上诉人（原审被告）张某某，女，25岁。

被上诉人（原审原告）李某甲，男，29岁。

委托代理人李某乙，系李某甲父亲。

委托代理人张晓峰，济源市五龙口法律服务所（略）。

上诉人张某某与被上诉人李某甲租赁合同纠纷一案，李某甲于2010年3月3日诉至济源市人民法院，请求判令：张某某支付房屋租金8032元及违约金5000元。济源市人民法院于2010年11月1日作出（2010）济民一初字第X号民事判决，张某某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某某，被上诉人李某甲的委托代理人李某乙、张晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明：济源市沁园家具广场（以下简称沁园家具广场）所使用的房屋系济源市沁园办事处御驾居民委员会（以下简称御驾居委会）所有的商务楼，2005年御驾居委会将该商务楼出租给杨石伟，后经御驾居委会同意，杨石伟又将该商务楼转租给李某甲经营，双方约定租赁期限为9年。2006年李某甲与郭君剑共同投资合伙经营，2008年6月双方签订退股协议，郭君剑将其出资全部转让给李某甲，以后由李某甲单独经营，原经营期间的所有债权债务由李某甲承担，所有资产归李某甲所有。2007年11月16日，张某某与沁园家具广场代表人杨云静签订一份房屋租赁合同，约定张某某租赁沁园家具广场一楼E区，租期为2007年12月30日至2008年12月29日，面积共127.505平方米，租金为每月每平方米22元，交费方式为季交，每季度为8415元，2007年12月29日前交清第一季度租金，2008年3月29日前交清第二季度租金，2008年6月29日前交清第三季度租金，2008年9月29日前交清第四季度租金。水费、卫生费由沁园家具广场承担，电费、工商、税金由张某某承担。沁园家具广场应维护商场正常的经营秩序，如终止合同，张某某在原经营期间所投建的营业房装修应无偿归沁园家具广场所有，合同经双方签字、盖章后生效。合同签订后，双方开始履行合同，合同履行过程中双方将第二季度、第三季度房租下调至每平方米21元。在张某某经营期间，因李某甲向商场其他商户讨要租金，曾中断过其他商户的用电，曾和其他商户发生过争执、撕扯，也有其他商户撤离、入住。2008年10月2日，沁园家具广场向各卖场经理发出通知，通知内容为：按2008年租房合同，各卖场经理截止9月底拖欠商场房租，直接影响商场经营，现通知他们在本月X号前清理所有欠款。2008年10月，李某甲不再经营沁园家具广场，张某某从该家具广场撤出。张某某交纳了2008年第一、第二季度的租金。另查明：2007年1月4日，济源市工商行政管理局核发经营者为李某甲、字号为济源市沁园家具广场的个体工商户营业执照，2008年7月10日，沁园家具广场因无生意办理了注销登记。但2008年9月、10月仍向济源市国税局交纳增值税。本案审理过程中，李某甲申请撤回要求张某某支付违约金的诉讼请求。

原审法院认为：2007年11月16日的租赁合同载明双方当事人签字、盖章后合同生效，该合同虽然只有杨云静签字，没有盖章，但张某某一直在此经营，李某甲没有提出异议，且双方已实际部分履行了各自的合同义务，故应认定合同已经生效。张某某如果认为李某甲在经营沁园家具广场期间与商户打架、对商户断电等行为影响其经营收入，致使不能实现合同目的，可以提出解除合同并要求赔偿损失，但张某某在上述情况发生后仍继续经营，待李某甲向其主张租金时拒付，与理不合。根据合同约定，沁园家具广场并不负有宣传的合同义务，所以沁园家具广场未作宣传不能成为张某某拒付租金的抗辩理由。因张某某未按约定交纳房租，李某甲才解除双方的租赁合同，张某某不能以此抗拒租金。沁园家具广场虽于2008年7月在工商局注销，但仍于2008年9月、10月向税务部门纳税，说明沁园家具广场仍在经营，张某某在2008年10月前也仍使用从李某甲处租赁的房屋进行经营，所以注销不能作为张某某拒付租金的抗辩理由。2008年10月之前，张某某使用从李某甲处租赁的房屋进行经营，李某甲向张某某主张2008年第三季度的租金8032元，张某某应当交纳。李某甲于2008年10月2日向全体商户发出交纳租金的通知，属于主张权利的行为，发生诉讼时效中断的后果，2009年李某甲向张某某主张租金一事经人民调解委员会多方调解，同样属于主张权利的行为，诉讼时效再次中断，至李某甲起诉之日不超过一年的诉讼时效期间，张某某认为李某甲起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。李某甲撤回要求张某某支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。综上，李某甲要求张某某支付房屋租金8032元，理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十九条之规定，判决：张某某在判决生效后10日内支付李某甲租金8032元。案件受理费100元，由张某某负担50元，李某甲负担50元。

张某某不服原判，上诉称：1、租赁合同上只有其与杨云静签字，并没有李某甲签字或沁园家具广场的公章，其先前交付的租金也是交给杨云静，李某甲不是该合同的当事人，无权索要租金；2、原审认定沁园家具广场于2008年7月注销，那么从此时起，沁园家具广场在法律上已经丧失经营资格，沁园家具广场主张租赁费已无事实和法律依据。即使李某甲有权主张，李某甲有在商场打架、对商户进行断电等破坏商场经营秩序的违约行为，致使合同目的不能实现，虽其仍在沁园家具广场处，但却未进行经营活动，其不应再支付2008年7月之后的租金；3、2010年3月3日李某甲向法院提起诉讼时已超过一年的诉讼时效。综上，请求改判驳回李某甲的诉讼请求。

李某甲辩称：虽租赁合同未加盖公章，但有员工杨云静的签字，是其授权杨云静与张某某签订的租赁合同，且张某某也实际在沁园家具广场经营，其有权索要租金；2010年3月3日其向法院提起诉讼时并未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审审理查明事实相同。

本院认为，2007年11月20日，杨云静代表沁园家具广场与张某某签订房屋租赁合同，虽租赁合同上未加盖沁园家具广场公章，但张某某一直在沁园家具广场从事经营活动并交纳部分租金，租赁合同已实际履行；沁园家具广场登记注册的负责人为李某甲，因张某某未交纳剩余租金，李某甲以自己名义提起诉讼并无不当；张某某上诉称经营期间，李某甲有与商户打架、对商户断电等违约行为，其不应再支付剩余租金的理由，如张某某认为李某甲未向其提供正常的经营环境，可以提出解除合同并要求赔偿损失，而张某某在上述情况发生后，直至2008年10月才搬离沁园家具广场，待李某甲向其主张租金时拒付，无事实依据；张某某另上诉称沁园家具广场于2008年7月办理注销登记，沁园家具广场已丧失经营资格，其无法再进行经营的理由，本院认为，虽沁园家具广场于2008年7月登记注销，但2008年9月—10月，沁园家具广场仍向税务机关纳税，而张某某事实上也使用租赁场地进行了经营，且沁园家具广场办理注销后仍从事经营活动，依法应由相关行政主管部门予以处理，不能做为张某某拒付租金的理由；按照双方合同约定第三季度租金8032元应于2008年6月29日前交清，之后，李某甲于2008年10月2日向全体商户发出交纳租金的通知，属于主张权利的行为，发生诉讼时效中断的后果，2009年李某甲向张某某主张租金一事经人民调解委员会多方调解，同样属于主张权利的行为，诉讼时效再次中断，至李某甲起诉之日不超过一年的诉讼时效期间，张某某认为李某甲起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长吕振军

审判员孙东杰

代理审判员段雪芳

二○一一年四月十二日

书记员陈瑾