上诉人（原审被告、反诉原告）戴某某，女，生于X年X月X日。

委托代理人白德坡，河南鼎新（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告、反诉被告）南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会。

法定代表人谢某某，任该居委会主任。

委托代理人李保梅、孟某某，河南新律（略）事务所（略）。

上诉人戴某某与被上诉人南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会为租赁合同纠纷一案，南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会于2010年3月31日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、要求戴某某停止侵权，立即交付位于南阳市X路X号房屋及附属设施，并恢复原状；2、要求戴某某赔偿2009年4月至2010年3月房屋租赁损失x元，戴某某并负担诉讼费。戴某某于2010年7月12日提起反诉，请求：1、依法判令南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会按每月9000元赔偿反诉人经营损失自2009年5月起计算至排除经营妨碍之日止；2、判令赔偿投入永安旅社的资产及装修现值x元，并负担诉讼费用。南阳市卧龙区人民法院审理后，于2010年10月12日作出（2010）宛龙梅民初字第X号民事判决。戴某某不服原判，于2010年11月9日提起上诉。本院于2010年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月20日公开开庭审理了本案。上诉人戴某某及其委托代理人白德坡，被上诉人南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会的法定代表人谢某某及其委托代理人李保梅、孟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：新西南居委会与戴某某于2003年2月经协商签订房屋租赁协议一份，协议约定：一、新西南居委会将其位于永安路X号的永安旅馆二至四层及偏房共36间租给戴某某经营旅馆使用。二、新西南居委会保证戴某某的水、电路畅通，房屋维修。三、租赁费每月2200元，每月月底前预付下月租赁费。四、戴某某在经营期间的税金、水、电等费用均由戴某某承担，新西南居委会概不负责。五、戴某某不得擅自转让、转借、私自交换，不得改变房屋结构。六、戴某某必须遵守市计划生育政策，接受居委会监督。七、戴某某暂住人口须到新西南居委会登记，办理暂住手续，搞好社会治安。八、此协议暂定六年，即从2003年2月10日至2009年2月10日，本协议到期后，新西南居委会应按本协议的前七条为准则，继续与戴某某签订下一次协议。九、本合同签订之日生效；合同签订后，双方均按约履行了合同。合同到期前新西南居委会与戴某某多次协商增加房租事宜未果，双方未续签合同。新西南居委会于2009年3月6日发出房屋出租公告，公开出租戴某某承租的36间房屋，并于2009年4月9日与中标人马有朋签订了房屋租赁合同，由中标人马有朋承租戴某某开旅社的36间房屋。戴某某要求以原合同约定价格继续承租，新西南居委会不同意，双方发生纠纷。新西南居委会于2009年5月10日将戴某某所租房屋中二楼X间腾空并锁门，其余房屋仍由戴某某使用至今。另查明：1、2005年初，戴某某又租赁新西南居委会门面房一间，租金每月500元。该门面房与上述36间房屋的租金均交至2009年4月，自2009年5月至今的租金戴某某一直未交。2、戴某某于2003年2月租赁新西南居委会房屋后，为开宾馆投入的设施物品、装饰装修于2009年11月经鉴定价值x元。

原审法院认为：l、新西南居委会与戴某某于2003年2月签订的房屋租赁合同于2009年2月已履行期满，房屋租赁合同关系终止。合同第八条约定，本协议到期后新西南居委会应按本协议的前七条为准则，继续与戴某某签订下次协议，这是对双方续签合同时的一个原则性的约定，不是新西南居委会必须按原合同约定与戴某某续签合同的约定。新西南居委会作为该房屋的所有权人，对增减房租有自主权，因增加二房租达不成协议时，新西南居委会通过公开招租的形式出租房屋符合法律规定，戴某某仅对该房屋在同等条件下享有优先承租权，新西南居委会已在合理期间内通知了戴某某，并于2009年3月6日发出房屋出租公告，戴某某对此明知而不参加，属主动放弃自己的优先承租权。新西南居委会通过公开招租与他人签订房屋租赁合同后戴某某仍占有使用该房屋，无合同依据和法律依据，新西南居委会要求戴某某立即交付新西南居委会位于南阳市X路X号房屋，恢复原状的诉讼请求，理由正当，应依法支持。关于新西南居委会要求戴某某赔偿房租损失的请求，因戴某某在租赁合同关系终止后仍占有使用着新西南居委会的房屋，致使新西南居委会与他人的租赁合同无法履行，造成了新西南居委会的房租损失，故新西南居委会的请求理由正当，应予支持。但具体数额应以原约定房租支付至戴某某搬出之日止。同时，因新西南居委会于2009年5月10目将戴某某所租永安旅馆二楼X间房屋腾空并锁门，该9间房屋的房租应当予以扣除，原合同约定永安旅馆二至四楼共36间月租金2200元，被锁门的9间月租金为550元，其余的27间房屋月租金1650元，加上门面房月租金500元，共计2150元，为戴某某每月应当向新西南居委会支付的房租。2、关于戴某某反诉要求新西南居委会按每月9000元赔偿其自2009年5月起至新西南居委会排除经营妨碍之日止的经营损失的请求，因双方租赁合同于2009年2月已履行期满，房屋租赁合同关系终止，戴某某无权占有使用新西南居委会的房屋进行经营，新西南居委会对该房屋腾空并锁门的行为，不属于侵权行为，故戴某某要求新西南居委会按每月9000元赔偿其经营损失的请求，无事实依据和法律依据，不予支持。关于戴某某反诉要求新西南居委会赔偿其投入永安旅社的资产物品及装修现值x元的请求，因戴某某装修房屋及投入资产物品均是为经营旅社所需，而且双方租赁合同中末约定戴某某为开旅社投入资产物品及装修费用由新西南居委会承担，故戴某某要求新西南居委会赔偿其旅社的资产物品及装修现值x元的请求，理由不足，不予支持。

原审法院判决：1、本判决生效后二十日内，戴某某自行搬出所租赁南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会位于永安路X号的永安旅馆二至四层及偏房共27间房屋及门面房一间，并将上述房屋恢复原状。2、本判决生效后十日内，戴某某按月租金2150元向南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会支付自2009年5月至戴某某搬出上述房屋之日止的租赁费损失。3、驳回戴某某的反诉请求。诉讼费1560元，由南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会负担780元，由戴某某负担780元，反诉费2640元，由戴某某负担。

上诉人戴某某上诉称：原审法院判决所认定的事实不清，判决结果不当。请求二审法院查明事实，依法改判，被上诉人按每月9000元赔偿上诉人经营损失至排除妨碍之日止，并赔偿上诉人投入的装修现值x元。

被上诉人南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居委会答辩称：原审法院判决所认定的事实清楚，判决结果正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

根据上诉人戴某某的上诉理由和被上诉人南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会的答辩意见，本院确定本案的争议焦点是：1、原审法院判决所认定的事实是否准确；2、判决结果是否妥当。

经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：根据本案的事实和证据，应当认定原审法院判决所认定的事实清楚，适用法律及判决结果正确，审判程序合法。上诉人戴某某的上诉理由经查，上诉人戴某某与被上诉人南阳市X街道办事处新西南社区居委会于2003年2月签订的房屋租赁合同于2009年2月已履行期满，房屋租赁合同关系终止。在原合同签订时，虽然约定协议到期后双方应按该协议前七条为准则，双方继续签订下次协议，但这是对双方续签合同的一个原则性的约定，不是必须按原合同续签合同的约定。被上诉人作为房屋所有权人，有权根据市场行情对房租增减，现上诉人要求以原租房价格续签合同条件苛刻，被上诉人不能接受也合乎情理。为此双方发生争议，被上诉人通过公开招租的形式出租房屋，并发布房屋出租公告，上诉人对此明知而不参加，是放弃自己的优先承租权的行为。被上诉人通过公开招租与其他人签订房屋租赁合同后，上诉人仍占有使用该房屋不当，应向被上诉人交付该房屋。对给被上诉人造成的损失，应当给予补偿。关于要求被上诉人赔偿其装修投入的上诉理由经查，当事人双方在签订房屋租赁合同后，上诉人戴某某为自己经营旅馆需要，对该房屋进行了装修投入，对此在经营中亦获取了利益，且双方在租赁合同中未约定该笔费用应由谁承担，现要求被上诉人承担理由不足。原审法院判决结果并无不当。上诉人戴某某的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费2640元，由上诉人戴某某负担。

本判决为终审判决。

审判长薛正宽

审判员郑永昌

审判员窦丁平

二0一一年一月二十七日

书记员张婉