原告（反诉被告）江西省神洲置业服务有限公司，住所地：江西省南昌市X路X号金色水岸1-X室。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人李某荣，湖南云天（略）事务所（略）。
委托代理人苏学根，临湘市天成法律服务所（略）。
被告（反诉原告）临湘市瑞海房地产开发有限责任公司，住所地：临湘市X路X巷X号。
法定代表人许某某，该公司董事长。
委托代理人李某宁，广东新东方（略）事务所（略）。
原告（反诉被告）江西省神洲置业服务有限公司（以下简称神洲公司）诉被告（反诉原告）临湘市瑞海房地产开发有限责任公司（以下简称瑞海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2010年6月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张彬担任审判长、审判员郭桂林主审、人民陪审员李某洋参加评议的合议庭，于2010年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）神洲公司的法定代理人李某某及其委托代理人李某荣、被告（反诉原告）瑞海公司的委托代理人李某宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告神洲公司起诉称，2009年5月18日，原、被告签订了一份《湖南临湘市王景花园全程策划销售代理协议》，协议约定代理服务内容分为前期策划、营销策划、整合推广三个阶段，委托销售期限为12个月，自2009年5月18日起至2010年5月17日止，若开盘延期，则代理销售期起始日延至开盘日。销售进度为：开盘3个月内销售总房源的20%；6个月内，达45%；9个月内达75%；12个月内达90%的总房源销售量。当乙方（原告）累计销售连续2个阶段都未完成任务时，甲方（被告）有权单方解除合同，甲方解除合同时，须按公司的结算方式当日一并结清乙方全部费用。同时定了结算时间、方法，若乙方为经甲方同意低于底价销售的差额由乙方承担，若甲方无故拒付乙方代理费，视为甲方违约；合同：在合作期至服务期结束后半年内，甲乙双方不得聘用对方人员及同对方人员（包括各种原因开除离职辞职人员）发生任何形式的工作关系，否则视为违约。在合同履行期间，除合同的规定，甲乙双方不得无条件终止合同，否则违约方将赔偿对方损失10万元，另约定，在合同期满后，若甲方有剩余的房源，在合同已经生效，直到住房100%销售，否则视为乙方违约，但乙方减少人员。合同签订后，原告依约履行合同，从2009年10月8日开盘起，第一阶段原告完成71套的销量，超过了原定20%的目标；至第二阶段，原告与客户签订了《认购单》，由被告收取了预购房定金达123套，为销总房源的55%；第三阶段刚起算时，由于国家政策调整，前2个月原告已将总房销售量推到了150套（含车库、储藏间以及被告预留的5套房），占总房源223套的67%（尚有一个月销售款）。但被告却在履约中数次违约；不按约定按月结算服务费，被告仅在春节前预结13万元代理费，至4月15日才按比例支付了部分代理费。在履约中，原告迫于想取得代理费，同意与被告于2010年4月2日签订了一份补充协议，该补充协议修改了主合同第十条第4款结算时提供票据的规定，而且被告加盖的是其项目部的公章。2010年6月8日，被告在未通知原告的情况下，以原告未完成规定的销售任务为由单方解除原、被告的代理销售合同，并通知原告的工作人员离开办公室，强行接管售楼部工作。同时，被告还违反约定，聘用已向原告辞职的工作人员接管售楼部工作。原告认为，原告已按约履行阶段合同义务和完成任务，被告未按约定及时结算服务费已构成违约；被告聘请原告方刚辞职的工作人员主持售楼部销售工作，构成对原告合同权利的侵犯；至今被告未与原告结算代理费用，违约，鉴于被告的种种违约行为，原告认为继续履行协议义务必要和可能，特请求人民法院依法判决：1、解除原、被告的代理协议；2、由被告按原告实际代理销售数量结清剩余代理费26.6112万元；3、由被告支付违约金10万元给原告；4、由被告赔偿“聘用原告人员”的违约金29.7081万元；5、由被告承担本案诉讼费的执行费用。
原告神洲公司提供的证据有：第一组：1、执照，2、身份证明，证明主体资格。第二组：3、代理协议，4、补充协议，证明原告的代理行为合法，销售底价须双方确认。第三组：5、开盘宣传资料，6、底价结算表，证明起始时自开盘日起算，被告仅签出住房底价结算表，其他商铺未签出销售底价表。第四组：7、认购单，8、特快专递等，9、代理费结算明细表，10、未予结算代理费明细表，11、原告收款收据，证明领取和计算完成任务的代理费的依据，并被告付款时间违约。第五组：12、终止销售代理通知书，证明被告单方无条件终止合同，构成违约。第六组：13、黄某敏、李某密工资等，14、辞职报告，15、置业计划书，16、未销售房源取得利益明细表，证明被告聘用了原告解聘的人员和应赔偿的取得利益。
被告对原告提供的证据发表的质证意见是：对证据1、2、5、6、7、9、11、12、13、14、15均无异议；对证据3，原告没有销售资格；对证据4，证明目的不存在；对证据8，被告未；对证据10，不予确认，是原告制作的；对证据16，与本案无关。
被告瑞海公司答辩状反诉辩称，1、被告已全部付清代理费37万元，原告要求查封代理费26.6112万元依据，原告所起诉的代理费仅凭认购书也签合同和不符合代理结算条件。2、被告支付10万元违约金，不符合合同的约定，原告已连续两个季度没有完成合同约定的销售任务，已构成违约。被告与原告解除合同是基于原告不能完成任务而解除，被告没有违约解除合同，就不应支付违约金。3、原告要求被告对聘用人员违约金29.7081万元没有事实依据，法院不应支持。其理由是：被告没有聘用原告的工作人员，而且也没有给原告造成损失，原告也没有证据证明其有损失。4、原告没有房地产经纪人资格证书，其与被告签订的代理合同为无效合同，依法应驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，要求原告赔偿利息损失x元，返还已付代理费x元，赔偿商铺损失x元，共计x元。
被告提供的证据有：1、协议书，证明合同约定销售进度、底价及差额分成比例、双方的权利义务等；2、补充协议，证明被告以协议催促原告履行义务；3、房管局备案登记情况证明、测量面积表、销售进度计算等，证明原告没有按约定安城销售进度及任务差额；4、代理协议，证明被告与江西正半职业有限公司签订代理协议时代理费为3%；5、玉景花园未销售面积表，证明未销面积；6、代理费结算明细，证明原告应承担低于销售底价部分的40%；7、推广方案，证明原告不负责任，将商铺定价9800元/m2；8、商铺预定单，证明已交商铺定金已退。9、聘用协议，证明黄某敏、李某容是江西正半职业公司聘请，不是被告聘请的人员；10、证书，证明由原告制定的商铺销售价比市场价高6591元（9800元-3209元），损失应由原告承担x元。
原告对被告提供的证据发表的质证意见是：对证据1、2、3、6、7、9的真实性无异议，但又的不能证明其目的；对证据4、5与本案无关，对证据8，原告未收款，对证据10，与本案无关，而且表述错误，临湘
对原、被告提供的证据，本院确认如下：
一、对原告提供的证据，1、2、5、6、7、9、11、12、13、14、15，被告均无异议，本院予以确认，对证据3、4、8与客观事实相符，本院予以确认，对证据10，原来确定的依据，本院不予确认。
二、对被告提供的证据1、2、3、6、7、9原告对真实性无异议，本院予以确认，对证据4、5与客观事实相符，本院予以确认，对证据8，与客观事实相符，本院予以确认，对证据10，原告无证据证明诉讼结论，本院予以确认。
根据本院确认的证据和原、被告的当庭陈述，本院可确认如下基本事实：2009年5月18日，原告神洲公司与被告瑞海公司签订了一份《湖南临湘市玉景花园全程策划销售代理协议》，协议中，原告为乙方、被告为甲方，约定：一、代理方式：乙方独家全程策划及销售代理。1、前期策划，2、营销策划。二、销售目标：代理销售底价的均价由甲、乙双方协商决定。1、多层住房1、X号楼代理销售均价1460元/m2，2、多层住房3、4、5、6、X号楼代理销售均价1560元/m2，3、车库代理销售均价1580元/m2，4、储藏间代理销售均价1560元/m2，5、商铺代理销售均价900元/m2，6、以上情况详见甲、乙双方确定的代理销售底价结算表，此底价结算作为合同附件，具有同等法律效力。三、委托代理销售期限共12个月，自2009年5月18日起至2010年5月17日止（若项目延期开盘，则销售起始日顺延至开盘日），合同代理销售期，若任何一方都未书面通知终止合约，则本合同自动顺延至项目销售完毕止。否则，甲乙双方需另行协商。四、甲方权利和责任……5、甲方权利自行处理5套商品房，乙方不得收取5套房的佣金，但可计算乙方销售业绩。五、乙方权利和责任：1、客户缴纳首付房款，并按甲方规定的应收集资料交齐相关资料，签定《商品房买卖合同》，办理完按揭手续后及送去房管局备案，即完成该房的销售代理工作。六、销售量广告费用及工程进度：1、开盘3个月内总销售量达可销总房源的20%，2、开盘6个月内达可销总房源的45%，3、开盘9个月内达可销总房源的75%，4、开盘12个月内达可销总房源的90%；5、乙方每个阶段销量可累计计算，当乙方累计销量连续两个阶段都未完成任务时，甲方有权单方解除乙方合同；当甲方单方解除乙方合同时，须按合同的结算方式当日一并结清乙方全部费用。七、代理费结算条件及依据：1、按揭付款客户，客户缴纳首付房款，并按照相关银行规定的应收集资料交齐相关资料，签定《商品房买卖合同》办理完按揭手续后及送去房管局备案，即完成该房的销售代理工作；2、一次性付款客户，客户缴纳首付房款80%(含80%)以上，和收取客户办理证件的一切费用，并按照相关部门规定的应收集资料交齐相关资料，签定《商品房买卖合同》；3、以甲乙双方确定的代理销售低价结算表（合同附件）作为乙方介绍代理服务费的依据。八、销售服务费及支付方式：1、具体结算内容：代理费提成，按实际成交金额总和×1.3%，差额（溢金）分成：甲乙双方按溢金部分6：4分成，客户违约金的5%，2、结算时间，乙方代理费完成日结。结算范围为上月乙方所有售出的车库、储藏间、商铺、住房。3、具体结算方法，甲方暂付80%结算乙方当月应付代理费，暂扣20%代理费作为销售任务保证金，当乙方累计销量完成任务时，甲方应于当月一并结清乙方暂扣的代理费。九、违约责任：1、未经甲方同意，乙方以低于甲方审核的销售低价出售，则低于低价的部分由乙方承担，并从乙方的佣金中扣除。2、若甲方无故拒付乙方代理费，视为甲方违约。在7个工作日内协商未果，同时甲方将承担乙方相关的损失。3、……在双方合作期间至服务结束后半年内，甲乙双方不得聘用对方人员及同对方人员（包括在合同执行期满后，因各种原因开除离职辞职人员）发生任何形式的工作关系，但不限于受托咨询、创意、设计等，否则，视为违约。违约方同意按照本合同之总金额的增加1倍赔偿对方，4、合同代理销售期间，除合同中涉及到违约责任以外，甲乙双方不得无条件终止合同，否则违约方将赔偿对方经济损失10万元。合同签订后，双方开始依约履行合同。2009年10月8日，被告瑞海公司开发的房产正式开盘销售，从2009年7月28日起至2010年6月6日止，原告与客户签订商品房认购单38户（套）。至2010年2月3日，原告与被告结算的有原告共销售住房62套，面积7806.52平方米，计应进佣金x元，销售车库、储藏间29间，面积565.75平方米，应得佣金x元。两项合计已销售91套（间，面积8372.27平方米，应得佣金x元。）被告至2010年4月15日才支付x给原告，并已全部在房产局备案（其中2套未备案的已结算）。2010年4月1日，原被告签订了一份《补充协议》，约定：1、乙方达到销售5套商铺时（改签合同）甲方返还暂扣的代理费12万元。2、原合同中第10条的第4点改为乙方只开收据给甲方，不再开发票，但需扣9.5%税。3、商铺或住房的市场价格必须经甲乙双方同意方才推出市场。未备案的有26户。庭审后，经原、被告核对，原告自10月8日开盘至2010年6月8日止，共计经营8个月，实际销售住房99套，车库、储藏间53套（间）。实完成总房源224套（间）的67.8，但以备案的126套（间）计算，只完成56.25%，按合同约定应达65%，未完成销售任务。2010年6月8日，被告因原告的备案销售量未达到约定的标准，遂通知原告解除代理合同关系。庭审中，原、被告均认可合同中约定的房源是指以套（间）为单位。原告认为被告单方解除合同违约，遂诉至法院，要求依法判决，解除与被告的代理协议关系；2、由被告按实际结算剩余代理费26.6112万元；3、由被告支付违约金10万元；4、由被告赔偿违约聘用工作人员的违约金29.7081万元。5、由被告承担本案诉讼费。本案在审理中，被告提起反诉，要求判决原告赔偿利息损失x元，返还支付的代理费佣金x元，赔偿商铺差价损失x元，共计x元。
本院认为，原、被告双方所订立的《代理协议》和《补充协议》是双方当事人的真是意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法、有效。被告称该公司无效的意见，理由不充分，本院不予采信。合同订立后，双方应本着诚实信用的原则履行合同，虽然原告销售的以备案的房源来达到合同约定的标准，被告以此解除合同，因合同约定不明确，对造成合同的解除，原、被告均有一定的责任，现原、被告均同意解除合同关系，故原告要求解除与被告的合同关系的请求，本院予以支持，但原告要求被告承担违约金10万元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告结清剩余代理佣金的问题，根据原、被告庭审后的核对情况，虽然原告已销售的住房和车库等没有到房产局备案，但被告与原告已实际解除合同关系，被告应按原告实际销售的房源与原告进行结算，并按《补充协议》的方式结清x元给原告。关于原告要求被告承担聘用原告人员的赔偿责任的问题，因原告的原聘用人员是案外人江西正半置业有限公司聘用的工作人员为被告进行商品房代销行为，原告也没有提供原聘用人员在被告处收取代理费的依据。故此请求法院不予支持。关于被告提起对原告的反诉请求，因被告未在规定的时间内交纳反诉费，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告江西省神洲置业服务有限公司与被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司的《策划销售代理协议》和《补充协议》。
二、由被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内支付x元给原告江西省神洲置业服务有限公司。
三、驳回原告江西省神洲置业服务有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司的反诉请求。
本案受理费x元，财产保全费4000元，共计x元，由被告负担5000元，原告负担x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长杨新元
审判员郭桂林
人民陪审员范卉
二Ｏ一Ｏ年八月十三日
书记员付春霞
