上诉人（原审原告）孟某甲，女，X年X月X日出生。
委托代理人孟某乙，女，X年X月X日出生。代理权限：放弃、变更诉讼请求，提起反诉上诉。
委托代理人周某星，河南精忠（略）事务所（略）。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、反诉和提起上诉。
被上诉人（原审被告）周某某，男，1964年5月2O日出生。
被上诉人（原审被告）张某某，女，X年X月X日出生。
二被上诉人委托代理人杨红军，河南鹤山（略）事务所（略）。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，领取法律文书。
上诉人孟某甲与被上诉人周某某、张某某房屋买卖合同纠纷一案，孟某甲于2009年12月28日向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼，请求：判令二被告继续履行双方签订的购售房协议，交付原告所购的房屋，并承担本案诉讼费用。鹤壁市淇滨区人民法院于2010年8月26日作出（2010）淇滨民初字第X号民事判决。孟某甲不服，向本院提起上诉。本院于2010年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人孟某甲及其委托代理人孟某芬、周某星，被上诉人张某某及二被上诉人委托代理人杨红军到庭参加了诉讼，被上诉人周某某经本院传票未到庭。本案现已审理终结。
淇滨区人民法院一审认定：2007年8月11日原告孟某甲(乙方)授权孟某芬以其名义与被告周某某(甲方)签订《购售房协议》一份，合同约定：1、甲方自愿出让其棚户区改造取得的鹤壁市淇滨区住房一套，该套住房房源地址位于淇滨区福田4、5、6小区其中一区，建筑面积为90平方米，出让价格为x元人民币，大写人民币壹拾贰万元整。2、乙方购房款分两期交付给甲方，每期交x元人民币，大写陆万元整。交款时间：第一期在2007年8月16日前，第二期交款按棚户区改造指挥部规定的二期交款时间交纳，甲方把对棚户区改造指挥部交纳的购房预付凭据交由乙方收存。3、选房区域、楼栋号、楼层由甲方协助乙方按棚户区改造指挥部文件规定，抓号选房。4、因选1、2、3、X层增加的费用(按拆迁办规定交纳)、地下室费用以及棚户区改造指挥部文件规定所不含费用如天然(燃)气、暖气、宽带网、有线电视、电话等入网费费用由乙方承担。因选楼层五、六层退款归乙方，原旧房拆迁安置费归甲方。5、住房交付后，产权登记面积与本协议约定面积有差异时：(1)实际面积少于约定面积(90平方米)0.5平方米以内忽略不计，少于0.5平方米以外由甲方按售房单价和实少面积退给乙方差价款。(2)实际面积多于约定面积款额由乙方承担。6、甲方应保证售出的商品房不发生产权纠纷，并协助乙方在房屋交付使用后5年内(或5年后)，商议办理产权过户手续。因过户产生的所有费用均由乙方承担，因甲方原因造成该房不能办理产权过户手续，由甲方双倍返还购房款。协议生效后，此房过户前升值与贬值均与甲方无关。协议签订后，2007年8月14日，原告孟某甲经其委托代理人孟某芬付给被告张某某购房款x元，被告张某某将其中x元交给鹤煤公司棚改指挥部，鹤煤公司棚改指挥部出具了姓名为周某某的加盖有鹤壁煤业(集团)有限责任公司丰达分公司房产管理室、棚户区改造专用章的房款收据(收据载明档案号：3-3自建-265附)，被告张某某将该收据交由原告孟某甲收存，余款x元被告张某某为原告孟某甲出具了收据。2008年11月18日，原告孟某甲交付给被告张某某地下室款5500元，被告张某某将该款交给鹤煤公司棚改指挥部，鹤煤公司棚改指挥部出具了姓名为周某某的加盖有鹤壁煤业(集团)有限责任公司丰达分公司房产管理室、棚户区改造专用章的房款(地下室)收据(收据载明档案号：3-3自建-265附)，被告张某某将该收据交由孟某芬收存。2009年7月6日鹤壁煤业(集团)有限责任公司第三煤矿(棚改单位：甲方)与被告周某某(被安置住户户主：乙方，棚改档案号：3-3自建-265附)签订了《鹤煤公司棚户区改造安置住房个人出资协议书》(下称《出资协议书》)，该协议主要内容约定：一、乙方安置于甲方统建的位于福田六小区X栋X单元X室的楼房，设计建筑面积为90.16平方米；地下室为该单元门牌X号，建筑面积为9.64平方米。五、鉴于省、市政府和鹤煤公司对棚户区改造的房屋给予了很大优惠政策，参照经济适用住房的有关规定，乙方参加棚改安置住房自办理房证之日起五年内不得上市交易。后，原告孟某甲要求二被告交付房屋未果，诉至本院。
另查明：被告周某某与被告张某某系夫妻关系。2007年8月18日鹤煤公司棚改指挥部对公司基层各棚改单位以鹤煤棚改指《2007》X号文件下发《关于严格禁止棚户区个别住户私自转让住房资格的通知》，该文件载明：近期从不同渠道反映，棚户区已建档登记的个别住户与他人签订不同形式的房屋转让、出售协议，或者约定出售原住房，或约定转让安置住房，从中获得一定报酬。社会上称之为“卖档号”，其实质是出售参加棚改的资格。
淇滨区人民法院一审认为：双方当事人之间转让合同是否有效是本案争议的焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十八条第(六)项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”原告孟某甲与被告周某某所签订的合同，其名称虽为《购售房协议》，但不能就此认定为双方是房屋所有权转让关系。从本案事实来看，因双方在签订《购售房协议》时，棚改安置房不但没有竣工，房屋所在的具体生活区、楼号、楼层、位置均未确定。被告周某某作为鹤煤集团公司棚户区改造对象，在履行相关手续等义务后，所享有的仅仅是棚改安置房的请求权，并非是房屋的所有权，且双方在合同中约定二期房款交纳时间按棚改指挥部规定的时间交纳和选房区域、楼层等均按棚改指挥部文件规定执行以及原旧房补偿拆迁安置费对被告周某某等内容，故被告周某某向原告孟某甲转让的是参加棚改安置房的资格，故本案纠纷应为棚改安置房转让资格纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。被告周某某所享有的棚改安置房资格，实际上是一种期待利益，被告周某某参加的是鹤煤集团公司的棚改安置房，是基于特定物以特定身份为基础的合同权利，具有人身依附性。依据《合同法》第七十九条第一款第(一)项“根据合同性质不得转让”的规定，故原告孟某甲与被告周某某签订的《购售房协议》无效。况且，原告孟某甲与被告周某某签订的《购售房协议》，也未征得鹤壁煤业(集团)有限责任公司第三煤矿或者鹤煤公司棚改指挥部的同意，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定，原告孟某甲与被告周某某签订的《购售房协议》亦属无效。因原告孟某甲与被告周某某签订的《购售房协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告孟某甲可以要求被告周某某返还购房款，并承担其他民事责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，经本院向原告孟某甲行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，但其拒绝变更，因此原告孟某甲请求被告周某某、张某某继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。
淇滨区人民法院一审判决：驳回原告孟某甲的诉讼请求。案件受理费1164元，由原告孟某甲负担。
孟某甲上诉称：1、一审法院认定双方于2007年8月11日所签《购售房协议》属无效合同错误。本案购售房协议是房屋买卖合同，双方合同因建房过程的完成而发生效力，《城市房地产管理办法》第38条是管理性规范而非效力性规范，《物权法》第15条规定，未办理物权登记，也不影响买卖合同的效力。2、一审判决适用法律错误，一审将本案认定为“棚改房安置资格转让纠纷”没有法律依据，以鹤煤集团棚改指挥部文件为依据认定合同是否有效属适用法律错误。请求：依法撤销（2010）淇滨民初字第X号民事判决，依法改判被上诉人继续履行双方于2007年8月11日签订的购售房协议。
周某某、张某某辩称：1、双方的购售房协议无效，双方没有任何关系，双方约定的协议没有生效，上诉人作为当事人之一没有在协议上签字，孟某芬在签协议时没有任何手续；2、协议的内容不具备必须的条款，标的物不明，属于无法履行的协议，没有任何约束力。从协议的实质内容看，协议违反了国家的强制性规定，未经登记的房屋，不得转让；3、上诉人所说的《房地产管理法》第37条是管理性规定，并不是效力性规范，即使该第37条是管理性规范，但该合同若继续履行，严重损害国家利益，且该房屋具有人身的专属性，未经国家有关部门批准，不得转让；4、双方签协议时，被上诉人并未取得该房屋，被上诉人仅享有参加棚改的权利，并不享有让该房屋的物权。
经审查当事人一审中提交的有效证据，并充分听取当事人的陈述及诉辩意见，本院对淇滨区人民法院一审查明的案件事实予以确认。
本院认为：2007年8月11日周某某、张某某与孟某甲所签订的《购售房协议》系无效合同。本案中，周某某、张某某与孟某甲签订该协议之时，双方合同约定的房屋尚未具体确定，周某某、张某某也未取得房屋的权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”周某某、张某某与孟某甲所签订的《购售房协议》因违反国家的强制性规定而属无效合同。淇滨区人民法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，经向孟某甲行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，但孟某甲拒绝变更，淇滨区人民法院依法驳回孟某甲请求判令周某某、张某某继续履行合同的诉讼请求，并无不当。
综上，孟某甲上诉称一审判决认定购售房协议属无效合同错误及适用法律错误的各项上诉理由均不能成立。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1164元，由上诉人孟某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长王宛
审判员岳中华
审判员徐海勇
二О一一年二月二十日
书记员刘万强
