上诉人（原审被告、反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司，住所地濮阳市X路北、振兴路东。

法定代表人吉某某，该公司经理。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告、反诉被告）吕某某，女，X年X月X日出生。

上诉人濮阳市芳香饼干食品有限公司（以下简称芳香公司）因与被上诉人吕某某房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2008）华法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2005年12月6日，芳香公司与濮阳市二轻工业公司（以下简称二轻公司）经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在芳香公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄某路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格一、四楼每平方米1200元，二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米2500元，地下室每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，二轻公司于协议签订后五十日内每户付定金x元，主体建至六层时，每户付款x元，内外墙水泥面粉完后，每户付款x元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳香公司负责为二轻公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，二轻公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给芳香公司，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，芳香公司同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给二轻公司。

2005年12月30日，芳香公司法定代表人吉某某向翁庆田出具委托书，内容为“濮阳市芳香饼干食品有限公司特此委托翁庆田同志全权处理本公司以市二轻公司建房、售房一事”。

2006年7月6日，吕某某与芳香公司签订一份《房地产买卖契约》，约定主要内容为：吕某某购买位于濮阳市X路X路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院的南楼东单元三楼西户楼房一套，房屋建筑面积为68.60平方米，总价款为x元，于2006年7月6日前一次性付清；芳香公司于2007年12月31日前向吕某某交付房屋，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给吕某某；交房时水、电、气暖与市政接通。2006年7月6日，吕某某向芳香公司交纳x元房款。芳香公司已将房屋交付吕某某，但未给吕某某办理房产证和土地使用权证。

原审法院还查明，2007年8月30日，芳香公司在《濮阳日报》发布一则公告，内容为：“濮阳市芳香饼干食品有限公司X号楼、X号楼及南楼各购房户：由于X号楼、X号楼以及南楼是由二轻公司定向购买，购房的手续均是委托二轻公司翁庆田科长办理的，现工程已基本完工，请各购房户携带购房合同和收款单据于本公告见报之日起七日内到我公司办理相关手续，过期我公司将对房屋另行处置”。

原审法院另查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于芳香公司变更土地用途的通知，将位于黄某路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给芳香公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途、出让年限不变。

原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吕某某与芳香公司经协商签订《房地产买卖契约》，吕某某依约交纳了房款，芳香公司向吕某某交付了房屋，双方构成合法有效的房屋买卖合同关系。芳香公司以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖合同无效，理由不当，不予支持。依照双方合同约定及房屋买卖惯例，芳香公司应协助吕某某办理房产证和土地使用权证。本案中芳香公司向吕某某交付房屋配套设施不齐全，未办理房地产权属证书，其行为构成违约，应承担相应违约责任。吕某某要求确认与芳香公司签订的合同有效，芳香公司按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，协助办理房产证和土地使用权证，有事实根据和法律依据，予以支持。吕某某还要求芳香公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）x元，经庭审查明，吕某某与芳香公司之间属一般房屋买卖合同关系，且双方未约定办理房屋权属证书的时间，故对吕某某的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：“1、确认原告吕某某与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于2006年7月6日签订的《房地产买卖契约》有效；2、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内将原告吕某某所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通；3、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证；4、驳回原告吕某某的其他诉讼请求；5、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，反诉案件受理费50元，均由被告负担”。

芳香公司上诉称，1、原审认定合同有效错误。因芳香公司不是房地产开发公司，不具备商品房开发资格和商品房销售资格。2、原判决是一份双方当事人主观不可履行的判决。芳香公司与吕某某均不具备申请办理房产证和土地使用权证的条件和能力。请求撤销原判，依法改判。

吕某某辩称，双方签订的房屋买卖合同有效。房屋已实际开发，芳香公司应该有开发主体资格。且吕某某购买的房屋属于南楼，应能办理房产证。吕某某已交清契税2190元和相关的评估费。

二审审理查明，2006年7月6日，吕某某向薛显亮交房款x元，芳香公司出具的收据显示南住宅楼、面积68.60平方米，收款人处由吉某某签名，收据上并加盖芳香公司印章及该公司财务专用章两枚印章。2006年7月份，吕某某收到了房屋钥匙，但尚未实际入住。2008年3月21日，吕某某向濮阳市契税管理所交纳本案房屋的契税2190元。

又查明，2005年12月17日，芳香公司与薛显亮签订施工合同一份，将位于振兴路X路东主体已完工的二栋商住楼的外粉、塑钢窗、防盗门交给薛显亮施工。2006年2月21日，芳香公司与薛显亮订立合同文本附件（一）。约定：芳香公司同意由薛显亮进行南楼、西楼的住宅、门市房的销售，所售款项优先用于这两栋楼的装修、外粉、线路、电、暖、小配套施工，施工完成后，售房款项中如有余款，则应全部交给芳香公司。芳香公司法定代表人吉某某与薛显亮签字认可。

另查明，芳香公司对《房地产买卖契约》和收款收据加盖的芳香公司的两枚印章、芳香公司法定代表人吉某某个人签名的真实性均未提出异议。

其他查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。吕某某与芳香公司经协商签订《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示。涉案房屋现实存在，芳香公司收取吕某某交付的房款，并向吕某某交付房屋钥匙，表明双方均认可房屋买卖关系。现芳香公司主张房屋买卖合同无效无事实依据，且理由不当，本院不予支持；芳香公司上诉其与吕某某均不具备申请办理房产证和土地使用权证的条件和能力，本院认为，因吕某某已交纳了房款和房屋契税，芳香公司应按照《房地产买卖契约》的约定和房屋买卖惯例为吕某某办理房产证和土地使用权证，由吕某某负责办证费用，故该上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由濮阳市芳香饼干食品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张士基

审判员王某选

代理审判员赵洪波

二○○九年四月二十六日

书记员杨宇