原告：宜阳县农业机械供应公司。住所地，宜阳县X镇X路。

法定代表人：罗某某，经理。

委托代理人：刘刚民，河南明耀律师所律师，特别授权代理。

被告：徐某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人：徐某乙，男，X年X月X日出生，特别授权代理。

委托代理人：刘现廷，宜阳县148法律服务所法律工作者，一般代理。

原告宜阳县农业机械供应公司诉被告徐某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜阳县农业机械供应公司委托代理人刘刚民，被告徐某甲及其委托代理人徐某乙、刘现廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2003年9月原被告达成房屋租赁协议，被告承租我公司仓库第二层及楼东小平房、楼南明棚进行浴池经营。协议约定，被告从2004年开始交纳租金、每年7000元、于上年度的12月份一次性交清；如遇政策性原因导致房屋无法出租时我公司有权解除合同。2003年11月我公司依约将出租房屋交付被告占有使用。2009年3月16日因宜阳县红旗大道综合改造，宜阳县县城建设及城中村改造指挥部以宜建改文【2009】X号文件通知并要求我公司于2009年5月1日前完成拆迁、进行重建。基于此，原被告之间的房屋租赁合同已无法继续履行，因此我公司及时通知被告要求解除双方房屋租赁合同，被告予以拒绝。且被告至今未向我公司交纳2010年度房屋租金。综上所述，由于政策原因原被告双方房屋租赁协议已无法履行，且被告至今未向我公司交纳2010年度房屋租金，合同目的已无法实现，故依据《合同法》第94条、第227条之规定诉入贵院，请求依法解除原被告之间的房屋租赁合同，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称：原告请求法院解除原被告双方的房屋租赁合同，没有事实根据和法律依据。首先，原告要求解除与我的房屋租赁合同没有事实依据。1、原告说我没有按时交纳2010年度的房屋租金不是事实。事实是：2009年12月份我依照约定去给原告交纳2010年度的房屋租金，原告的罗某某经理及齐副经理二人以门面房改造为由拒绝收取。原告把未交租金的责任强加给我是歪曲事实，其过错责任应由原告自己承担。2、原告所述“如有政策性原因导致房屋不能出租时，原告有权解除租赁”的内容，我没有见到，同时在我租赁房屋时，我只知道租期为10年（2004年元月—2013年12月30日），年租金7000元。根本不知道什么“如有政策原因，导致房屋不能出租时原告有权解除租赁”之说。该内容不存在。3、原告以宜建改文【2009】X号文件通知该公司沿街建筑已列入2009年县X街改造项目为由，要求解除租赁合同，同样没有事实依据。文件要求是原告的沿街建筑，具体地说是原告公司临街商住办公楼拆迁改造，并未涉及到我承租原告的房屋。这是风马牛不相及的两个事实，又怎能混为一谈原告所谓的政策性原因对我来说根本不存在。其次，原告诉求没有法律依据。原告诉状引用《合同法》第94条、第227条的规定要求解除租赁合同。《合同法》第94条规定了五种解除合同的条款，结合本案的事实：1、不存在不可抗力致使不能实现合同目的的现象；2、房屋租赁时间为10年，只履行了六年，还有一少半时间没有履行，不存在合同期满前一方的行为表示问题；3、本案不存在我迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的问题，而是我按时向原告交纳2010年度房屋租金，原告以拆楼改建为由拒收，也不存在原告催告的问题；4、我不存在违约致使不能实现合同目的的问题；5、也没有法律规定的其他情形出现。所以原告诉状引用该条款要求解除合同，不符合法律规定。再就，诉状中引用《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。”的规定要求解除合同，同样没有事实支持。我在2009年12月份向原告交纳房屋租金，原告经理以扒房改造为由拒收，之后也未通知我交纳房屋租金，更谈不上催交的问题，实际违约方应为原告。综上所述，原告以我未交2010年度房屋租金和合同约定如有政策性原因导致房屋不能出租时原告有权解除合同，并依据宜阳县县城建设及城中村改造指挥部宜建改文【2009】X号文件要求原告拆迁重建为由，请求法院解除原告与我的房屋租赁合同，没有事实根据和法律依据。故请求贵院驳回原告的诉讼请求。

根据原被告双方诉辩意见，本院归纳争议焦点为：原被告之间的房屋租赁合同是否应该解除

围绕上述争议焦点原被告分别提供如下证据材料：

原告提供：1、2003年10月15日承包经营合同书。用以证明，原被告之间的房屋租赁关系、租赁期限，及如遇政策性原因合同无法履行时原告有权解除合同的约定。2、2003年9月2日、24日，2009年1月6日宜阳县农机公司收据三张。共同用以证明，被告将房屋租金交纳至2009年的事实，但2010年度房屋租金被告至今未向原告交纳。3、2009年3月16日宜阳县县城建设及城中村改造指挥部宜建改文【2009】X号文件，2009年10月14日宜阳县人民政府宜政文【2009】X号文件，宜阳县红旗大道综合改造指挥部办公室宜改【2009】X号文件。共同用以证明，被告租用原告用于浴池经营的房屋，因宜阳县红旗大道综合改造及城中村改造需要拆除重建，因而原被告间的房屋租赁合同已无法继续履行，而该原因系政策性原因，因此原被告之间的房屋租赁合同依法应该解除。

对上述证据被告发表以下质证意见：被告对原告提供的上述证据1，以该合同书上没有原被告双方签名盖章为由表示不予认可，但对该合同书上载明的原被告双方的房屋租赁关系及合同期限表示无异议。被告对原告提供的证据2的真实性均表示无异议，但以2010年度房屋租金不是被告不向原告交纳，而是被告去向原告交纳时原告称房屋要扒而拒绝收取为由表示异议。被告对原告提供的证据3的真实性均表示无异议，但以需要拆除重建的房屋系原告的沿街商住楼而非被告承租原告的房屋、且该三份文件并未对沿街商住楼重建时的大小作出规定为由表示异议。

被告徐某甲提供：1、2010年3月18日录音光盘一张、录音笔记一份。2、2010年3月15日宜阳县148法律服务所法律工作者李现民、刘现廷对证人张灵安、李平汉的调查笔录两份。上述证据共同用以证明，2010年度房屋租金不是被告不向原告交纳，而是被告去交纳房屋租金时原告以门面房改造为由拒绝收取的事实。

对上述证据原告发表以下质证意见：原告对被告提供的上述证据均表示无异议。

对原被告提供的上述证据根据双方质证意见、结合法庭调查，本院分析认定如下：

原告提供的证据1、本院认为该合同书上没有原被告双方签名盖章，缺乏合同书主要要件，被告异议成立，不予认定。但双方均承认原被告之间存在房屋租赁关系、租赁期限为2004年1月1日-2013年12月31日，对该事实予以认定。证据2，被告对其真实性均表示无异议，本院认为该证据客观、真实、合法、与本案具有关联性，予以认定。证据3，被告对其真实性均表示无异议，本院认为该证据客观、真实、合法、与本案具有关联性，予以认定。被告提供的证据1、2，原告对其均表示无异议。本院认为该证据客观、真实、合法、与本案具有关联性，予以认定。

基于以上证据的分析认定、结合法庭调查，本院查明以下事实：2003年10月原告宜阳县农业机械供应公司与被告徐某甲达成房屋租赁的口头协议。协议约定：被告承租原告仓库第二层及楼东小平房、楼南明棚进行浴池经营；租赁期限为10年，自2004年元月1日起算；房屋租金每年7000元，于上年度的12月份一次性交清。2003年11月原告依约将出租房屋交付被告占有使用。后原被告双方依约完整履行合同义务。2009年3月16日因宜阳县红旗大道综合改造，宜阳县县城建设及城中村改造指挥部以宜建改文【2009】X号文件向原告发出通知，要求原告于2009年5月1日前对其沿街商住楼完成拆迁、进行重建。2009年12月份，被告依约向原告交纳2010年度房屋租金，原告以门面房改造为由拒绝收取。后原告以被告承租的房屋因宜阳县红旗大道综合改造需要拆除重建为由要求解除双方的房屋租赁合同，被告对此予以拒绝。审理过程中，原被告均提供不出由合同双方签名盖章的书面租赁合同。2010年5月10日原告向本院表示，双方的房屋租赁合同若依法解除，其自愿补偿被告23万元。另查明，宜阳县红旗大道综合改造指挥部办公室宜改【2009】X号文件中关于新建项目建设的规定是，新建项目的建设报指挥部对总平面规划设计、建筑设计方案等审定批准后实施，且要严格按规划道路红线控制和建筑退让要求：红旗大道道路红线40米、建筑退让不低于3米；涉及红旗路沿线南北规划道路交叉的新建建筑物，执行总体规划及《洛阳市建筑规划管理暂行技术规定》。

审理过程中，本院于2010年5月5日组织原被告双方进行了现场勘验，查明：1、原被告租赁协议履行期间，被告在承租处自行建造了如下建筑，二楼楼顶平房六间、简易房三间，三楼楼顶水池一个，地面简易房一间、锅炉房一间、蓄水池一个，室内外楼梯各一个。根据原告申请，并征得被告同意，本院委托河南九都资产评估司法鉴定所对上述建筑物中的二楼楼顶平房六间、简易房三间，三楼楼顶水池一个，地面简易房一间，室内外楼梯各一个的价值进行了司法评估，评估总价值为x.39元。2、红旗中路中心线与被告承租房屋南墙外皮之间的距离为31.65米。

本院认为：对于房屋租赁合同，租赁期限6个月以上的，当事人应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。尽管原告宜阳县农业机械供应公司与被告徐某甲均承认他们之间的房屋租赁合同的合同期限是10年，但是原被告双方均提供不出书面租赁合同，因此原被告之间的房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。基于此，原被告双方均可以随时解除合同。故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的请求，理由正当，应予支持。原告自愿补偿被告23万元，不违反法律规定，本院予以准许。被告不同意解除合同的辩称缺乏事实根据与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、解除原告宜阳县农业机械供应公司与被告徐某甲之间的房屋租赁合同；

二、限原告宜阳县农业机械供应公司于本判决生效之日起五日内补偿被告徐某甲23万元；

三、驳回原告宜阳县农业机械供应公司其它诉讼请求。

如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由原告宜阳县农业机械供应公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长丁战芳

审判员程明

审判员赵海峰

二0一0年五月十一日

书记员马强