩称不知道顾某某和陈某的婚姻关系，不合常理，本院不予采信。综合以上分析，本院难以认定符某某受让该房屋时为善意，即使符某某已支付了70万元价款，且系争房屋已办理过户登记，尚不足以构成善意取得的条件。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币10,800元，由上诉人顾某某负担5,400元，上诉人符某某负担5,400元。

本判决为终审判决。

审判长张晓频

审判员李媛

代理审判员徐江

书记员宋睿