原告漯河市旭龙商贸有限公司。
法定代表人陈某某，该公司经理。
委托代理人蒋泮文，河南强人（略）事务所（略）。
被告黄某乙，男，28岁。
委托代理人黄某丙，男，34岁。
第三人刘某某，其他信息不详。
原告漯河市旭龙商贸有限公司（以下简称旭龙商贸公司）与被告黄某乙及第三人刘某某房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈某某及其委托代理人蒋泮文；被告黄某乙及其委托代理人黄某丙到庭参加了诉讼，第三人刘某某经本院合法通知未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告旭龙商贸公司诉称，2009年5月11日，原告与刘某某签订了租赁合同，租赁其位于东京东路X号的房屋用于公司经营，租金每年6600元，租赁期限为三年。但在原告使用房屋经营中，刘某某将该房转让给了被告。被告购买后拒绝履行与刘某某签订的租赁合同，要求原告搬出。2009年8月10日，被告强行更换了门锁，擅自违法解除了合同。原告认为，原告与刘某某签订的租赁合同有效，被告强行解除合同构成违约。特诉请法院判令被告返还租金4950元、赔偿损失8000元，诉讼费被告承担。
被告黄某乙辩称，原被告之间未达成租赁协议。申请追加刘某某为第三人参加诉讼。实际上，被告只是房屋的买受人并非出租人，对原告和刘某某的关系并不知情。所以被告不应赔偿原告所谓的租金及损失。
第三人刘某某未到庭陈某。
经审理查明，2009年5月11日，乙方原告旭龙商贸公司和甲方刘某某签订一份房屋租赁合同。其中约定：“出租的房屋位于源汇区X路X号。出租房屋期限为三年，从2009年5月1日-2012年5月1日。在乙方正常租赁期间，甲方将该房屋出售或抵押担保，造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方由此造成的损失，并且不影响该租赁合同的继续履行等”。同年5月11日，旭龙商贸公司交给刘某某房租费6600元（注：2009年5月11日-2010年5月11日的租金）。从2009年5月14日-5月16日，原告旭龙商贸公司委托漯河市永冠装饰工程有限公司对上述租赁房屋进行装修。5月21日支出540元。同年6月1日，原告又向漯河市永冠装饰工程有限公司交纳费用7500元。原告装修共支出8040元。2009年7月22日，刘某某和被告黄某乙签订房产转让协议。刘某某将本案所涉上述房屋以x元的价格转让给被告黄某乙。同年的8月6日，被告黄某乙取得了该房的房屋所有权证（产权证号：x）。2009年8月10日，被告黄某乙更换了本案所涉房屋的门锁，拒绝原告继续使用上述租赁房屋。双方争执无果，原告旭龙商贸公司诉至我院。
以上事实有租赁合同、收据及房产证等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告旭龙商贸公司和第三人刘某某签订的房屋租赁合同，符合法律规定，具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘某某将房屋交给原告使用，就应全面履行合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。刘某某将本案所涉房屋转让给被告黄某乙后，原租赁合同继续有效，黄某乙和原告旭龙商贸公司自然产生了租赁合同关系。受让人黄某乙应受该租赁合同的约束。鉴于被告已将上述房屋又租赁给他人，由于被告的违约行为致使不能实现原合同目的，原告旭龙商贸公司和第三人刘某某签订的上述租赁合同应予解除。被告黄某乙更换了本案所涉房屋的门锁，拒绝原告继续使用上述租赁房屋，终止尚在履行的租赁合同，显属不当。原告签订合同后使用房屋3个月，刘某某收取了一年的房租；因被告黄某乙拒绝履行原租赁合同，致使原告无法正常租赁，剩余9个月的预交房租4950元应由房屋的受让人黄某乙负责退还。原告原签订期限为三年的合同后支出8040元对租赁房屋进行了装修，双方虽然在本案中没有对该装修现值申请鉴定，但原告装修的实际损失存在。结合实际使用情况本院酌定被告赔偿7326元为宜(8000元÷36个月×33个月）。酿成本案诉争，被告黄某乙应负全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十九条之规定，判决如下：
一．解除原告旭龙商贸公司和第三人刘某某签订的上述租赁合同；
二．被告黄某乙退还原告旭龙商贸公司租金4950元；
三．被告黄某乙赔偿原告损失7326元；
驳回原告旭龙商贸公司其他诉讼请求。
上述第二、三项限在本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费120元，被告黄某乙负担100元；原告旭龙商贸公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长蒲红伦
审判员李珊珊
代理审判员刘某伟
二０一０年十二月二日
书记员徐俊峰
