上诉人（原审被告）张某某。

委托代理人李国善，河南子路律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）濮阳市华龙区X乡X村民委员会。

法定代表人杨某某，村委会主任。

委托代理人黄某军，濮阳市华龙区X街道法律服务所法律工作者。

上诉人张某某因与被上诉人濮阳市华龙区X乡X村民委员会（简称杨某城村委会）租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2008）华法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，1999年9月29日，双方订立租赁合同，约定：杨某城村委会将位于中原路东段酿造厂场地及房屋31间租给张某某；租期10年，自2000年至2009年12月31日止；每年租金x元，共x元；签订合同时承租方预付2000年1月1日至2002年12月31日3年的租金x元，2002年12月31日前预付2003年1月1日至2006年12月31日4年的租金x元，2006年12月31日前预付2007年1月1日至2009年12月31日租金x元；租赁期间承租方可以转租；承租方不按时交付租金，出租方有权解除合同，承租方赔偿违约损失x元。张某某分别于订立合同前交租金x元，1999年11月25日交租金6700元，杨某城村委会将25间房屋及场院交于张某某使用，其余6间因存放村委会的物品未能交付使用。2000年6月村委会派人拉6间房屋内的物品，张某某要求村委会以其转租价格退还6间房屋租金遭村委会拒绝，张某某即阻止村委会腾空该6间房，直至2005年6月份张某某经村委会允许将6间房屋内物品清理后方得使用。村委会同意以合同约定价格扣除该6间房屋腾空前租金。

原审法院另查明，张某某在租赁的院内修路花费x元，杨某城村委会同意折抵租金。

原审法院认为，双方所订立的租赁合同合法有效，张某某未按合同约定时间及数额支付租金，杨某城村委会要求支付租金及违约金的请求成立，予以支持。杨某城村委会同意张某某修路花费折抵租金，予以准许。张某某辩称未及时交付的6间房屋的租金应按其转租价格抵扣租金，经查，杨某城村委会于2000年6月份派人腾空6间房屋时，因受张某某阻止未能腾空交付，张某某对未能交付使用有过错，且杨某城村委会同意扣除交付前租金，张某某辩解不能成立，不予支持。原审法院判决：一、张某某支付杨某城村委会租金x元，违约金x元，共计x元，于判决生效后10日内付清；二、驳回杨某城村委会其他诉讼请求。案件受理费2805元，由杨某城村委会负担855元、张某某负担1950元。

张某某不服原审判决，向本院上诉称：双方订立的合同为无效合同，我不应承担x元违约金。城市房地产法第五十三条规定，房屋租赁应当向房产管理部门登记备案，而本案租赁没有到房产管理部门登记备案；建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未取得房屋所有权证、属于违法建筑的房屋不得出租，本案房屋即没有办理权属证书，又属于违法建筑，故本案租赁合同应属无效，不应由我承担违约金。请求二审法院撤销原判，依法予以改判。

杨某城村委会答辩称：租赁合同有效。请求驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审查明事实一致。

本院认为，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，城市房地产管理法虽规定房屋租赁应向房产管理部门登记备案，但未规定登记后生效，故不应以此认定合同无效；建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》不属于行政法规，不应作为认定合同效力的依据，张某某主张依据该办法规定认定合同无效理由不足，本院不予支持。综上，张某某主张租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费300元，由张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长孙华

代理审判员申希江

代理审判员李瑞玲

二OO九年十月二十日

书记员焦占军