原告甄XX，男，37岁，汉族，冷水滩区人。

委托代理人廖XX，湖南君义律师事务所律师，一般代理。

被告杨XX，男，47岁，汉族，冷水滩区人。

第三人李XX，男，60岁，汉族，冷水滩区人。

委托代理人陈XX，湖南新星律师事务所律师，特别授权。

本院于2010年1月28日立案受理的原告甄XX与被告杨XX、第三人李XX所有权确认纠纷一案，依法由审判员王国华适用简易程序于2010年3月5日在冷水滩区看守所公开开庭进行了审理，代理书记员杨娴担任法庭记录。原告甄XX委托代理人廖XX、被告杨XX、第三人的委托代理人陈XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2006年5月4日原告甄XX经与杨XX协商达成一致意见，杨XX愿将其位于冷水滩区X村处的A-X号房子作价8万元正，出售给甄XX，杨XX向甄XX出具了字据，被告杨XX在收到钱后将房屋及原房产所有权证交给了甄XX，同年，甄XX将此房进行了装修，并赠予父母居住，当时杨XX因与甄XX以兄弟相称，故在甄XX父母住新房时还请其去吃了酒，并在原告一家人所签“关于居住XX新房产权认定书”上作为证人在上面签了名，以后被告杨XX以要办理土地分户手续为名，从甄XX处将其已提交的原房产证取走，但一直没有办出产权手续给原告，2009年11月份原告突然接到冷水滩区法院的电话，说其父母所住到的房子已抵押给第三人李XX，并要拍卖此房，急得原告父母寝食不安，自此，原告才知道自己的权利受到侵害。原告认为，杨XX将其所有的房屋既已出售于原告，并移交了房屋使用权及原房屋产权证，理应代原告办理产权证等手续，但其不仅没有办理，反而在出售房屋二年后与第三人李XX父子恶意串通，将本已属于原告的房产再行抵押，严重侵犯了原告的合法财产权，为维护公民的合法财产免受非法侵害，特依法向贵院提起诉讼，请求：1、判决被告杨XX立即将凤凰园向荣工业村A-X号房屋过户给原告；2、判决确认被告与第三人将原告所有的房屋办理抵押担保的行为无效（抵押金额陆万元）；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。

被告辩称，原告所说是事实，没有别的答辩意见。

第三人述称：原告不能作为本案的原告提出诉讼；原告所诉称的第二项诉讼因抵押担保是行政关系，该案应通过行政诉讼进行解决而不能通过民事诉讼进行解决；被告与原告所签订的合同均属无效。

原告为证实自己的主张，向本院提交的证据及欲证明的事实如下：证据一、2006年3月4日被告杨XX出具的字据，证实原、被告签订了房屋买卖合同，对买卖标的、方式、面积及主体都进行了约定；证据二、2007年6月21日及2007年9月21日被告杨XX出具的收条，证实原告已经履行了购房付款义务；证据三、关于居住“XX新房产权认定书”，证实被告杨XX实际已将房屋交给原告，证人也签字作证了；证据四、对被告杨XX所做的调查笔录（两份），证实1、原、被告双方房屋买卖行为存在，并已实际履行了双方的权利义务；2、第三人和被告办理抵押担保手续时是知道房屋买卖的事实；3、房屋已实际移交给原告使用；4、被告与第三人办理抵押担保的行为是在原告与被告签订房屋和房屋交付使用之后；证据五、房屋他项权证，证实被告与第三人之间将原告已取得的房屋进行了抵押登记，侵犯了原告的合法权益。

被告方的质证意见如下：以上证据均是真实的，是被告签字的，是被告写的东西。房屋是卖给原告的，抵押给第三人时，第三人是确实知道房屋已卖给原告，因第三人儿子当时是被告的司机。

第三人质证意见如下：对证据一的真实性有异议，第三人自始至终都不知道该份证据，该份证据与被告提供的证据二、四都相互矛盾，因该份说明中说得比较清楚，还款8万元，还有4万元待房产证办理好才支付，收条都是2007年开出的，2006年没有收到任何款项，该份证据不能证实原、被告房屋合同买卖行为及双方房屋买卖合同是否取得了房屋产权等，因此不能证明原告所要证明的内容；对证据二所出的时间、金额与原告所提供的证据一、四相矛盾，不具有客观真实性；对证据三因该份证据本案的第三人不清楚，也不需要清楚，即使是存在的，恰恰证实该房屋的主人应是原告的父母，而不是原告方的，因此主体不适格；对证据四不符合客观真实性，两份调查笔录的内容与原告方所提供的证据相矛盾；对证据五的真实性无异议。

被告及第三人均没有向法庭提供证据。

本院对原告提供的证据认证如下：综合本案的证据，对原告方提供的证据一、二、三、五真实性予以确认，证据四中第二点意见中证明的内容不充分，不予采信。

根据采信的证据，查明事实如下：2006年5月4日原告甄XX与被告杨XX协商达成一致意见，杨XX将其自有的位于冷水滩区X村处的A-X号房子（产权证号：永房冷水滩字第x号）作价8万元，出售给甄XX，杨XX向甄XX出具了字据。杨XX将房交与甄XX后,甄XX将此房进行了装修，并赠予父母居住，当时杨XX因与甄XX以兄弟相称，故在2006年9月1日甄XX父母住新房时还请其去吃了酒，杨XX等人在原告一家人所签《关于居住XX新房产权认定书》上作为证人在上面签了名字。2007年6月21日杨XX向甄XX出具收款x元的收条，2007年9月21日出具收款x元的收条。被告杨XX在收到钱后将房屋所有权证交与了甄XX，以后被告杨XX以要办理土地分户手续为名，从甄XX处将房产证取走，但一直没有办出产权证给原告。2008年1月16日被告杨XX将该房屋用作向第三人李XX借款23万元中的6万元的抵押，并在房产管理部门办理了房屋抵押登记手续。第三人李XX表示在其担保债权未受全部清偿前，不同意该房屋产权过户给原告，原告也没有代为清偿债务而消灭该抵押权。

本院认为，原告甄XX与被告杨X关于产权证号为永房冷水滩字第x号房屋的买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效。但双方没有到房产管理部门办理产权过户手续，因此不发生房屋产权转移的法律效果。依房屋产权登记簿和房产证该房屋的所有权人仍是被告杨XX，被告杨XX将该房屋用作向第三人李XX借款23万元中的6万元的抵押，并在房产管理部门办理了房屋抵押登记手续。除被告杨XX提出外，并无证据证实第三人李XX知道该房已买与原告甄XX,因此原告主张第三人李XX具有恶意与被告杨XX属恶意串通，证据不足，不予认定，该抵押行为依法有效。在目前该房屋处于抵押担保状态，第三人李XX作为抵押权人其担保债权未受全部清偿前，不同意该房屋产权过户给原告，原告也没有代为清偿债务而消灭该抵押权。故原告甄XX要求将该房屋产权过户给原告的条件未成就，对其诉讼请求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告甄XX的诉讼请求。

本案受理费1400元，减半收取700元，由原告甄XX负担

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

审判员王国华

二O一0年四月二十七日

代理书记员杨娴

附本案相关法条:

《中华人民共和国物权法》

第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消来，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第一百八十七条、以本法第一百八十第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百九十一条、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清债务或者提存。围让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。