上诉人（原审被告）：周口裕华房地产开发有限公司。住所地：河南省周口市X路中段。
法定代表人：高某某，该公司总经理。
委托代理人：李某，该公司员工。
委托代理人：娄际堂，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：周口市教育局。住所地：河南省周口市X路中段。
法定代表人：张某某，该局局长。
委托代理人：于学光、史某某，河南团结（略）事务所（略）。
上诉人周口裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华房地产公司）与周口市教育局房屋买卖合同纠纷一案，周口市教育局于2009年11月30日向周口市川汇区人民法院提起诉讼，请求判令：1、裕华房地产公司把已经交付的房屋整修至符合合同约定的标准。2、及时交付下余的15套符合合同约定的房屋。3、按照协议约定支付违约金200万元。4、及时履行合同约定的其他义务，并承担诉讼费用。2009年12月15日，周口市教育局变更诉讼请求为：1、解除双方签订的下余15套商品房的合同。2、变更诉讼请求第二项为判令裕华房地产公司及时退还购买15套房屋的购房款x元，并赔偿因此所造成的经济损失（损失数额为判决履行时15套房屋的市场价与周口市教育局交款之间的差额）。3、判令裕华房地产公司赔偿相当于已付购房款一倍的损失。4、判令裕华房地产公司赔偿逾期交房的经济损失（损失额的计算方法为裕华房地产公司逾期交付使用房屋期间评估部门评估的同地段同类房屋租金标准乘以逾期交房期间）。2009年12月18日，周口市川汇区人民法院以“周口市教育局在法定期间内变更诉讼请求，由原诉200万元变更为700万元诉讼标的，已超出该院的级别管辖范围”为由，申请将本案移送河南省周口市中级人民法院（以下简称原审法院）管辖。原审法院于2010年2月1日立案受理，同年6月9日作出（2010）周民初字第X号民事判决。裕华房地产公司不服，提出上诉。本院于2010年8月10日受理本案后，依法组成合议庭于同年10月9日公开开庭进行了审理。裕华房地产公司的委托代理人李某、娄际堂，周口市教育局的委托代理人于学光、史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年12月27日，周口市教育局和裕华房地产公司签订一份有关建房问题的协议，并于12月29日经周口市公证处公证，主要内容为“裕华房地产公司将35亩综合用地（该公司有国有土地使用证）整块针对周口市教育局住宅楼开发、每亩地价18万元，周口市教育局拿到土地使用证后向裕华房地产公司支付地款的一半，所有建房设计、规划等手续由裕华房地产公司办理，待取得施工许可证后，应再向裕华房地产公司支付土地款200万元，地款余额在住户拿到房产证、土地使用证后付清……”。同日，裕华房地产公司法定代表人高某某对周口市教育局承诺严格按协议执行，因本人及公司出现的任何问题除负法律责任外，周口市教育局可无条件使用05－05－X号土地，如期交房，所开发房屋剩余部分与周口市教育局协商后由本人自行出售。同日，周口市教育局交付土地款200万元。
2006年1月10日，双方签订建房有关协议，主要内容为“X层、地下室、招标价原则上不超过60。3，两楼间距26米，签订本协议后再付款120万元，用于各种手续费用及建地下室费用，其余房款每建好一层按实际费用核拨一次……”。同日，周口市教育局交付建房款120万元。
同期，裕华房地产公司取得温馨家园项目的立项批复、前期投资计划通知、建设工程规划许可证等。
2006年5月8日，双方签订教育局家属楼合作开发协议，主要内容为“工程项目48户X层单元住宅一栋、12户X层复式住宅一栋、附属设施（水、电、路、绿化等）；开发方式为周口市教育局预付建房款，裕华房地产公司给周口市教育局建家属楼，费用据实结算；周口市教育局按协议要求及时拨付资金，所拨付的320万元裕华房地产公司必须建成地下室和地面一层，周口市教育局拨付一层款，依此类推，待工程通过合法部门验收合格后，办理好有关手续，裕华房地产公司交付周口市教育局使用，周口市教育局付给裕华房地产公司95％的工程款，留5％的资金为工程质量押金；建设工期9个月（2006年5月1日－2007年1月31日），工期延长一天罚款1万元，延长一个月仍未交付使用，周口市教育局有权终止合作，并无偿使用土地35亩70年和土地上的工程使用权和管理权……”。
2006年7月11日，周口市教育局交付工程款40万元。2006年8月8日，周口市教育局交付工程款300万元，高某某向周口市教育局出具保证书称该300万元保证用于五层单元楼和一号复式楼建设，保证2006年10月1日前两栋楼主体工程竣工。
2006年8月21日，高某某向周口市教育局出具的保证书称周口市教育局分四次拨付的建房款保证使用在五层单元楼和一号复式楼及部分单元楼建设，保证2007年1月31日前办理好分户房产证、土地使用证，并保证在此之前，不再向周口市教育局要钱……。2006年9月22日，周口市教育局交付工程款120万元。
2007年6月24日，双方签订合作开发家属楼有关情况的说明，主要内容为“地下室、楼顶阁楼按国家有关规范确定面积和价格，裕华房地产公司在目前提供的12房复式楼、五号楼二、三、四单元，六号楼四单元的基础上，再给周口市教育局提供六号楼三单元（1-X层）各壹套住房，并于2007年6月24日提供位置。同时把壹号复式楼的一、二、四单元，调为一、二、三单元；2007年7月15日前将五号楼，壹号楼北面的东西路修通，并把此处大门建好，通往各单元的南北路修通，把带通话门铃的单元防盗门安装好；2007年7月10日前，将水、电、路、有线电视（客厅、卧室）、电话线（客厅、卧室）、网线（客厅、卧室）、暖气管道、天然气管道安装齐全……”。2007年6月25日，周口市教育局支付80万元。
2007年6月25日，双方签订合作开发家属房面积和金额情况的确认书，确认：一、面积：壹号复式楼（12户二、三、四单元）2532.47+50.58（阁楼）＝2583.03，五号楼（二、三、四单元）30户：4228.3+162.37（阁楼）＝4391.03，五号楼地下室：827.33，六号楼（X单元西五套、X单元大套）143.85×10套+139.51×5（套）+81.05（阁楼）＝2217.3，六号楼地下室：264.83，计57套：x.43；二、金额：复式楼：2583.05×120。3＝x元，单元楼（阁楼）：6608.17×100。3＝x元，地下室：1092.2×90。3＝x元，计x元。2007年7月2日，周口市教育局支付50万元。
2008年3月3日，裕华房地产公司法定代表人高某某对周口市教育局出具保证书称：“裕华房地产公司收到周口市教育局一百万元之后，保证2008年4月1日前完成以下工程：一，路：五号楼（最北单元）和壹号复式楼北面及到单元口路，二、绿化：道路两侧绿化完成，其余地方绿化成型，三、用电：安装好箱变，铺设地下电缆、分装到户电表路灯安装齐全，并经供电局验收合格，四、保证：1、壹号复式楼和五号单元楼（最北面）保证于二零零八年四月一日交付使用，2，六号楼西单元十户和紧靠西单元西五户于二零零八年五月壹日交付使用”。2008年3月6日，周口市教育局支付100万元给裕华房地产公司。至此，周口市教育局共付款1010万元。
2006年11月至2007年10月，裕华房地产公司将六号楼西单元X户和紧靠西单元西5户另行卖给他人。2009年8月24日，周口市教育局向裕华房地产公司出具收条收到壹号复式楼钥匙12套，五号楼二、三、四单元钥匙30套。周口市教育局称所接受房屋存在电没有箱变，地下室、阁楼未安门，三线（电视、电话、网线）、两暖（暖气管道、天然气管道）不齐全，绿化率地等问题。裕华房地产公司称已交付房屋于2008年3月进行了验收，但因费用未交齐，验收报告拿不回来；已交付房屋于2007年7月5日取得商品房预售许可证。裕华房地产公司在其后致周口市教育局购房业主的信中称周口市教育局未能按协议规定将集资款项及时足额支付，尚欠172.9万余元，因材料上涨，工期延长，造成损失240余万元。
原审庭审中，裕华房地产公司称2007年6月25日家属房面积和金额情况的确认书中，不含土地款，周口市教育局家属房占用土地9亩多，按每亩18万元，约为167万元左右。
原审庭审中，周口市教育局申请对裕华房地产公司开发的裕华都市森林内六号楼西单元X户和紧靠西单元X户商品房在2009年11月30日的市场价格进行评估，对一号复式楼和五号单元楼各户于2008年4月2日至2009年11月30日的租金价格进行评估。2010年5月18日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司据原审法院委托出具豫郑康鑫源评字［2010］第x号房地产估价结果报告，结论为裕华都市森林内六号楼西单元X户和紧靠西单元X户住宅房在2009年11月30日的市场价值为：房地产总价453.72万元，单位面积均价2020元／平方米；2010年5月18日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司据原审法院委托出具豫郑康鑫源评字［2010］第x号房地产估价结果报告，结论为2008年4月2日至2009年11月30日的裕华都市森林内一号楼房地产租赁总价35.92万元（单位面积均价4.165元／平方米／月）、五号楼房地产租赁总价38万元（单位面积均价3.512元／平方米／月）。
裕华房地产公司则申请对合同标的物的房产，在2007年6月份的房屋市场价格进行评估。2010年5月18日，河南正泰房地产咨询评估有限公司出具豫正泰评字（2010）x号估价结果报告，结论为裕华都市森林内六号楼西单元X户和紧靠西单元X户居住房屋在2007年6月30日的房地产市场价值为x元，合计1372.67元／平方米（x元÷2246.7平方米）。裕华房地产公司以此证明原约定价款不含土地款；周口市教育局则称2005年就在付款，原约定价款含土地款。
原审法院认为，双方对本案争议焦点为：1、本案的定性问题，是房屋买卖合同纠纷，还是委托建房或合作开发房地产合同纠纷；2、双方合同履行过程中，是否存在违约，何方违约及其表现；3、周口市教育局的诉讼请求能否成立及索赔数额是否适当。
1、本案的定性。本案系周口市教育局以裕华房地产公司为被告提起的房屋买卖合同纠纷，裕华房地产公司认为本案属委托建房或合作开发房地产合同纠纷。双方合作历经了裕华房地产公司协商将35亩地以每亩18万元卖与周口市教育局整块针对教育局住宅楼开发、裕华房地产公司进行温馨家园项目开发建设、双方合作为周口市教育局开发48户X层单元住宅一栋和12户X层复式住宅一栋、裕华房地产公司对周口市教育局付款保证专款专用、双方对合作开发家属房屋位置、面积和金额情况进行确认的过程。其间双方多次签订协议，内容松散、权利义务约定不规范，缺乏监督制约，一开始就没有固定房屋数量、位置、面积和房款。但根据《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2005］X号）第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险、只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。
2、周口市教育局履行合同情况。根据双方2007年6月25日签订的合作开发家属房面积和金额情况的确认书，周口市教育局应支付房款1069.08万元，截至2008年3月6日周口市教育局共付款1010万元。裕华房地产公司称周口市教育局还有167万元左右的土地款未支付，周口市教育局违约付款导致交房延期；周口市教育局则称不存在给付土地款，双方开始虽协商了将土地卖与周口市教育局，但并未履行，而由裕华房地产公司开发温馨家园项目。原审法院认为，2008年3月3日，高某某对周口市教育局出具保证书称裕华房地产公司收到市教育局100万元之后，保证2008年4月1日前完成路、绿化、用电等工程，并保证一号复式楼和五号单元楼于2008年4月1日交付使用，六号楼西单元十户和紧靠西单元西五户于二零零八年五月壹日交付使用。周口市教育局2008年3月6日也支付100万元给裕华房地产公司。故裕华房地产公司以周口市教育局违约付款导致交房延期的理由不成立。
本案系周口市教育局提起的房屋买卖合同纠纷，诉讼请求为解除下余15套购房合同，要求退款和索赔等，法院应据诉求审理。鉴于房屋约定面积与实际面积不一致，双方又对约定房款是否包含土地款存有争议，有权部门尚未出具房屋验收合格证明，房产及土地分户证均无法办理，双方对已交付房屋，应按有权部门勘测的实际面积另行结算。房产证及土地分户证的办理也应另行处理为宜。
3、裕华房地产公司履行合同情况。根据双方约定，裕华房地产公司应于2008年4月1日交付一号复式楼X户、五号楼X户、于2008年5月1日交付六号楼X户。2009年8月24日，周口市教育局向裕华房地产公司出具收条收到一号复式楼钥匙12套，五号楼钥匙30套。2006年11月至2007年10月，裕华房地产公司将X号楼西单元X户和紧靠西单元西5户已另行卖给他人，裕华房地产公司法定代表人高某某在2008年3月3日对周口市教育局出具保证书称保证交付47套房屋。周口市教育局所接受房屋存在电没有箱变，地下室、阁楼未安门，三线（电视、电话、网线）、两暖（暖气管道、天然气管道）不齐全等问题。以上事实说明裕华房地产公司履行合同中存在逾期交房、一房两卖等违约、欺诈之处。
4、周口市教育局诉请能否支持。因裕华房地产公司将X号楼X套房已另行卖给他人，周口市教育局最终诉请为：判令裕华房地产公司及时把已经交付的房屋整修至符合合同约定的标准；依法解除周口市教育局和裕华房地产公司签订的下余15套商品房的合同；判令裕华房地产公司及时退还周口市教育局购买该15套房屋的购房款x元，并赔偿周口市教育局因此所造成的经济损失(该损失数额为判决履行时该15套房屋的市场价与周口市教育局交款之间的差额)；依法判令裕华房地产公司赔偿周口市教育局相当于已付购房款一倍的损失；依法判令裕华房地产公司赔偿周口市教育局逾期交房的经济损失（该损失额的计算方法为裕华房地产公司逾期交付使用房屋期间评估部门评估的同地段同类房屋租金标准乘以逾期交房期间)；判令裕华房地产公司及时履行合同约定的其他义务。
原审法院认为，裕华房地产公司应将已交付房屋存在的电没有箱变，地下室、阁楼未安门，三线（电视、电话、网线）、两暖（暖气管道、天然气管道）不齐全等问题整修至符合合同约定的标准。
根据《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此，因裕华房地产公司将六号楼X套房已另行卖给他人，周口市教育局选择解除和裕华房地产公司签订的下余15套商品房的合同，对该请求应予以支持；相应的，裕华房地产公司应退还周口市教育局购买该15套房屋的购房款x元，裕华房地产公司应赔偿周口市教育局因此所造成的经济损失（不含地下室）为x元(2217.3×2020元x元－2217.3×1000元x元)；考虑到裕华房地产公司对15套房屋的一房两卖行为，裕华房地产公司应给付周口市教育局75万元作为惩罚性赔偿。
依据《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。故裕华房地产公司应赔偿周口市教育局逾期交房期间损失x.09元［从2008年4月2日至2009年8月24日，x.09元（2583.03×4.165元×16.73月）＋x元（4391.03×3.512元×16.73月）］。
综上，裕华房地产公司应给付周口市教育局购买该15套房屋的购房款x元＋违约交房损失x元＋惩罚性赔偿x元＋逾期交房期间损失x.09元＝x.09元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条第二款，《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、裕华房地产公司应于本判决生效后一个月内将已交付房屋存在的电没有箱变，地下室、阁楼未安门，三线（电视、电话、网线）、两暖（暖气管道、天然气管道）不齐全等问题整修至符合合同约定的标准；二、解除周口市教育局和裕华房地产公司签订的周口市裕华都市森林六号楼西单元十户和紧靠西单元西五户的商品房买卖合同；三、裕华房地产公司应退还周口市教育局购买周口市裕华都市森林六号楼西单元十户和紧靠西单元西五户房屋的购房款x元；四、裕华房地产公司应赔偿周口市教育局因购买15套房屋目的不能实现所造成的损失x元；五、裕华房地产公司应给付周口市教育局75万元惩罚赔偿；六、裕华房地产公司应赔偿周口市教育局逾期交房期间损失x.09元。七、驳回周口市教育局其它诉讼请求。上述三、四、五、六项合计x.09元，裕华房地产公司应于本判决生效后10日内给付周口市教育局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，财产保全费5000元，由原告周口市教育局负担x元，被告周口裕华房地产开发有限公司负担x元。评估费x元，周口市教育局负担x元，周口裕华房地产开发有限公司负担x元。
裕华房地产公司上诉称：1、本案属于委托代建纠纷，原审判决将本案定性为房屋买卖合同纠纷并判决裕华房地产公司支付惩罚性赔偿明显错误。2、原审判决裕华房地产公司退还周口市教育局15套房屋的购房款明显错误。（1）原审判决对周口市教育局协议购买的房屋数，应当付多少款，已经付了多少款，均未作出认定，而是让双方另行结算，另案处理，明显不当；（2）从双方签订的协议看出，周口市教育局起诉的15套房屋是其后来重新追加要求的，而在追加15套房屋后其并未实际支付房款。而原审法院明显是将先前的房款作为后来15套房屋的款项认定为已经付清，而对先前的房款再由裕华房地产公司另行主张，这一做法明显没有依据，更是不公平的；（3）从实际履行情况看，周口市教育局共向裕华房地产公司拨付工程款1010万元，而裕华房地产公司向周口市教育局已交付的42套房屋，连同合同约定应由周口市教育局承担的土地款共计价值1005万余元，而这些还不包括因人工、材料上涨、工程延期造成的裕华房地产公司实际损失200万余元；（4）15套房屋的合同已实际解除。在双方履行合同中，经裕华房地产公司催促，在周口市教育局已明确不再拨付工程款的情况下，裕华房地产公司提出如果周口市教育局仍不支付工程款，裕华房地产公司将不再交付下余的15套房屋，后来周口市教育局领导口头同意并以实际行为同意解除了15套房屋的合同。3、原审判决裕华房地产公司“赔偿周口市教育局因购买15套房屋目的不能实现所造成的损失x元”明显不公。（1）如前所述，周口市教育局并未付清15套房屋的款项；（2）原审判决所依据的评估报告不客观，不能作为认定相关事宜的证据使用；（3）本案原本属于合作建房行为，双方对房屋价格既未作明确约定，也未作最后决算，但原审判决却按商品房买卖来认定，而且在认定房屋差价时，一边按商品房现时市场价格计算，另一边却又按以前的合作建房成本价格计算，而不考虑裕华房地产公司房屋交付时市场平均价值每平方米1400元的情况。4、原审判决认定裕华房地产公司交房日期为2009年8月24日，并判决裕华房地产公司支付逾期16个月交房损失明显错误，实际交付房屋钥匙时间为2008年8月24日。5、原审判决第一项不适当，应予以变更。当时在设计楼房时就没有阁楼门和地下室门，这些都是由用户自行选用安装的。两暖（暖气管道、天然气管道）不属于裕华房地产公司的施工范围，且周口市教育局也未交纳两暖费用。请求维持原审判决第二项，撤销第一、四、五项，改判第三项为60万元，第六项为12万元。一、二审案件受理费均由周口市教育局负担。
周口市教育局答辩称：1、原审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷既有事实依据，又有法律依据。2、原审法院判决裕华房地产公司退还周口市教育局15套房屋的购房款合法有据。（1）双方是房屋买卖合同关系；（2）双方最初合同约定的是60套房屋，后57户购买者。所有购房户把房款都是一次性交给了周口市教育局，周口市教育局也是按照合同约定拨付房款的。周口市教育局拨付的1010万元房款就是57套房屋的房款，双方针对房屋面积、金额的确认书已经证实；（3）周口市教育局拨付了房款1010万元后，购买房屋不存在另行支付土地款的情况。裕华房地产公司要求周口市教育局支付房款后另行支付土地款的请求，既没有事实依据，也不符合行业惯例。裕华房地产公司的该项请求所依据的协议已被后来的房屋买卖协议所替代；（4）裕华房地产公司所说的双方关于15套房屋的合同已经口头解除，纯粹是狡辩，没有任何证据证明。3、原审法院判决裕华房地产公司因15套房屋存在一房两卖的欺诈行为而承担赔偿周口市教育局损失x元合法有据。从2006年5月8日双方签订名为合作开发实为房屋买卖协议以及后来裕华房地产公司的法定代表人作出的并获得周口市教育局认可的承诺书和保证书约定的付款金额和付款时间来看，周口市教育局均按照约定及时足额地向裕华房地产公司支付了相应的购房款。截至2008年3月6日，周口市教育局共向裕华房地产公司支付57套购房款1010万元，有双方2007年6月25日关于房屋面积和金额确认书为证，有裕华房地产公司出具的收款收据为证。周口市教育局不存在逾期付款的行为，而裕华房地产公司却没有按时交房，且将15套房屋出卖给他人，对周口市教育局明显存在一房两卖的欺诈行为，应承担相应的违约责任。4、原审法院认定裕华房地产公司交付房屋日期符合事实，判决其支付逾期交房的损失符合法律的规定。裕华房地产公司向周口市教育局交付房屋钥匙的时间是2009年8月，因为在2008年，裕华房地产公司开发的裕华森林小区无水、无电,整个小区尚在建设之中，小区X路未修，没有物业管理，不可能在2008年交付房屋钥匙。5、至于五楼阁楼和地下室没有安装门的情况，裕华房地产公司称设计时就没有门，这些是用户自行选装的是没有事实根据的。地下室就是用来储存物品的，没有门的话，就不具有基本的功能。两暖是合同约定的，周口市教育局交纳的房款已经包含这些费用。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的上诉及答辩情况，并征询当事人意见，本院确定本案二审的争议焦点为：1、原审将本案定性为房屋买卖合同纠纷，并判决裕华房地产公司支付周口市教育局75万元赔偿金是否正确。2、原审判决裕华房地产公司退还周口市教育局15套房屋购房款是否合适，裕华房地产公司应否向周口市教育局赔偿因未交付15套房屋造成的经济损失。3、裕华房地产公司是否存在逾期交房的情况，其应否承担逾期交房的损失。4、裕华房地产公司是否应按原审判决第一项履行相应的义务。
本院二审经审理对原审查明的事实予以认定。本案二审于2010年10月9日开庭后，周口市教育局又于12月21日向本院提交了两份证据：1、周口市国土资源局利用科于2010年12月6日出具的“关于裕华房地产公司宗地成交价款的情况说明”，内容为：裕华房地产公司2005年在该局举行的土地挂牌会上竞得位于工农路南段西侧，出让面积x平方米（35.514亩）的土地使用权，当时出让成交价款为664.1118万元，合18.7万元/亩。2、周口豫建房地产评估咨询有限公司受周口市教育局的委托，于2010年12月8日出具的“价格咨询结果”，内容为：受周口市教育局的委托，该公司对位于莲花路以南、秦岭路以西、泰山路以东、太昊路以北的商品房多层住宅，在2006年1月份的市场价格进行了咨询服务。其目的：为了解市场价值提供参考。咨询结果如下：经测算该处房地产于2006年1月份市场价格为：均价房地产每平方米价值1060元。测算依据：（1）2006年周口市住宅交易均价；（2）2006年周口市抵押房均价；（3）其它相关资料。本院于2011年1月10日组织双方当事人对周口市教育局提交的上述两份证据进行了质证。
本院认为，双方之间的系列协议、保证、说明、确认书等，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。所谓商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋并非政府组织建设的经济适用房、公房改制出售给个人的房改房、单位集资房等上市交易需受国家政策调整、不能自由转让产权的房产，也非公民个人的私有房屋，原审法院根据本案的实际情况，按商品房买卖合同适用最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理双方之间的纠纷，并无不当。
是否应当另行支付土地款，双方约定不明，认识也有分歧。即使应当支付土地款，根据查明的已付款情况，也应认定周口市教育局基本履行了合同义务。相反，在商品房买卖合同签订之后，裕华房地产公司将约定卖给周口市教育局的57套房屋中的15套又卖于他人，致使周口市教育局签订合同的目的不能完全实现，同时违反承诺逾期交付剩余42套房屋，则构成根本违约。在此情况下，原审根据查明的事实，衡平双方的利益，结合已付款情况，计算并判令裕华房地产公司退还周口市教育局购买周口市裕华都市森林六号楼西单元十户和紧靠西单元西五户房屋的购房款x元，赔偿周口市教育局因购买15套房屋目的不能实现所造成的损失x元，并承担75万元惩罚性赔偿金，并无不当。判令裕华房地产公司承担支付逾期交房违约金的责任也无不妥。对于逾期交付房屋的违约金数额，裕华房地产公司虽有异议，但其提交的证据不足以推翻原审认定的事实。原审判决第一项涉及的地下室门、阁楼门、两暖（暖气管道、天然气管道）等问题，原审法院基于双方的约定及交易惯例，判决裕华房地产公司予以整修，也无明显不当。
综上，裕华房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由周口裕华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长卜发中
审判员赵建祖
代理审判员邹波
二○一一年一月二十日
书记员刘文杰
