原告徐某甲,男,X年X月X日生。
委托代理人何延晨,河南何延晨(略)事务所(略)。委托权限:特别授权。
被告徐某乙,男,X年X月X日生。
被告邵某,女,X年X月X日生,汉族。
委托代理人贺成生,杞县148法律服务中心法律工作者。委托权限:特别授权。
原告徐某甲与被告徐某乙、邵某买卖合同纠纷一案,原告徐某甲于2010年8月31日向本院提起诉讼,本院于当日立案,并依法组成合议庭,于2010年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何延晨、被告徐某乙、被告邵某及其委托代理人贺成生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告徐某甲与被告徐某乙系父子关系。原告在杞县X镇X村东头路南有房产一处(房产证号:x)。2005年夏季,因原告老伴住院长达几个月,又适逢雨季,屋内多处积水,无法居住。原告便将该房屋钥匙交与徐某乙,让其进行修缮。后徐某乙在未征得原告同意的情况下,将原告的房子卖给邵某,直至2010年春节后,经原告多次追问,徐某乙才将卖房实情告知原告。请求法院判令二被告所签订的买卖协议无效,并责令被告邵某腾出房屋。
被告徐某乙辩称:原告所述属实。在进行房屋修缮时,我拿到了原告的房产证书。2005年12月10日,我将该房卖与邵某,邵某付清13.5万元的房款后,我将房产证、用地许可证交与她。当时我就告诉她,因家庭内部有点矛盾,房屋不要过户。现在我也知道我无权卖房,请求法院公正判决。
被告邵某辩称:一、原告之诉不是原告本人的真实意识表示,系恶意诉讼;二、徐某甲与徐某乙系父子关系,徐某乙处分原告的房产属表见代理,同时,邵某支付了价款,并居住至今,系善意取得;三、徐某乙与邵某签订合同的时间是2005年12月10日,当时原告亦在场,故原告之诉已超过诉讼时效。综上所述,请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:原告徐某甲与被告徐某乙系父子关系。2005年12月10日,被告徐某乙将所有权人为徐某甲的房产一处(房产证号:x,用地许可证记载土地使用者为徐某乙)卖与邵某,双方签订了房地产转卖合同书,约定房屋价款13.5万元。邵某付清房款后,徐某乙将该房屋产权证书、用地许可证交与邵某,邵某居住至今。2009年12月10日,原告徐某甲向杞县房地产管理局书面声明:对该房产不经其同意,不准办理产权过户。2010年4月,二被告曾到杞县房地产管理局办理房产过户,但因原告的书面声明而未能过户。
另查明:原告徐某甲对该房产未办理土地使用权证书。
上述事实,有当事人陈述、房地产转卖合同书、房屋产权证书等证据证实,足以认定。
本院认为:本案争议的房产所有权人虽为徐某甲,但徐某甲与徐某乙系父子关系,而且用地许可证记载土地使用者为徐某乙,同时在邵某付清房款后,徐某乙便将该房产及相关权证交与邵某居住至今,故此,邵某有理由相信徐某乙有代理徐某甲处理其房产的权利,邵某辩称徐某乙处分徐某甲房产的行为属表见代理的理由成立,本院予以采信,二被告签订的房地产转卖合同合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告徐某甲的诉讼请求。
案件受理费及其他诉讼费3400元,由原告徐某甲负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长聂文民
审判员孙军
审判员潘明伟
二○一一年三月十一日
书记员黄某