上诉人（原审原告）：沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司。
被上诉人（原审被告）：鞍山人民商场有限责任公司。
被上诉人（原审被告）：鞍山市人民商场。
沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司（以下简称麦当劳公司）与鞍山人民商场有限责任公司、鞍山市人民商场房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省鞍山市中级人民法院于2009年12月16日作出(2009)鞍民一初字第X号民事裁定，驳回麦当劳公司的起诉。麦当劳公司对该裁定不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。
麦当劳公司一审起诉称：2002年4月30日原告与鞍山新一佳超市有限公司签订房屋租赁合同，租赁房屋所在地点位于鞍山市X路X号建筑面积380平方米，房屋用途：商用，用于开设麦当劳餐厅。鞍山市人民商场作为租赁房屋产权人，于2002年5月17日与原告和鞍山新一佳超市有限公司共同签署“大业主同意书”，约定：“若鞍山新一佳超市有限公司与鞍山市人民商场于2001年8月28日之合同因任何事故终止，各方约定不损害原告对租赁房屋享有之权利，并同意使用代位方式，由鞍山市人民商场取代鞍山新一佳超市有限公司继续履行租赁合同”并将“大业主同意书”作为租赁合同的附件”。2007年8月17日鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司达成“和解协议书”，协议约定自2008年3月31日起解除鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司之间的租赁合同。2004年12月6日鞍山市企业改制领导小组办公室下发文件，批复鞍山市人民商场的改制方案，改制为鞍山人民商场有限责任公司并经鞍山市工商局注册，鞍山市人民商场的权利和义务由被告承受。所以被告应当代位与原告继续履行2002年4月30日签订的租赁合同。2009年1月份开始，被告将租赁房屋四周通行道路阻断，顾客无法正常通行，之后被告又对该租赁房屋断水、断电，致使原告于2009年3月24日被迫停业，被告未经原告同意，现已擅自将租赁房屋拆除。根据2002年4月30日签订的房屋租赁合同，此合同仍在租赁期限内，被告的行为实属违约，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条等法律规定，被告应赔偿原告的经济损失，具体损失明细如下：1、房屋建筑物装修损失468,113.00元；2、机器设备损失1,259,850.00元；3、其他资产损失5,916.00元；4、评估费10,000.00元；5、公证费3,000.00元；6、律师代理费35,000.00元；7、营业损失830,000.00元(自2009年3月25日起，暂时计算至2010年3月24日)；8、餐厅员工安置补偿费251,000.00元。原告与被告就以上各项损失协商未果，依法起诉。综上，请求：1、判决被告赔偿原告经济损失2,862,879.00元；2、被告承担诉讼费。
鞍山人民商场有限责任公司一审辩称：一、原被告之间没有租赁合同，不存在租赁关系。鞍山人民商场有限责任公司不是合同当事人，根据合同相对性规则不能成为本案的被告。二、原告与鞍山新一佳超市有限公司有租赁合同，在鞍山新一佳超市有限公司与被告的和解协议中明确约定，鞍山新一佳超市有限公司在退出前自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜，因鞍山新一佳超市有限公司与原告没有处理好其间的租赁关系发生诉讼，原告的赔偿责任应由鞍山新一佳超市有限公司承担，请法院增列鞍山新一佳超市有限公司为被告或第三人。三、根据大业主同意书的约定，不论由被告代位履行租赁合同，还是由原告选择终止，都必须另签一个新的租赁合同，但自被告与鞍山新一佳超市有限公司解除合同后，被告未曾同意代位履行，原告也未选择终止，原被告之间从未签订租赁合同，因此原被告之间不存在租赁关系，原告所主张的赔偿责任不应由被告承担。四、假如原告主张的租赁关系成立，鞍山人民商场有限责任公司也不构成违约。因为鞍山市人民政府收回鞍山人民商场土地使用权的行为属于不可抗力，因为不可抗力的原因导致被告不能与原告签订租赁合同，不能履行大业主协议。因此被告不应承担原告的赔偿责任。五、原告的经济赔偿请求实际是基于鞍山新一佳超市有限公司违约造成的。应由鞍山新一佳超市有限公司承担赔偿责任。即使原告主张的租赁关系存在，也是因拆迁造成的。因为原被告之间不存在租赁关系，原告也不是拆迁当事人，根据有关法律规定，对于因拆迁未经达成补偿协议请求赔偿的，争议当事人应通过政府裁决解决，法院不予受理。因此原告的诉讼不属于法院主管。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
鞍山市人民商场未答辩。
一审法院认为：原告起诉二被告赔偿经济损失是因其承租房屋的拆迁行为引起的，其所提经济损失实质是拆迁补偿争议，此案拆迁人与被拆迁人未能就拆迁安置、补偿问题达成协议，在这种前提下，原告就拆迁补偿争议提起民事诉讼的，不应以民事案件审理。原告应向房屋拆迁管理部门申请处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，裁定：驳回沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司的起诉。一审财产保全费5000元，公告费400元由沈阳麦当劳(餐厅食品)有限公司负担。
麦当劳公司的上诉理由和请求是：一、原审法院认定事实不清。首先，上诉人认为，被上诉人未经“申请裁决”（且在拆迁许可期限过期后）拆除涉案房屋的行为无法律依据，属擅自拆除行为。该非法行为不属《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，其已构成违约及侵权的竞合，上诉人诉请被上诉人承担违约责任并无不妥且具有充分法律依据。其次，退一步言，若被上诉人能充分举证证明其行为属正当合法的拆迁行为，则涉案《租赁合同》第18.2条的约定具有适用效力。该条的约定合法有效且表明租赁当事人在订立合同当初就对未来可能发生的拆迁补偿安置事宜作出协议性约定，其目的性十分明确，即为可能发生的拆迁补偿纠纷提供合同依据。该条的约定就其性质与内容言，属涉案当事人于合同签订时达成的“拆迁补偿安置协议”。原审法院认定“此案拆迁人与被拆迁人未能就拆迁安置、补偿问题达成协议”缺乏事实依据且属认定本案法律事实不清。二、原审法院适用法律有误。上诉人认为，《城市房屋拆迁管理条例》设定的“申请裁决”的程序属前置程序，其适用前提是，拆迁当事人应在拆迁期限内提请裁决，且申请裁决时，拆迁客体即拟被拆迁的房屋仍客观存在。而本案证据表明，涉案房屋已由被上诉人非法拆除，为此，该房屋属法律意义上的“灭失”。在此情况下，拆迁当事人申请行政裁决的程序已不适用。根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房【2003】X号）第八条的规定，“房屋已经灭失的”，“房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请”。原审法院认定，此案“不应以民事案件审理，原告应向房屋拆迁管理部门申请处理”，属适用法律有误且无异于剥夺上诉人为维护其合法利益而寻求法律救济的权利。综上，请二审法院依法撤销一审裁定，指令原审法院重新审理；本案一审、二审诉讼费、财产保全费、公告费均由被上诉人承担。
被上诉人鞍山人民商场有限责任公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系。2007年8月17日鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司签订的《和解协议书》内容说明，与麦当劳公司解除租赁合同，包括解除大业主协议，均是鞍山新一佳超市有限公司的义务。但是鞍山新一佳超市有限公司背着人民商场，不但没有与麦当劳公司解除大业主协议，反而为逃避责任向麦当劳公司通知由人民商场履行大业主协议，今天的后果完全是鞍山新一佳超市有限公司欺诈我们双方造成的，从而使麦当劳公司和被上诉人均成为受害者。因此，麦当劳的损失不能由被上诉人承担，请法院追加鞍山新一佳超市有限公司为本案的第三人，还原事实本来面目，体现法律公正。人民商场在与鞍山新一佳超市有限公司签订和解协议后及时将协议内容告知了麦当劳公司，令其搬出。因此人民商场与鞍山新一佳超市有限公司的租赁合同由此解除，包括大业主协议也已解除，人民商场与麦当劳公司之间不存在租赁关系。二、上诉人不具备拆迁补偿资格。上诉人不具有承租人身份，不是拆迁补偿当事人，不能得到补偿。拆迁人拆除房屋具备合法手续，但不是被上诉人拆除的房屋。租赁合同中征收条款不能适用本案。至于拆迁安置补偿协议，《城市房屋拆迁管理条例》中规定应由拆迁人、被拆迁人、承租人三方共同达成，不存在单独的、事先约定的形式。上诉人所称由于房屋灭失无法提起行政裁决的说法不能成立。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》只是部门规章，其效力低于《城市房屋产权管理条例》。从最高人民法院关于印发《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》来看，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第八条第四款显然属于下位法不符合上位法的情况，不能适用。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人鞍山市人民商场未答辩。
本院经审理认为，本案中麦当劳公司为请求法院判令鞍山市人民商场及鞍山人民商场有限责任公司赔偿其经济损失，已向一审法院提供了其与鞍山新一佳超市有限公司签订的《房屋租赁合同》、其与鞍山新一佳超市有限公司及鞍山市人民商场签订的《大业主同意书》等证据，以证明其与鞍山市人民商场及鞍山人民商场有限责任公司存在租赁关系，其还提供了用以说明损失构成的一些书面材料。鞍山人民商场有限责任公司亦不否认涉案《房屋租赁合同》及《大业主同意书》的客观存在及涉案租赁房屋已被拆除的事实，只是认为其与麦当劳公司无租赁关系，鞍山新一佳超市有限公司与麦当劳公司存在租赁合同关系，其与鞍山新一佳超市有限公司签有和解协议，应由鞍山新一佳超市有限公司承担对麦当劳公司的赔偿责任。根据麦当劳公司的诉讼请求、其主张的事实、理由以及其提供的证据材料，结合鞍山人民商场有限责任公司的答辩意见，麦当劳公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条所规定的各项起诉条件，一审法院应按房屋租赁合同纠纷的民事诉讼案件受理本案，并注意与本案有关的当事人应参加诉讼问题。现一审法院认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，驳回麦当劳公司的起诉，依据不足。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条的规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省鞍山市中级人民法院(2009)鞍民一初字第X号民事裁定；
二、指令辽宁省鞍山市中级人民法院对本案进行审理。
审判长杨群英
审判员黄某君
审判员王隽
二O一0年六月二十二日
书记员刘禹
