原告贾某某，男，30岁。

委托代理人原利珍，河南永威（略）事务所（略）。

被告朱某某，女，48岁。

委托代理人王立行，沁阳市司法局西万法律服务所（略）。

原告贾某某与被告朱某某为房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月6日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李巍巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾某某的委托代理人原利珍、被告朱某某及其委托代理人王立行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告贾某某诉称，原、被告口头订立一份买卖房屋协议，由被告将其位于西小区X#X室的房屋出卖给原告，并于2011年元月3日，原告给付被告定金3000元。后原告经核实，被告并非该房屋的房主，根本无权出卖该房屋。经原告多次催要，被告拒不返还原告给付的现金3000元。现诉至法院要求被告返还现金3000元，并承担本案诉讼费用。

被告朱某某辩称，其是受房主何ｘｘ委托出售房屋的，原告在看房、交钱时都已经知道，也告知原告可协助办理过户手续。原告托人说和以x元的价格购买该房产，向被告交纳了定金。但原告单方违约致使合同无法履行，应承担违约责任，定金不再返还。同时提出反诉，由于原告过错导致交易失败，使被告无法得到应有的佣金报酬840元，被告的电话费、交通费等损失160元，反诉请求原告赔偿损失1000元。

根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：１、原、被告之间房屋买卖合同是否成立生效２、被告抗辩是受何丽娜委托出售房屋的理由能否成立3、本案是适用定金罚则，还是返还财产

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件；证明原告基本情况。2、被告朱某某于2011年1月3日出具的收据；证明原、被告之间是买卖合同关系，且收款人直接是朱某某。3、房屋登记存根共14页。证明被告欲出售的房屋所有权人是常ｘｘ，其无权出售该房屋。被告对上述证据的真实性无异议，但认为收据是被告代房主何ｘｘ收的定金，原房主常ｘｘ后来将房屋转让给了何ｘｘ。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、被告身份证复印件；2、何ｘｘ身份证复印件及其给被告出具的委托书。3、何ｘｘ于2011年1月3日出具的购房定金收据。4、原房主常ｘｘ于2010年12月31日出具的房款收据。以上证明常ｘｘ将房屋转让给了何ｘｘ，被告是受何ｘｘ委托售房，被告收到定金后及时交给了房主何ｘｘ。被告对证据1无异议，对其他证据的真实性均有异议。证据2因与原件无法核实，不能证明被告与何ｘｘ的代理关系。证据3、4与原告提供的证据2编号相连，且常ｘｘ出具收据的时间是2010年12月31日，当日何ｘｘ又委托买房，不符合日常生活经验，证人何ｘｘ、常ｘｘ也均未出庭，对证据的真实性无法认定。

根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告提供的证据，被告质证后对真实性无异议，本院均予以采信；被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信。对被告提供的其他证据因超过举证期限当庭提供，虽然原告同意质证，但由于证人未到庭，与原件无法核实，本院不予采信。

根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2011年元月3日，原告贾某某与被告朱某某订立口头买卖合同，约定被告将位于沁阳市西小区X#X室的房屋以x元的价格出卖给原告。原告当场支付被告定金3000元，被告向原告出具的收据载明：“今收到贾某某购房定金交来西小区X#X室人民币叁仟元整元月13日将房款全部付清，如果不要此房定金不退收款人朱某某”。后原告到沁阳市房产管理中心核实，该处房产的所有权人为常线玲。遂向被告催要支付的现金3000元，被告朱某某以原告违约为由拒不返还。此为本案事实。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（一）关于原、被告之间合同的性质及效力：原、被告之间约定，被告出卖房屋给原告，原告支付价款，原、被告之间的行为符合买卖合同的法律特征。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告朱某某不是涉案房屋的所有权人，无权对外转让，其转让和收取定金的行为属无权处分。由于被告事后也没有取得所有权人常ｘｘ的追认，原、被告之间的房屋买卖合同因被告的无权处分而为无效合同。故原告关于合同无效的主张成立，本院予以支持。被告关于是受何ｘｘ委托出售房屋的抗辩，因何ｘｘ也无权处分该房产，且被告提供的证据不能证明二人之间的委托合同关系，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。（二）关于原告的诉讼请求：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”无效的合同自始不发生法律约束力。被告因无效合同取得的3000元定金，没有法律依据，理应返还给原告。故原告要求被告返还定金3000元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩适用定金罚则不予退还的理由不能成立，本院不予采信。（三）、关于被告的反诉：被告以与原告之间存在居间合同法律关系为由提起反诉，与本案买卖合同不是同一法律关系，因此不符合反诉的条件，本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告朱某某应于判决生效后十日内返还原告定金3000元。

二、驳回被告朱某某的反诉请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判员李巍巍

二Ｏ一一年二月二十三日

书记员陈娟