上诉人（原审被告）株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人蒋某甲，该公司总经理。
委托代理人蒋某乙，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市嵘兴房地产开发有限公司副总经理，住（略）。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市嵘兴房地产开发有限公司法务总监，住（略）。
被上诉人（原审原告）申磊，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人申燕群，女，X年X月X日出生，汉族，株洲市煤气公司助理工程师，住（略）。
委托代理人旷某某，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市南天法律服务所法律工作者，住（略）。
上诉人株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司（以下简称五金商城物业公司）因与被上诉人申磊租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2009）株石法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2009年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年9月27日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理，上诉人五金商城物业公司的委托代理人蒋某乙、刘某某，被上诉人申磊的委托代理人申燕群、旷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年11月26日，原告申磊与株洲市嵘兴五金机电灯饰大市场经营管理有限责任公司（2007年6月27日更名为株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司）签订《房产委托租赁合同书》。该合同的主要内容有：原告申磊将其购买的座落于株洲市X路杉木塘株洲五金机电灯饰大市场X栋X层X号商铺，委托被告物业公司对外租赁，期限二年（2006年12月1日至2008年11月30日）。被告物业公司每月支付租金616元（合同约定为608元，后变更为616元）给原告申磊。合同期满，物业公司提前一个月向申磊提出继续租用该商铺，经申磊同意后，可续租二年。租金由双方商定，但涨幅不超过20％。物业公司已向申磊支付了2008年11月前（含11月份）的租金。2006年8月9日，物业公司将申磊的商铺租赁给吴某使用，约定租赁期限为四年。因此，吴某仍使用该商铺。原告申磊认为，被告物业公司应按原数额支付租金。故请求法院判令被告物业公司支付2008年12月至2009年6月的租金4312元（经庭审中释明，原告主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，原告可以变更诉讼请求。原告未变更诉讼请求）。被告物业公司认为应由吴某支付租金，合同到期后，物业公司没有向原告支付租金的义务。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点为双方签订的《房产委托租赁合同书》是委托合同还是租赁合同；涉案租金应由被告支付还是应由吴某支付。首先，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订的合同约定，原告将其购买商铺，委托被告公司对外租赁，被告每月支付租金给原告。合同期满后，被告提出继续租用该商铺，经原告同意，可续租二年。租金由双方商定，但涨幅不超过20％。因此，不论被告是否将商铺转租收益与否，均应按约定向原告支付租金。合同性质是租赁而不是委托。其次，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告诉请判令被告按原合同约定的租金数额支付租金，视为对被告继续租赁没有异议，原租赁合同继续有效。因此，被告应按原合同约定的租金数额支付租金。本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条之规定判决：被告株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内支付给原告申磊租金4312元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司承担。
原审判决宣判后，五金商城物业公司不服，向本院提起上诉，理由是：一、原审法院认定事实错误，将委托租赁合同关系错误地认定为租赁合同关系，错误认定上诉人负有向被上诉人交纳租金的义务：1、在本案的第一个焦点问题上，上诉人认为本案的合同法律关系是委托合同关系，而非租赁合同关系。一审原告在其民事诉状中也是承认这种委托法律关系的，其在诉状中称：“委托被告对外招商招租。……由吴慧群向被告交纳租赁费，再由被告以银行卡支付方式逐月向原告支付商铺租赁费”。虽然合同当事人在表述某些法律概念时不是很准确，但无论从合同文字本义上去理解，还是从事后双方实际履行合同的内容及租金转付的方式上去理解，本案就是一种委托合同关系。因为任何合同都有一个预期的经济目的，没有经济利益目的的合同是不存在的。在本案中，被上诉人之所以将所购商铺委托上诉人对外进行招商招租，其用意无外乎就是基于投资理财的目的来获取租金收益，被上诉人内心也非常清楚，作为物业公司的上诉人本身并不是承租人，上诉人既没有租赁商铺开展经营活动的必要，更没有租赁被上诉人商铺从事商业经营的可能（上诉人营业执照中的主要经营范围就是从事物业服务和房产委托租赁），上诉人与被上诉人当初签订委托租赁合同的目的就是各取所需，被上诉人通过委托上诉人统一对外招商招租来获取投资收益；上诉人则通过统一招商招租进行规模化管理后提高株洲商城的品牌形象，更好地做大市场，从而提升市场内房产的商业价值与品牌竞争力。一审法院仅仅审查了租金交付人是上诉人这一事实表象，而没能查清租金的实际支付人是商铺承租人吴慧群这一客观事实真相，结果在一审判决书中错误地认定合同法律关系事实。如果本案真如一审法院认定的系一种“租赁”与“转租”法律关系的话，那么在没有取得被上诉人同意的情况下转租有效吗如果当初出租人本意就是允许上诉人对外进行招商招租或转租的话，那不恰好说明了本案原本就是一种委托对外招商出租的合同法律关系由此可见，一审法院在法律关系的事实认定方面存在错误，不应将委托租赁合同关系认定为双方之间直接的租赁合同关系，否则就有违本案的客观事实，也不符合合同法之“当事人意思自治”的基本原则；2、在第二个焦点问题上，上诉人同样认为一审法院认定上诉人负有向被上诉人交纳租金的义务是错误的。由上可知，第二个焦点问题是第一个焦点问题的自然延申，既然本案的性质是一种委托法律关系，那么根据法律的规定，委托事务的权利义务就理应由委托人而非由受托人来领受，因此，负有向委托人交纳租金的义务主体应为商铺的承租人吴某。虽然本案所涉的租金在具体交付中双方约定由上诉人按月将租金打入被上诉人的个人银行卡帐户，且作为受托人的上诉人在与商铺承租人吴慧群签订商铺租赁合同时没有注明真实的委托人名称，但这不会影响到委托租赁合同内容的实际履行；上诉人也将委托人与承租人彼此的情况向各方进行了披露。由此可见，被上诉人的租金收益应向商铺的实际承租人吴某进行主张，作为受托人的上诉人也只能在自身的权限与能力范围内予以最大程度的配合。在委托租赁合同履行的过程中，上诉人并不存在明显的违约行为，为了维护委托人的利益，早在被上诉人起诉之前，上诉人已将拖欠租金的商铺承租人吴慧群诉诸法院；本案一审时，上诉人也向法院提出了将吴慧群追加为本案第三人的申请，然而遗憾的是一审法院没能采纳上诉人的合理建议。总之，一审法院认定上诉人负有向被上诉人支付租金义务的事实是错误的，希望二审法院能予以纠正；二、一审法院的判决在适用法律上存在错误：正因为本案在性质上是一种委托合同法律关系而非租赁合同法律关系，所以应由商铺承租人吴某承担向被上诉人交付租金的义务，作为受托人的上诉人基于“委托”与“受托”的法律关系，本身并不负有向被上诉人交付租金的义务，因此，应适用合同法分则中有关“委托合同”一章中的法律条款来审理本案，但一审法院却错误地引用了租赁合同一章的有关条款来审理本案，并将商铺承租人吴某的义务强加于上诉人身上，显然这对上诉人而言是极不公正的，不仅有违本案的事实，而且也不符合法律的规定。请求撤销原判，改判驳回被上诉人申磊的诉讼请求，并由被上诉人申磊承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人申磊书面辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定的案件事实及证据属实，本院予以确认。
当事人双方均没有向本院提交新的证据。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点，一是本案合同属于何种性质，二是本案租金的交纳主体是谁。本案当事人双方自愿签订的《房产委托租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效。在该合同书的名称及前言中，确有“委托租赁”字样，但在该委托合同书中，已明确注明合同的主体只有甲方即本案被上诉人申磊，乙方即本案上诉人株洲市嵘兴五金机电灯饰大市场经营管理有限责任公司，并明确甲方的权利和义务为按规定收取该物业租金，在委托期内不得妨碍乙方的经营管理；乙方的权利和义务为有出租或与他人合作经营的权利，且不受甲方干预；有按时缴纳租金的义务。同时规定：本合同有效期届满后，乙方需继续租用该物业的，应予有效期届满之日前一个月向甲方提出，甲方须同意乙方继续租用两年。该合同签订后，上诉人随即以自己的名义与吴慧群签订商铺租赁合同，将申磊的门面出租给吴慧群四年，因吴慧群拖欠租金，上诉人于2008年5月又以自己的名义起诉吴慧群。从上述本案当事人双方签订的合同主体、内容、上诉人与他人签订的商铺租赁合同的主体及以自己的名义与他人诉讼等一系列事实来看，本案当事人双方签订的是租赁合同而不是委托（租赁）合同，具有租赁合同的全部法律特征。双方所签合同书的名称及前言中的“委托租赁”，其真实含义应是准许上诉人转租赁，属于授权性表述，使用“委托”一词系表述不准。即使按上诉人所述本案合同具有“委托”的含义，如果本案合同是委托合同，那么，上诉人就是受托人，被上诉人就是委托人，根据有关法律规定及双方所签合同的表述，向转承租人吴慧群收取租金也是上诉人的义务而不是被上诉人的义务；如果把“委托租赁”的文字表述看成是被上诉人给上诉人的授权，从授权范围来看，上诉人与被上诉人签订的合同期限只有两年，但上诉人与吴慧群签订的合同期限却为四年，上诉人的行为明显越权，该越权行为事后没有得到被上诉人的认可，因此，对这种没有得到委托人认可的超越代理权行为的法律后果，依法应当由受托人即本案上诉人承受，即本案应当由上诉人给被上诉人履行偿还租金的义务。在本院二审庭审中，被上诉人申磊的委托代理人申燕群明确表示不承认被上诉人与吴慧群签订的四年期租赁合同，因本案当事人双方所签租赁合同已允许上诉人将被上诉人的商铺对外出租，不存在被上诉人承认上诉人与他人所签租赁合同的问题，被上诉人向原审法院起诉时也是按原合同标准向上诉人主张欠交的租金，并没有提出其他主张，因此，自双方所签合同期满之日起至被上诉人主张租赁商铺返还给被上诉人之日止，应视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，判处恰当，审判程序合法。上诉人的所有上诉理由均不成立，其诉讼请求本院依法依理均不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人株洲五金机电装饰商城物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长羊敏
审判员胡舜铜
代理审判员梁雄文
二○○九年十月十二日
书记员吴倩
