上诉人（原审原告）：马某，男，撒拉族，生于X年X月X日，住（略），系个体业主。
委托代理人：黄某伟，树人（略）事务所（略）。
委托代理人：郭凯，树人（略）事务所（略）。
上诉人（原审被告）：青海乐都叶某房地产开发有限公司。住所地：青海省乐都县X街X号。
法定代表人：邵某某，该公司执行董事。
委托代理人：宁渊，河湟（略）事务所（略）。
上诉人（原审第三人）：西宁智汇房地产营销策划有限公司（原西宁惠兴房地产营销策划有限公司）。
法定代表人：叶某某，该公司经理。
委托代理人：刘喜全，河湟（略）事务所（略）。
原审原告马某与原审被告青海乐都叶某房地产开发有限公司（以下简称叶某公司）、第三人西宁智汇房地产营销策划有限公司（以下简称智汇公司）商品房预售合同纠纷一案，青海省海东地区中级人民法院于2010年8月23日作出（2010）东民二初字第X号民事判决，马某、叶某公司、智汇公司均不服，向本院提出上诉。本院于2010年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月29日公开开庭进行了审理。马某及其委托代理人黄某伟、郭凯，叶某公司的委托代理人宁渊，智汇公司的委托代理人刘喜全到庭参加诉讼。叶某公司、智汇公司的法定代表人邵某某、叶某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省海东地区中级人民法院经审理查明：2008年12月31日，经协商鉴于青海省宸州置业投资公司（以下简称宸州置业）拖欠甲方款项250万元，未偿还，乙方与苏贡生协商。乙方同意代替宸州置业向甲方归还该笔欠款，乙方因承建乐都经贸大厦需向甲方借款20万元。经协商达成协议书，（一）甲方同意向乙方借款20万元。（二）乙方承诺于2009年10月31日之前付清拖欠甲方的上述款项合计270万元。（三）乙方承诺无论宸州置业是否同意乙方代替其向甲方还款。均不影响乙方向甲方偿还全部借款270万元的合同义务。（四）乙方承诺将按期足额向甲方偿还上述款项270万，若乙方未能按期足额偿还上述款项，乙方同意将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计603的商铺按照5000元3的价格一次性出卖给甲方，双方经核算后多退少补。（五）丙方（第三人）承诺将监督乙方履行本协议项下的合同义务，如乙方未能按期足额向甲方偿还上述款项270万元，则丙方应协助甲方办理本协议第四条约定的所有商铺的相关买卖及过户手续或以上述商铺的销售款向甲方偿还270万元。（六）丙方承诺如未能依照本协议第五条约定履行相应义务。则丙方与乙方共同就270万元对甲方承担连带责任。甲方马某签字、乙方苏贡生签字，并加盖叶某公司印章，丙方朱军签字，并加盖有西宁惠兴房地产营销策划有限公司（以下简称惠兴公司）印章。同时又有“经贸大厦一层商铺由东向西6个开间计603已预告登记”，乐都县房产局加盖印章。庭审中，马某自认已偿还70万元，余200万元。
针对马某、叶某公司、惠兴公司签定的协议书和商品房销售合同的效力问题。该院认为，基于债权人马某、债务人宸州置业与叶某公司、惠兴公司之间达成的协议，将债务转移给叶某公司，由其承继原债务人宸州置业全部债务，原债务人脱离原来的合同关系，由叶某公司代替其地位、产生新的债权债务关系。且这种债务的转移征得了债权人马某的同意。被告、第三人不仅有授权代表的个人签字，同时盖有法人印章，表明其行为是法人行为，且意思表示真实，不违反法律规定，所以原、被告及第三人签订的协议有效。实际上该协议是四个合同关系和一个效力的综合体现。一是债务转让合同，二是马某与叶某公司的借款合同关系，三是房屋买卖合同关系，四是惠兴公司对马某的担保关系，另外，由于乐都县房产局的盖章确认产生了物权法关于物权预告登记的效力。至于商品房销售合同的效力，因该合同是叶某公司与马某于2009年11月3日签订的，其内容与协议中房屋买卖合同关系的内容一致，应认定该合同仅仅是协议中房屋买卖合同的具体表现，通过商品房销售合同的形式，将借款270万元转化为购房款。故该合同应认定为有效。
针对2009年11月2日《关于马某与乐都叶某公司〈售房合同〉的补充协议》应否解除的问题。该院认为，该补充协议的双方是叶某公司和马某，虽然协议上有苏贡生的签字和叶某公司的印章，但无马某的签字，因协议是双方当事人的真实意思表示，是当事人意思自治原则的体现，一方当事人未签字，故此补充协议并未生效，对双方当事人不产生约束力。补充协议未生效，就不存在合同解除的问题。
针对关于马某主张经贸大厦一楼由东向西x商铺以5000元/m2出售给马某的事实及依据问题。该院认为，将乐都经贸大厦第一层商铺由东向西6个开间计x商铺以5000元/m2的价格一次性出卖给马某，冲抵借款，双方核算后多退少补。并由惠兴公司协助办理上述商铺的相关买卖及过户手续，这是马某、叶某公司、惠兴公司三方共同协商的结果，是当事人意思自治原则的具体体现，人民法院应当尊重当事人的意思自治。庭审中马某承认叶某公司已归还70万元，而该603商铺是基于叶某公司欠其270万元而签订，基于公平原则，对马某主张的603应认定为由东向西4个开间计403商铺以5000元3价格一次性出卖给马某为宜。
综上，青海省海东地区中级人民法院认为，基于债权人马某，债务人宸州置业与叶某公司、惠兴公司之间达成的协议，将债务转移给叶某公司，由其取代原债务人宸州置业全部债务，原债务人脱离原来的合同关系，由叶某公司代替其地位、产生新的合同关系。且这种债务的转移征得了债权人马某的同意。叶某公司、惠兴公司不仅有授权代表的个人签字，同时盖有法人印章，表明其行为是法人行为，且意思表示真实，不违反法律规定，所以三方签订的协议有效。而该协议是四个合同关系和一个效力的综合体现。至于商品房销售合同的效力，该合同是叶某公司与马某于2009年11月3日签订的，其内容与协议中房屋买卖合同关系的内容一致，应认定该合同仅仅是协议中房屋买卖合同的具体表现，通过商品房销售合同的形式，将借款270万元转化为购房款。故该合同应认定为有效。补充协议的双方是叶某公司和马某，虽然协议上有苏贡生的签字和叶某公司的印章，但无马某的签字，一方当事人未签字，此补充协议并未生效，对双方当事人不产生约束力。补充协议未生效，就不存在合同解除的问题。将乐都经贸大厦第一层商铺由东向西6个开间计x商铺以5000元/m2的价格一次性出卖给马某，冲抵借款，双方核算后多退少补。并由惠兴公司协助办理上述商铺的相关买卖及过户手续，这是三方共同协商的结果，是当事人意思自治原则的具体体现，人民法院应当尊重当事人的意思自治。庭审中马某承认叶某公司已归还70万元，而该603商铺是基于叶某公司欠其270万元而签订，基于公平原则，对马某主张的603应认定为由东向西4个开间计403商铺以5000元3价格一次性出卖给马某为宜。叶某公司的代理人提出的苏贡生无权签署文件，公司一概不承担责任及公司不可能按马某的诉求将x的商铺按5000元/m2交付给马某和惠兴公司认为合同侵犯了第三人的合法权益，其行为属侵权的抗辩理由不能成立。惠兴公司提出的请求确认《商品房销售合同》无效的理由不能成立，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，遂判决：1、叶某公司于判决生效后三十日内将乐都经贸大厦第一层商铺由东向西4个开间（1-X号至1-X号）计x（14-26轴、A-K轴，面积以乐都县房产局测绘的面积为准，单价500。3，多退少补）交付给马某；2、惠兴公司协助马某办理上述商铺的相关买卖及过户手续；3、驳回马某的其他诉讼请求；4、驳回惠兴公司的诉讼请求。案件受理费（含惠兴公司独立请求的费用）x元，由马某负担x元，由叶某公司负担x元，由惠兴公司负担x元。
宣判后，马某、叶某公司、惠兴公司均不服，在法定上诉期间内向本院提出上诉。
马某上诉称，马某（甲方）与叶某公司（乙方）、惠兴公司于2008年12月31日签订并于2009年8月10日由乐都县房产管理局预告登记的《协议书》第四条约定：“乙方承诺将按期足额向甲方偿还上述款项贰佰柒拾万元整，若乙方未能按期足额偿还上述款项，乙方同意将乐都经贸大厦第一层商铺由东向西6个开间，计603的商铺按照500。3的价格一次性出卖给甲方，双方经核算后多退少补。”该条约定设定了两个条件，一是关于期限的条件，即叶某公司应当在2009年10月31日之前还清借款；二是关于数额的条件，即叶某公司应当足额还清全部欠款。如果上述两条件均成就，马某与二被上诉人的债权债务就此结清。而在上述两条件任一条件不能具备的情况下，叶某公司应当按照约定以5000元／平方米的价格向马某出售乐都经贸大厦一楼由东向西6个开间计600平方米商铺。该约定属当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应按照该约定履行义务。但截至马某起诉时止，叶某公司仅向马某归还了70万元，未能满足该条约定的两个必备的条件。在此情况下，应当根据合同约定，由叶某公司向马某以5000元／平方米的价格向马某出售乐都经贸大厦一楼由东向西6个开间计600平方米商铺。但原审法院无视当事人的合同约定，在叶某公司履行合同义务不符合约定的情况下，随意变更马某与被上诉人之间的合同约定，减少叶某公司应当向马某交付的房屋面积，侵犯了马某与二被上诉人的合同自由权。因此，在合同当事人意思表示不违反法律、行政法规的制性规定的前提下，法院不能干涉当事人的合同、甚至随意变更合同条款。请求：判令叶某公司向马某以5000元／平方米价格交付乐都经贸大厦一层由东向西6个开间，计600平方米的商铺。
叶某公司上诉称，苏贡生系叶某公司的聘用经理，具体负责公司的经营管理，并予以书面授权，但其在经营管理期间，未经公司股东和执行董事的同意，将个人拖欠马某的债务270万元转移给叶某公司，并以公司在建的乐都经贸大厦商业铺面以低于市场价50％以上的价格出售给马某。本案马某起诉后，叶某公司才得知事实真相。为此，叶某公司陈述了相关事实和理由，并出示了相关证据，但原审法院根本未审查和考虑叶某公司的诉辩理由，就径直判决显失公平。1、原判认定叶某公司受让宸州置业拖欠马某的250万元债务转移无事实和法律依据。（1）宸州置业与叶某公司系独立的企业法人，双方没有经济往来和债权债务关系。叶某公司无任何理由受让宸州置业的债务；（2）根据合同法关于债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意及当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人的规定，宸州置业与叶某公司之间没有任何债务转移的协议，宸州置业始终没有任何债务转移的意思表示，也没有授权、委托或认可，更没有债务转移后对叶某公司应当承担何种义务的承诺，完全是叶某公司和马某双方自行在操作；（3）马某明知苏贡生仅是叶某公司的聘用经理，并非是公司的股东或法定代表人，却与苏贡生代表的叶某公司达成协议，不属于善意的当事人，在不符合公司章程、公司法相关规定的情况下形成的债务转移行为应属无效；（4）宸州置业与马某的债务250万元中包含截止到2009年底前70万元的利息。而在当时商铺单价每平方米x余元时，却签订了每平方米5000元的单价，让叶某公司承担高额的经济损失显失公平；（5）原判所谓的四个合同关系及一个效力的逻辑推论没有依据。因为第一份债务转移合同中根本没有宸州置业同意转移债务的意思表示，也没有和叶某公司达成过债务转移协议；第二份20万元借款合同也是虚假的；第三份房屋买卖合同未经叶某公司同意，应属无效；第四份惠兴公司的合同担保关系也是因撇开惠兴公司签订的，合同应属无效担保。所谓一个效力即物权预告登记更是没有依据，因为该预告是指商品房预售许可，而不是该商品房买卖合同的预告登记。对此，原判并没有房地产管理部门的预告登记手续根据。2、原判认定补充协议不生效没有根据。一审中，马某诉求解除《关于马某与乐都叶某公司（售房合同）的补充协议》，说明马某已自认补充协议的有效，并要求解除，原判却否定马某已经认可的事实显失公正。3、原判认定商品房买卖合同有效，且判决将400平方米的商铺出售给马某是错误的。（1）叶某公司在开发之初已将乐都经贸大厦房屋销售权授权给惠兴公司，在签订该商品房买卖合同时均未经惠兴公司同意。且该铺面惠兴公司已出售给业主并签订了房屋买卖合同和收取了定金，原判将该房屋判决给马某，显然属于扩大损失；（2）原判将400平方米的商铺以每平方米5000元的单价出售给马某，就意味着给叶某公司造成直接经济损失240万元，加上将要赔偿第三人因违约造成的损失，叶某公司的直接经济损失达300多万元。请求：驳回马某对叶某公司的诉讼请求。
惠兴公司上诉称，1、原审判决认定事实明显错误。马某与叶某公司签订的《房屋买卖协议》实际上属于叶某公司对于马某的巨额借款给予的还款保证承诺。在补充协议中己确定了两种担保形式：一是以收取惠兴公司基于己取得叶某公司在建房屋的销售权所得预期销售收入的270万进行偿还，这可以看做是一种连带保证；二是以实际执行《房屋买卖协议》，从而变更抵押物的所有权于马某名下来清偿，这其实是一种没有依法登记的不动产抵押担保。当马某在叶某公司未能如期偿还款时，并没有按照补充协议的约定告知惠兴公司将销售所得款项按照合同约定交其予以清偿，而是直接要求执行合同第二种担保方式，即直接变更在建房屋的产权至其名下以进行清偿。马某在不顾法律规定和合同约定，在看到叶某公司的在建房屋价值巨额上扬之时，将原本是作为抵押行为辩称为是双方合意的房屋买卖行为，直接要求依据一份并非双方真实意思表示的合同来获取房屋产权。原审判决也没有正确认定几方之间签订的众多合同确定和反映的案件实情，而是单方面地采纳马某的一面之词和一份根本没有进行备案登记的《房屋买卖协议》，直接将惠兴公司取得销售权的房屋产权判决至马某名下与事实和法律相悖。2、原审判决依据合同法规定认定《房屋买卖协议》合法有效明显错误。本案中，马某与叶某公司正是采取了《房屋买卖协议》这种合法形式来掩盖双方之间实为“留置”的非法行为，该协议依法当属无效。请求：驳回马某对惠兴公司的诉求。
马某对叶某公司的答辩意见：1、几方签订的协议书的法律性质为附条件的商品房买卖合同。马某与叶某公司、惠兴公司在该协议书中约定，在叶某公司未能按期足额向马某偿还270万元时，则双方约定的商品房买卖的条款生效，叶某公司将商铺出售给马某。如果叶某公司能够按时足额清偿欠款，则双方约定的商品房买卖合同条款将不生效。根据民法通则关于民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效，及合同法关于当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效的规定，在叶某公司未能如期清偿债务的情况下，协议书所约定之商品房买卖条款生效条件已经具备，叶某公司应当根据该商品房买卖条款向马某出售房屋。2、叶某公司主张协议书及《商品房买卖合同》无效不能成立。叶某公司提出的无效诉求与合同法规定的无效情形无一相符，故其主张合同无效不能成立。3、叶某公司以所谓施工方存在行使留置权为由对抗马某的履约要求不能成立。至于当事人有无履行能力，不属本案审理涉及的范围。
马某对惠兴公司的答辩意见：1、惠兴公司虽提起上诉，但并未在法定上诉期间提出上诉请求。应依法驳回其上诉。2、惠兴公司主张涉案《商品房买卖合同》为担保性质明显与事实不符。3、《商品房买卖合同》是根据房屋行政管理部门的要求，在马某与叶某公司、惠兴公司之间己经签订附生效条件的协议书后，再次明确双方商品房买卖权利义务关系而签订的。而惠兴公司有意回避了其作为一方主体签订的协议书中关于附条件的商品房买卖条款的约定。4、本案协议书签订时间是2008年12月31日，且经过乐都县房产管理局预告登记。因此，在该协议书所附商品房买卖合同条件已经成就的情况下，应当根据该协议书之约定履行义务。综上所述，叶某公司、惠兴公司的各项上诉理由缺乏事实与法律依据。请求：驳回叶某公司、惠兴公司各项上诉请求。
叶某公司、惠兴公司答辩称，一审认定事实与法律、事实相悖。请求：驳回马某的诉求。
经审理查明，2008年10月15日，叶某公司出具《总经理聘任书》，聘任苏贡生为叶某公司总经理，任期三年。同时出具《授权委托书》称，“兹授权苏贡生，男，46岁，在青海乐都叶某房地产开发有限公司法定代表人未变更之前，全权代理行使法定代表人的权利”。该委托书加盖叶某公司的印章，法定代表人邵某某签字。2010年12月，邵某某对该委托书进一步进行了确认。
2008年12月22日，叶某公司与惠兴公司签订一份《经贸大厦销售代理合同》，叶某公司将乐都经贸大厦的商住楼委托惠兴公司销售。
2008年12月31日，以马某为甲方与乙方叶某公司、丙方惠兴公司签订了一份《协议书》，约定：1、宸州置业拖欠甲方款项250元未予偿还；2、经乙方与原宸州置业法定代表人苏贡生协商，乙方同意代替宸州置业向甲方归还该笔欠款；3、乙方因承建乐都经贸大厦需向甲方借款20万元；4、丙方系乐都经贸大厦销售公司。同时达成以下协议：（一）甲方同意向乙方借款20万元。（二）乙方承诺于2009年10月31日之前付清拖欠甲方的上述款项合计270万元。（三）乙方承诺无论宸州置业是否同意乙方代替其向甲方还款。均不影响乙方向甲方偿还全部借款270万元的合同义务。（四）乙方承诺将按期足额向甲方偿还上述款项270万，若乙方未能按期足额偿还上述款项，乙方同意将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计603的商铺按照5000元3的价格一次性出卖给甲方，双方经核算后多退少补。（五）丙方（第三人）承诺将监督乙方履行本协议项下的合同义务，如乙方未能按期足额向甲方偿还上述款项270万元，则丙方应协助甲方办理本协议第四条约定的所有商铺的相关买卖及过户手续或以上述商铺的销售款向甲方偿还270万元。（六）丙方承诺如未能依照本协议第五条约定履行相应义务。则丙方与乙方共同就270万元对甲方承担连带责任。协议中马某、苏贡生、朱军签字，并加盖叶某公司、惠兴公司印章。2009年8月10日，乐都县房产管理局在该合同上签署“经贸大厦一层商铺由东至西6个开间计600平方米已预告登记”。
2008年12月31日，苏贡生向马某出具一份《借条》，“今借到马某人民币大写贰拾万元整，该借款属12月31日双方签订协议载明的贰拾万元”。该借条中的借款单位处加盖叶某公司的印章，苏贡生签字。在借条中苏贡生又写明“根据马某和苏贡生协商共欠马某270万元（含该借款20万元）定于2009年10月31日还清，若到期时还不清，用600平方米商铺按5000元每平方米作价冲抵该款”。
2009年11月2日，叶某公司与马某签署一份《关于马某与乐都叶某公司签订〈售房合同〉的补充协议》，约定，1、该商铺销售给马某实质是给马某的一种欠款保障，即：2009年11月底付马某100万元；2009年12月底付马某170万元。2、叶某公司在履行完毕本协议第一款所约定的欠款给付270万元后，该《售房合同》及收款收据一并作废。3、叶某公司与海东公积金中心的购房成交后收房款用于偿还马某欠款，直至270万元付完为止。4、若叶某公司不能按该规定还款，该商铺仍按售房合同执行。该合同叶某公司盖章，苏贡生签字。马某虽未签字，但该证据由马某提交，庭审中马某、叶某公司均认可协议合法有效。
2009年11月3日，叶某公司与马某签订一份《商品房买卖合同》，约定，叶某公司将其所有的乐都新乐大街X号经贸大厦一层由东往西合计600平方米商品房以每平方米5000元，总金额300万元出售给马某。付款方式为买受人一次性付清总房款合计人民币300万元，实收现金270万元，余款按补充协议执行。
同日，叶某公司向马某出具《收据》，收到人民币270万元，收款事由：收经贸大厦一层由东至西600平方米商铺房款。
2009年12月2日、28日，叶某公司向马某转款60万元。2010年付现金10万元。
2010年4月12日，马某向叶某公司出具《关于要求履行还款义务的函》，因叶某公司未按补充协议约定的期限还款，要求三日内还款。
另查明，2010年9月2日，西宁惠兴房地产营销策划有限公司更名为西宁智汇房地产营销策划有限公司。
本院认为，2008年12月31日，债务人宸州置业经债权人马某、第三人叶某公司的同意，将宸州置业拖欠马某的债务转让于叶某公司，同时马某承诺给叶某公司借款20万元，叶某公司以其所有的商品房作为还款期限的担保条件，经惠兴公司的监督和承诺担保下，几方签订了《协议书》，协议系几方当事人在平等、互利、协商一致的基础上达成的，意思表示真实，该合同即是一份债务的概括转让合同，又是一份借款合同和附条件的商品房买卖合同，同时还是一份履行期限的担保合同。合同订立时，苏贡生即行使宸州置业法定代表人的职权与马某、叶某公司、惠兴公司签订债务转让协议，同时又代表叶某公司授权的职权，与马某签订和出具了具有借款性质及附有还款期限和附条件的商品房买卖协议及借条等，对此，叶某公司对苏贡生的代理行为均盖章予以确认，且事后又以叶某公司的名义向马某返还部分借款，上述事实足以印证叶某公司对协议效力的确认。惠兴公司作为合同的履约担保人、监督人与几方当事人签署有担保性质的条款约定，该合同符合合同法关于债务转让及借款、买卖、担保的法律规定，且对商品房买卖的合同约定亦经乐都县房产局预告登记，因此，协议应合法有效。叶某公司、惠兴公司辩称债务转移未经宸州置业、叶某公司的认可，属无效的上诉理由与事实相悖，本院不予支持。协议签订后，马某即按合同借款的内容向叶某公司履行了20万元的借款义务。叶某公司在出具收据的同时，再次作出如不能按期还款，则以商品房作为冲抵借款的承诺。当2009年10月31日还款期限届满后，叶某公司仍未按约定还款，经马某多次催要无果。
2009年11月2日，叶某公司与马某签订了《关于马某与乐都叶某公司签订〈售房合同〉的补充协议》，约定由叶某公司以其所有的商品房销售给马某作为一种欠款的保障，并约定在2009年12月底付清欠款，双方签订的《售房合同》及收款收据一并作废，若叶某公司不能按该规定还款，该商品房仍按售房合同执行。该合同叶某公司盖章，苏贡生签字，马某未签字。原审法院以合同一方主体未签字，即认定合同未生效的判决与当事人自认事实相悖。本院认为，该合同从形式要件上看，马某一方未签字，但该证据系马某向原审法院提交，庭审中马某、叶某公司均认可协议合法有效。因此，该协议是双方当事人的真实意思表示，是当事人意思自治原则的体现，应确认合同合法有效。该协议的实质内容就是对叶某公司是否返还欠款的一种附期限的保障，叶某公司如按约还款就不存在《商品房买卖合同》的执行，如不履行还款义务，涉案的商品房按《商品房买卖合同》执行。
为切实履行上述协议和补充协议所约定的条款内容，保证马某的债权得以实现，2009年11月3日，叶某公司与马某签订了《商品房买卖合同》，叶某公司同意将其所有的经贸大厦600米商品房以300万元的总价出售给马某。该合同即包括以商品房冲抵270万元欠款的事实，又包含增加30万元的买卖商品房的事实，实际上是对上述协议所约定的售房款的最终确定。合同签订后，叶某公司以实收售房款270万元的方式向马某出具收款收据。2009年12月至马某起诉期间，叶某公司只向马某还款70万元，其余款项未按补充协议约定的还款期限、数额还款。对此，马某与叶某公司签订的《商品房买卖合同》自动生效并执行。双方应按《商品房买卖合同》约定的条款各自履行合同义务。原审法院忽视当事人的合同约定，仅以叶某公司还款数额核减商品房面积无事实和法律依据，本院应予纠正。至于叶某公司向马某的部分还款，马某应向叶某公司返还。
综上所述，本案是一起由债务转让转化为以物权作为还款保证的附条件的债权债务纠纷，双方当事人应按照约定履行各自的义务，由于叶某公司视合同约定而不顾，未按约定期限、数额偿还欠款，致使双方约定的附条件成就，继而双方之间的债权债务关系自然又转化为双方之间的商品房买卖合同关系，且涉案的物权已经乐都县房产部门预告登记，已具有物权的排他性。叶某公司应按商品房买卖合同约定的面积、价格向马某履行给付商品房的义务，马某亦应支付相应的价款。至于惠兴公司提出叶某公司自行出售商品房的行为违反了《经贸大厦销售代理合同》，叶某公司的销售行为应属无效的上诉理由与惠兴公司自愿作为上述商品房的担保人、协助办理过户等手续的承诺人的约定自相矛盾，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销青海省海东地区中级人民法院（2010）东民二初字第X号民事判决第一项，即：青海乐都叶某房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将乐都经贸大厦第一层商铺由东向西4个开间（1-X号至1-X号）计400平方米（14-26轴、A-K轴，面积以乐都县房产局测绘的面积为准，单价5000元／平方米，多退少补）交付给马某；维持第二、三、四项，即：西宁智汇房地产营销策划有限公司协助马某办理上述商铺的相关买卖及过户手续；及驳回马某的其他诉讼请求；驳回西宁智汇房地产营销策划有限公司的诉讼请求；
二、青海乐都叶某房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将乐都经贸大厦第一层商铺由东至西6个开间，计600平方米的商铺（面积以乐都县房产局测绘的面积为准，单价5000元／平方米，多退少补）交付给马某；马某同时支付相应的房屋价金。
案件受理费x元，由青海乐都叶某房地产开发有限公司负担。一审案件受理费照此收取。
本判决为终审判决。
审判长索晓春
审判员吴蓓
代理审判员陈萍
二0一一年一月二十四日
书记员王依沙
