上诉人（原审原告）龚某某，男。

被上诉人（原审被告）长汀县龙洲长新隆商贸有限公司。

委托代理人黄某球，福建诺佳（略）事务所（略）。

上诉人龚某某因与被上诉人长汀县龙洲长新隆商贸有限公司（以下简称长汀长新隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长汀县人民法院（2010）汀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚某某、被上诉人长汀长新隆公司的委托代理人黄某球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决查明，2004年12月15日,龚某某与长汀县长新隆商贸有限公司签订《租赁协议》,约定龚某某将位于长汀县东门农贸市场二层X号店出租给长汀县长新隆商贸有限公司使用,租期10年。该协议第五条规定,第一年租金在龚某某将租赁物交付使用时,长汀县长新隆商贸有限公司即交付租金,次年起于前一年的1月15日前交付下年租金。同时,第七条第二项规定,长汀县长新隆商贸有限公司应按时将双方约定租金在规定的时间内交缴给龚某某,否则,龚某某有权终止协议,并收回租赁物。但该协议未约定租金的支付方式。协议签订后,龚某某将租赁物交付长汀县长新隆商贸有限公司使用,长汀长新隆公司每年以现金或转帐的方式按时交缴租金。2010年元月15日之前,长汀长新隆公司电话询问龚某某租金的支付方式,但龚某某未告知长汀长新隆公司支付方式,也未告知长汀长新隆公司开户银行及帐号,且在2010年以来,龚某某也未主动与长汀长新隆公司联系,催促支付租金。

另查明：2007年5月25日,长汀县长新隆商贸有限公司变更为长汀县鑫长新隆商贸有限公司。2010年3月12日,长汀县鑫长新隆商贸有限公司变更为长汀长新隆公司。

原审法院认为，讼争《租赁协议》,是双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规规定,属有效合同,双方应全面履行。在交付租金过程中长汀长新隆公司主动与龚某某联系,询问租金支付方式,但龚某某未予告知,且龚某某亦未要求长汀长新隆公司在合理期限内支付,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定,龚某某未要求长汀长新隆公司在合理期限内支付租金,且解除合同对长汀长新隆公司的经营将造成重大影响,因此,双方应继续履行《租赁协议》,对龚某某的诉请,不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决：一,长汀长新隆公司于判决生效后三日内向龚某某支付2010年度（2010年1月15日至2011年1月14日）租金计人民币x元。二,驳回龚某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币55元，减半收取27.5元，由龚某某负担。

宣判后，龚某某不服，向本院提起上诉。

上诉人龚某某上诉称，一、一审判决认定：“2010年元月15日之前,长汀长新隆公司电话询问龚某某租金的支付方式,但龚某某未告知长汀长新隆公司支付方式,也未告知长汀长新隆公司开户银行及帐号,且在2010年以来,龚某某也未主动与长汀长新隆公司联系,催促支付租金。”是错误的。1、被上诉人提供的《2010年8月19日上诉人与被上诉人副总理吴炜奎的电话录音》系上诉人起诉后的录音，而不是2010年1月15日双方通话录音。2、从录音内容看，租金的支付是通过汇款形式，由被上诉人汇入上诉人预留给被上诉人的帐号，但被上诉人却未按时支付租金。3、支付租金是被上诉人的主合同义务，但2010年1月15日之后，被上诉人没有向上诉人表明要支付租金，且双方协议并没有约定被上诉人拖延支付，上诉人需催告，而协议中约定了，被上诉人应按时将双方约定的租金在规定的时间内交缴给上诉人，否则，上诉人有权终止协议，收回租赁物。二、双方签订的《租赁协议》第七条第二款约定了被上诉人应按时将双方约定的租金在规定的时间内交缴给上诉人，否则上诉人有权终止协议，收回租赁物，该条款属解约条款，被上诉人未在2010年1月15日前交付下年度的租金，约定的解除合同的条件已成就，上诉人有权解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款已作了规定，一审却适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，属适用法律错误。三、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四款明确规定，拖欠租金累计六个月以上，出租人有权解除合同，而被上诉人拖欠房租已六个月有余，符合出租人解除合同的法定条件。综上所述，请求二审法院：1、撤销原判；2、解除上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》；3、被上诉人按租赁时的现状返还租赁店面；4、要求被上诉人支付拖欠的租金x元（计至被上诉人实际交还租赁店时止）；

被上诉人长汀长新隆公司答辩称，一、电话录音只需能证明事实真相即可，录音时间与本案事实并不矛盾。二、双方签订的《租赁协议》中未约定租金的支付方式和履行地点，电话录音的内容能证明被上诉人在2010年1月15日之前依照惯例询问上诉人2010年的租金是到被上诉人处拿现金还是从银行转帐，并要求上诉人来拿现金或将帐号发给被上诉人，但上诉人以在外地为由拒绝，且上诉人强调“我自己要用那个店”，并在租金到期之前和之后，上诉人都未与被上诉人联系，责任在于上诉人。因此，本案也不存在适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的事由。三、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第四款的规定适用的前提是承租方故意拖欠租金，本案中，被上诉人主动要求支付租金，而上诉人故意回避，使被上诉人无法支付租金，责任在于上诉人。四、被上诉人于2011年1月13日通过邮政汇款的方式已将2010年和2011年两年的租金合计x元汇给上诉人。五、上诉人诉讼的真实目的是为收回店面或提高租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。

经审理查明，对一审判决查明认定的事实，上诉人认为一审认定“2010年元月15日之前，长汀长新隆公司电话询问龚某某租金的支付方式催促长汀长新隆公司支付租金”属认定事实错误，上诉人有告知被上诉人按原来支付方式支付租金，被上诉人股东有五、六个人知道上诉人的住址。对原审认定的其余事实，双方均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。

二审中，被上诉人向本院提供《邮政储藏银行汇款收据》一份，证明被上诉人已经支付了2010-2011年的租金，经质证，上诉人无异议。本院认为，被上诉人提供的该份证据，双方均无异议，可以证明，被上诉人于2011年1月13日已将2010年、2011年的租金共计x元支付给上诉人。

本案双方当事人的争议焦点为：双方于2004年签订的《租赁协议》是否可以解除对此，本院予以分析，并作如下认定。

本院认为，根据双方2004年12月15日签订的《租赁协议》第五条“次年起于前一年的一月十五日前交付下年度租金”的规定，被上诉人应于2010年1日15前交清2010年年度租金。本案中，被上诉人虽未能按时交纳，但根据被上诉人一审提供的上诉人与被上诉人公司吴炜奎的录音内容看，被上诉人于2010年1日15前就通知上诉人前来收取店租或告知其银行帐号，但上诉人以“自己要用讼争店房”、“到时再说”予以推脱，致使上诉人未能按双方协议约定的时间交纳租金。因此，《租赁协议》第七条第二款“被上诉人应及时按双方约定的租金在规定的时间内缴交给上诉人，否则，上诉人有权终止协议，并收回租赁物”的规定，虽属于双方对合同解除条件的约定，但从上诉人的上述陈述看，上诉人是为了自己的利益，恶意促使解除条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，解除双方《租赁协议》的条件并未成就。上诉人主张被上诉人未能在规定的时间内交纳租金，要求解除双方《租赁协议》，并要求被上诉人返还租赁店面，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。被上诉人于2011年1月13日已向上诉人支付2010年、2011年的租金共计x元，被上诉人已履行了（2010）汀民初字第X号民事判决第一项的内容，该项判决可不再履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费55元，由上诉人龚某某负担；一审案件受理费按一审判决计收。

本判决为终审判决。

审判长郑国柱

代理审判员郭胜华

代理审判员陈水柏

二0一一年三月十七日

书记员李馀斌

附注：

主要法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；