上诉人（原审被告）：张某某，男，X年X月X日出生

委托代理人：赵志华，河南龙城（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）：封某某，男，X年X月X日出生

委托代理人：李晓鹏，河南宇洋（略）事务所（略）。

上诉人张某某与被上诉人封某某因租赁合同纠纷一案，西峡县人民法院于2011年1月25日作出（2011）西民商初字第X号民事判决，张某某不服判决，提出上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人张某某的委托代理人赵志华，被上诉人封某某的委托代理人李晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2007年8月1日，原告封某某与西峡县文化馆签订两份租房合同，租赁文化馆4间门面房(含后面小院)及文化馆大楼一楼西5间房屋，开办梦缘影楼，期限到2017年8月1日。2007年10月，被告因经营皇明太阳能西峡中心店面业务，经协商，原告将其租赁的文化馆的房屋转租给被告，双方于2007年11月1日签订了一份租赁合同，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：一、房屋位置：甲方将西峡县X路文化馆大门口西边门面原梦缘影楼四间及后面小院和文化馆一楼西边五间房屋(约303。)出租给乙方使用。二、期限：从甲方交给乙方使用2007年11月1日起到2012年11月1日止，租期五年。三、租金及租金交纳方式：每年租金捌万元，每年一次性预交全年租金，合同签订后一周内交清(每年11月8日前交清)。四、违约责任：1．乙方应按时间交纳租金，若逾期一个月以内(含一个月)，按应缴金额的10％向甲方缴纳滞纳金，逾期一个月以上的，乙方向甲方支付违约金3万元，甲方根据违约情况，有权解除合同。2．在合同期内若遇上级政策变化和不可抗拒的因素造成合同无法履行的，甲、乙双方协商解决。除此之外，单方违约造成合同无法履行的，违约方承担违约责任，并付对方违约金3万元，甲方根据违约情况，有权解除合同。合同订立后，原告将房屋交付给被告使用。2009年11月，被告付给原告租金6万元，下欠2万元未付，经原告催要，被告于2010年9月4日给原告出具了一支欠租金2万元的欠条。后经原告催要，被告至今未付。201O年11月1日至2011年11月1日的租金，被告应于201O年11月8日前付清，但逾期后被告未付，经原告多次催要，被告仍未支付，原告遂于2010年12月17日诉至本院。

另查：201O年11月2O日，原告交给文化馆租金x元，交止2011年2月1日。2010年12月中旬，文化馆有关人员告诉原告，文化馆房屋要拆除，让原告考虑有关补偿事宜。

原判认为，l原、被告于2007年11月1日签订的房屋租赁合合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。原告在合同订立后即将房屋交付给被告，履行了合同义务。被告作为为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而被告拖欠2009年一2010年度的租金2万元未付，经催要后至今未付；2010年一2011年度的租金，被告未按合同约定的期限交付，经催要后，仍长时间拖欠不交付，其行为违反合同约定，构成违约。原告按照约定诉请解除双方签订的租房合同，被告支付租金及违约金的理由，合法正当，本院予以支持。但原告要求的违约金数额过高，且被告违约并未给原告造成较大损失，因此违约金数额以2000元为宜。被告辩称其未按时交付租金主要是因为文化馆的房屋要拆除，房屋使用期限处于不确定状态，不构成违约等，因文化馆的房屋至今没有被拆除，被告仍在使用租赁的房屋，如果被告租赁期限不到，文化馆房屋拆除，被告可以要求原告返还多交的租金，故其辩称理由不能成立，本院不予以支持。故判决：一、解除原告封某某与被告张某某于2007年11月1日签订的房屋租赁合同。被告张某某于判决生效后十日内将其租用的房屋腾清，交付原告。二、被告张某某于本判决生效后十日给付原告封某某2009年11月1日一2010年11月1日租金2万元，并给付2010年11月1日起至腾清房屋之日的租金，每日219.2元。三、被告张某某于本判决生效后十日内给付原告封某某违约金2000元。四、驳回原告的其它诉讼清求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取575元，由被告张某某承担。

张某某上诉称：1、一审认定事实及判决错误。上诉人不构成违约，双方租赁合同约定，若遇上级政策变化和不可抗拒的因素造成合同无法履行的，双方协商解决，本案于2010年10月间，上诉人得知该租赁物将被拆迁的消息，上诉人没有按时交纳房租是不可抗力，不构成违约。2、被上诉人起诉的目的是为了逃避拆迁补偿义务，在得知承租房屋将被拆迁的消息后，上诉人、被上诉人即与文化馆领导协商补偿事宜，被上诉人为了达到逃避拆迁补偿的责任，才进行诉讼，故请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。

封某某答辩称，1、一审认定事实清楚，判决正确，上诉人违反合同约定的支付房屋租金的义务，已构成了违约，双方签订的租赁合同，约定了房租支付的方式、期限及违约责任的承担方式等，上诉人违反合同约定，一再推脱履行支付租金义务，明显构成违约，上诉人称遇到不可抗力而不支付房租构不成违约的理由是不能成立的。首先现在房屋没有被拆除，上诉人仍占有，使用承租房屋开店盈利，按照合同的约定就应支付房屋租金，其次是不可抗力的理由不能成立。2、被上诉人起诉的目的是依法追要上诉人拖欠的房租，要求其承担违约责任，并行使合同解除权，并不是逃避拆迁补偿的义务。上诉人长期拖欠租金，造成了被上诉人利益受损，被上诉人有权要求支付租金，并承担违约责任，并按照法律规定行使合同解除权，法律规定因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿租赁期间内装饰残值损失的不予支持。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。

二审诉讼期间，上诉人张某某向法庭提交一份西峡县人民政府（2010）X号常务会议纪要一份。用于证明上诉人所承租的房屋已列入被拆迁的范围，上诉人不交房租构不成违约。被上诉封某某质证认为，该证据系复印件，超过了举证期限，不属新证据，不能证明上诉人所证明的事实。本院对该证据认证如下，该证据系复印件无其他证据相印证，而且现承租房屋未被拆迁，不能证明上诉人不构成违约的事实，本院不予采信。

经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，双方于2007年11月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人间的真实意思表示，且不违反法律规定，现承租的房屋已于签订合同后交由被承租人实际占有、使用。合同已实际履行，房屋租赁合同合法、有效，应予确认。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人封某某已履行了交付房屋的义务，上诉人应当依照合同约定支付房屋租金的责任，但上诉人自承租之日起至今，仍欠付被上诉2009-2010年度部分租金和2010年至今的房租未付，此事实双方无异议，上诉人张某某的行为已构成违约，依法应当承担相应的法律责任。被上诉人封某某请求支付租金并解除租赁合同的理由，符合双方租房合同的约定，同时也符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。依据上述事实和法律规定上诉人张某某现仍占有，使用承租房屋，并拖欠租金长期不还，被上诉人多次催要无果的情况下原判判令上诉人支付下欠租金，并解除租赁合同的事实清楚，适用法律正确，判决适当，本院予以确认。上诉人上诉称不交租金属不可抗力，不构成违约的理由无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费1150元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张海波

审判员郭晓普

审判员褚松龄

二0一一年三月十五日

书记员白丞博