上诉人（一审原告）杨某某，男，1955年生。

委托代理人谢海成，开封市龙亭区午朝门法律服务所（略）。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审被告）开封京西房地产开发实业公司，住所地：开封市X路X号。

法定代表人侯某某，经理。

委托代理人郭某、巩某某，该公司员工。代理权限：特别授权。

上诉人杨某某与被上诉人开封京西房地产开发实业公司（以下简称京西公司）租赁合同纠纷一案，杨某某于2010年1月6日向开封市禹王台区人民法院提起诉讼，请求判令其享有优先承租权；如剥夺其优先承租权，应赔偿对其造成经济损失50万元。2010年9月19日禹王台区人民法院作出（2010）禹民初字第X号民事判决，杨某某对判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决审理查明：1999年7月28日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告所有的位于本市X路南段X号商业楼一、二层，租赁期限自1999年10月1日至2004年10月30日止，租金每月x元，租期内一切对外业务均由原告负责，原告自己投资，自主经营，双方还对合同期内其他各项权利、义务做了约定。合同由杨某某签字，加盖了未经注册的开封市南方家具灯具批发市场合同专用章。协议签订后，原告投资、招商组建该市场进行经营。2003年3月28日该市场注册登记为开封市京西房地产开发实业公司灯具批发市场，企业性质为非法人集体，负责人杨某某，主管部门为京西公司。

2004年8月6日双方续签第二次合同，约定：租期自2004年11月1日至2009年11月30日止，租金每月x元，此合同执行到后两年（即2008、2009年）增加月租金10%，租赁期满后，如需续签合同，杨某某享有优先权，届时另行签约。合同由原告签字，加盖开封市京西房地产开发实业公司灯具批发市场印章。

2009年11月16日，京西公司书面通知原告，请于2009年11月18日前以书面形式向其递交承包协议草稿，2009年11月17日原告以书面形式予以递交，2009年11月22日，原告再次以书面形式向京西公司表示，依双方第二次所签合同的约定，如京西公司继续向外租赁该市场，其享有优先承租权，希望双方早日续签合同。2009年11月26日，京西公司回函：“公司于2009年11月21日决定对外公开承包该灯具批发市场，2009年11月23日上午10点由公司人员、律师、生产队人员、工商所人员参加现场拆封。因你报价较低，合同自行终止。”2009年11月29日京西公司免去杨某某灯具批发市场负责人的职务，2009年11月30日，京西公司以年租金40万元将灯具批发市场租给巩某某。原告得知被告将灯具批发市场租给他人，要求在与他人同等条件下优先续签合同，双方协商未果。2009年12月5日京西公司研究决定，对该灯具批发市场进行自主经营，不再对外租赁。

原审法院认为：双方签订的两次租赁合同，虽然在承租人一栏加盖有印章，但一印章未注册，另一印章在签订租赁合同后才注册登记，且依该合同的性质，杨某某具备该案的主体资格；依物权法的规定，企业法人对其不动产和动产有占有、使用、收益和处分的权利。京西公司决定对该灯具批发市场进行自主经营，不再对外租赁，杨某某享有优先租赁的条件已丧失，对原告主张优先承租的请求，不予支持。另外，原告杨某某主张赔偿其经济损失50万元的诉求，双方既无约定，杨某某也未提供相关证据，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回杨某某的诉讼请求。

杨某某不服判决上诉称：被上诉人向上诉人发出是否继续承包租赁的要约，并且被上诉人单方面组织竞价承包租赁，以40万元竞标租赁后，上诉人没有放弃，愿以40万元续签合同，之后被上诉人又与他人签订承包租赁，剥夺了上诉人的优先承租权及竞价权，应视为双方2004年8月6日签订合同第十条的约定有效。因此，被上诉人再作出自主经营，不再对外租赁的行为已经无效，上诉人理应享有优先承租权。如果优先租赁权不予支持，应对其装修、投资的实际损失进行评估，来确定对上诉人造成的损失。

被上诉人京西公司答辩称：答辩意见同一审，一是上诉人不具备主体资格；二是财产所有权人的自主经营的权利大于所谓的优先承租权，依法应当保护；三是请求赔偿经济损失50万元在事实和理由中没有列举，且承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，按照最高法院的司法解释，请求补偿装饰装修费用的不予支持。

经审理二审查明事实与一审一致。

本院认为：双方签订的房屋租赁合同到期前，被上诉人京西公司对外公开招标承包租赁，与他人签订承包租赁合同书后，经公司经理办公会研究决定，公司自主经营管理，不再对外进行承包租赁，属于财产所有人对自己财产的处分的权利，而承租优先权只有在权利人对外出租时，才有可能行使，因此，上诉人主张的优先承租权的条件已经不具备，对上诉人主张被上诉人自主经营，不再对外进行租赁的行为无效，其应享有优先承租权的该上诉理由，本院不予支持；关于上诉人主张应赔偿其装修装饰及投资损失问题，双方的承包租赁合同明确约定了市场门面装潢、户外广告位、室内装修由上诉人规划、投资决定，原则上不损坏建筑物的主体结构。虽然，承租人支出合理费用改善租赁物，但在承租人使用租赁物期间，该利益并不为出租人享有，而是由承租人取得利益。另外，上诉人也没有提供证据支持其主张，对该上诉理由本院亦不予支持。原审法院判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由上诉人杨某某承担。

本判决为终审判决。

审判长刘庆龙

审判员陈文胜

代理审判员周超举

二○一一年一月十一日

书记员周卫华（兼）