上诉人（一审被告）：赵某某。

被上诉人（一审原告）：柳州市富华苑业主委员会。

上诉人赵某某因与被上诉人柳州市富华苑业主委员会（以下简称业委会）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2010）南民初（一）字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月13日受理后，依法组成由审判员覃琪蓉担任审判长，审判员朱文泉、王钢参加的合议庭审理了本案。书记员温清华担任记录。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年1月16日，业委会作为乙方与甲方柳州铁路腾龙房地产开发公司签订《富华苑架空层车库临时管理协议》，协议约定：甲方将富华苑177间车库中的50间无偿提供给乙方作为车辆停放管理使用，另外27间由乙方单方管理使用，所获收益作为小区公共物业专项维修资金积累，其余100间由甲、乙双方按6：4比例分配，由各自出租；出租价格按主干道两边车库每月10元/平方米，其余按每月8元/平方米收取。该协议期限自2007年1月1日至2007年12月31日。双方以《富华苑小区空架层车库管理方案》对各自管理的车库进行了划分，其中X栋X号车库由原告管理。同年2月12日，业委会委托南宁五洲物业服务管理有限公司柳州分公司富华苑服务处代为管理其分管的车库，具体事务包括代签租赁合同、代收押金、租金，该委托行为至2009年12月31日终止。2008年2月10日、2009年2月23日，业委会与柳州铁路腾龙房地产开发公司分别续订《富华苑架空层车库临时管理协议》，约定将小区内177间车库中的60间由柳州铁路腾龙房地产开发公司进行出租收益，另117间由业委会作为车辆停放管理使用和出租收益，车库出租方案不变，协议期限均为一年，自当年1月1日起至12月31日止。两份协议对双方分管的车库均进行了部分变更，但X栋X号车库仍由业委会管理。业委会自认其分管的车库中有50间车库提供给小区业主免费停放车辆，其余车库用于出租收益。业委会与柳州铁路腾龙房地产开发公司签订的三份协议，对业委会分管的车库中提供给小区业主免费使用的车库和用于出租收益的车库均未进行具体确认，业委会在其后的管理过程中，亦未向业主公示确认出租收益的车库。2007年4月28日，赵某某作为乙方与作为甲方的业委会签订《富华苑车库租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方负责管理的富华苑小区第X栋第X号车库，车库面积16.24平方米，每月租金113元，租赁期限从2007年5月1日至2007年12月31日止；租金及有关费用的缴纳方式：1、每月每平方米8-10元（沿主通道每平方米10元）；2、用于杂物间或车库的物业管理服务费每间每月5元，用于商铺的物业管理费每平方米每月0.8元，用于住宅的物业管理服务费每平方米每月0.25元，由物业公司收取；本协议签订之日，乙方一次性向甲方交纳保证金339元；车库起租期为三个月、三个月以上六个月以内的，应在签订本协议当日一次性交清全部租金，超过六个月的按季交租金，每季度第一个月X号至X号交纳本季度租金，并共同交纳相应期间的保安服务费；乙方如延期交纳租金，甲方有权在乙方所交纳的保证金中扣缴租金。赵某某根据该协议约定，于2007年4月28日向业委会交纳承租车库的保证金339元，2007年8月3日向业委会交纳2007年8月1日至2007年9月30日的租金228元，2008年1月2日向业委会交纳2007年10月1日至2007年12月31日的租金342元，上述款项合计909元。赵某某自认其自与业委会签订《富华苑车库租赁协议》后一直使用X栋X号车库至今。业委会曾多次向赵某某催缴上述车库2008年1月1日之后的租金，赵某某未予支付，故业委会于2009年12月21日起诉至该院，请求判令赵某某停止侵占，将X栋X号车库退还业委会，并赔偿业委会损失2486元（损失按每月每平方米8元，从2008年1月1日开始计算，继续计至赵某某将上述车库退还给业委会时止）。赵某某认为小区内117间架空层车库是柳州铁路腾龙房地产开发公司给予业主无偿停放车辆和出租收益，业委会与其不存在任何利害关系，业委会无权对其提起诉讼，其与业委会于2007年4月28日签订的《富华苑车库租赁协议》是受业委会的欺骗而签订，该协议依法应认定无效，故不同意业委会的诉讼请求。

一审法院审理认为：业委会对柳州市富华苑小区X栋X号车库的管理使用权，源自该车库所有权人柳州铁路腾龙房地产开发公司的授权，该管理使用权存续于2007年1月1日至2009年12月31日止，在此期间，业委会对其分管的车库具有管理权、使用权及收益权。业委会自认其分管的车库中有50个车库提供给业主免费停车，其余车库用于出租收益，虽业委会与柳州铁路腾龙房地产开发公司签订的协议未对业委会管理的提供给业主无偿使用和出租收益的车库进行具体确认，业委会在其之后的管理过程中，亦未向业主公示确认出租收益的车库，但从赵某某与业委会签订《富华苑车库租赁协议》，并依据该协议向业委会交纳租金的行为，可以认定赵某某使用的X栋X号车库系业委会用于出租收益的车库，故在业委会管理权存续期间，赵某某应向业委会支付其占有使用X栋X号车库期间的租金。现赵某某的租金付至2007年12月31日止，故对业委会要求赵某某支付其2008年1月1日至2009年12月31日期间占有使用X栋X号车库租金的请求，该院予以支持。业委会要求租金损失按每月每平方米8元计算，符合业委会与柳州铁路腾龙房地产开发公司签订的《富华苑架空层车库临时管理协议》中关于车库出租方案的规定（即按每月每平方米8元或10元计算），故该院予以支持。依据业委会与赵某某签订的《富华苑车库租赁协议》确定的赵某某占有使用的X栋X号车库的面积，赵某某在2008年1月1日至2009年12月31日应支付业委会的租金为：16.24平方米×8元/月×24个月=3118.08元。业委会对富华苑X栋X号车库的管理使用权至2009年12月31日止，故对其现要求业委会退还车库并支付2010年1月1日后造成的损失的诉讼请求，该院不予支持。当事人对反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵某某辩称其与业委会于2007年4月28日签订《富华苑车库租赁协议》系受业委会欺骗签订，依法应认定为无效协议，但其未提交证据证明，故对该辩称，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、赵某某向业委会支付2008年1月1日至2009年12月31日期间使用柳州市富华苑小区X栋X号车库的租金3118.08元；二、驳回业委会的其他诉讼请求。案件受理费250元（业委会已预交），减半收取125元，退回业委会125元，由赵某某负担125元并迳付业委会。

上诉人赵某某不服一审判决，上诉称：一、2007年1月16日被上诉人与柳州铁路腾龙房地产开发公司签订的《富华苑架空层车库临时管理协议》约定“甲方将177间车库当中的50间无偿供给乙方作车辆停放管理使用”。2007年1月18日被上诉人对《富华苑架空层车库临时管理协议》公示：“在本协议有效期间，富华苑业主委员会将严格按照《协议》的规定，履行协议，除其中50间留作停放车辆，其余67间用于出租。出租收益属于全体业主共有。”可见50间车库留作停放车辆的事实存在，对于“50间车库无偿留作停放车辆”是否包含上诉人租赁的X栋X号车库，如果不包含则由被上诉人负责举证，在一审举证材料中，并没有相应证据证实，如果包含，是否需要签订X栋X号车库租赁协议说明被上诉人欺骗上诉人签订《富华苑车库租赁协议》的事实。另根据富华苑业主委员会2009年4月22日公布的《车库出租收益对比分析》中，1、出租77间；2、用于停放车辆39间（用于停放车辆，业主委员会不收车库费）；3、用于物业公司工具房1间（免费提供使用）；4、业委会工具房、杂物房2间（免费使用）；5、给柳州铁路腾龙房地产开发公司作小区维修用料库1间（免费使用）。从该分析中不难看出被上诉人并没有严格按照协议50间留作无偿停放车辆的承诺履行协议，且该分析中的车库并没有相关证据证明X栋X号车库不是50间当中留作无偿停放车辆，同时该分析的2、3、4、5项免费使用的车库总共是43间，余下7间并没有免费使用的证据。况且被上诉人也没有依据证明上诉人无权享受免费使用该余下7间车库的权利。这足以说明被上诉人故意隐瞒50间车库无偿供给业主停放车辆的重大事实，欺骗上诉人签订《富华苑车库租赁协议》，因此该租赁协议是无效的，被上诉人应当承担上诉人的损失赔偿责任。

二、被上诉人与柳州铁路腾龙房地产开发公司签订的《富华苑架空层车库临时管理协议》约定“117间乙方作为车辆停放管理使用和出租收益。乙方按出租车库实际收益的30%提成，作为小区公共物业专项维修资金积累。”从该协议看出，117间车库限于停放车辆管理使用，之后有剩余的车库出租收益。另据被上诉人2009年3月1日召开第三届五次委员会决定：“业主委员会所提供停放车辆的车库，一律不收车辆停放费，对业主提供免费停放场所。”上诉人使用的X栋X号车库来自“业主委员会所提供停放车辆的车库，一律不收车辆停放费，对业主提供免费停放场所”，对于这一决定，是否包含上诉人，如果不包含则由被上诉人负责举证，在一审举证材料中，并没有相应证据证实，如果包含，当然不必订立租赁协议更不需缴纳租金。请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并判令被上诉返还上诉人缴纳的保证金339元，租金909元；一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。

上诉人赵某某在二审期间提供被上诉人公示的车库出租收益对比分析，证明被上诉人没有将存在50间的免费停放的车库的事实告知上诉人，也没有告知上诉人占有的车库是否属于50间免费停放的车库的范围，被上诉人对于上诉人的车库收取2008年和2009年的租金是没有依据的。

被上诉人业委会辩称：关于停放车辆的问题，架空层车库的产权之所以需要业主和房开商进行协议，是因为双方对产权存在争议，上诉人得到车库的使用权，不是依据广西宁铁腾龙房地产开发公司的授权，而是经过业主大会委托上诉人争取取得的车库的使用权、管理权和收益权。针对50间的车库留作停放车辆，是上诉人和房开商的约定，这个数字是一种估算，约定了50间，不是强制性的规定一定是50间，如果不到50间，不应当由上诉人提出，应当由合同的相对方即房开商提出，50间停放车辆的约定是在2007年的《富华苑架空层车库临时管理协议》中有约定，到现在已经取消了该约定，这说明房开商已经认可了上诉人对车库的管理方式，50间车库是根据全体业主的实际需要进行的安排，上诉人有自主权，依据的是业主大会的授权，租金的收益是属于全体业主的，上诉人认为没有公布哪些车库是免费的哪些车库是出租的，就认为其侵占的车库是属于免费停放的是没有事实依据的。车库是共同停放的，全体业主是知道什么地方是免费停放，什么地方是需要收取租金的。而且从上诉人与被上诉人签订的协议来看，上诉人对其停放的车库是需要收取租金是明知的。上诉人强占车库的行为是不符合业主管理规定的。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。

被上诉人业委会在二审期间提供以下证据：

1、2010年2月10日广西宁铁腾龙房地产开发公司与上诉人签订的《富华苑架空层车库临时管理协议》，证明上诉人至今仍然继续管理使用117间车库；

2、2009年3月4日的《架空层车库管理协议公示》，证明被上诉人已向全体业主公示车库登记情况及2009年的管理方案。

经过质证，双方当事人对对方提供的证据的真实性均没有异议，只是对对方拟证明的事项存在分歧，本院对双方在二审期间提供的证据的真实性予以确认，至于有分歧的证明事项，由本院根据案情以及其他证据综合予以认定。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

二审另查明：被上诉人与广西宁铁腾龙房地产开发公司于2010年2月10日签订《富华苑架空层车库临时管理协议》，该协议约定柳州市富华苑物业区域内的177间架空层车库当中的60间由广西宁铁腾龙房地产开发公司进行出租收益，117间由被上诉人作为车辆停放管理使用和出租收益；协议有效期为一年，即从2010年1月1日起至2010年12月31日止。

本院认为：上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。理由如下：

首先，对于上诉人要求被上诉人返还保证金339元及租金909元的上诉请求，因该上诉请求已经超出一审审理的范围，故本院对该项上诉请求不作审理，上诉人可另案提起诉讼。

其次，经被上诉人与原柳州铁路腾龙房地产开发公司协商，双方签订《富华苑架空层车库临时管理协议》对于富华苑小区的177间车间的管理、使用及收益达成共识，被上诉人在2007年1月18日的《富华苑架空层车库临时管理协议公示》中表示提供50个车库提供给业主免费停车，其余的车库用于出租收益，《富华苑架空层车库临时管理协议》和《富华苑架空层车库临时管理协议公示》均未对无偿使用和出租收益的车库进行具体确认，被上诉人有权决定哪些车库用于免费停车哪些车库用于出租。被上诉人是否提供足够的车库给业主免费使用不属于本案的审理范围，上诉人认为其使用的X栋X号车库应当属于给业主免费使用的车库以及被上诉人欺骗其签订《富华苑车库租赁协议》，没有事实和法律依据，本院不予支持，上诉人理应支付相应的租金给被上诉人。

综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人赵某某自行负担。

本判决为终审判决。

审判长覃琪蓉

审判员朱文泉

审判员王钢

二○一○年八月六日

书记员温清华