原告刘某某

原告迟某某

两原告共同委托代理人乐音果，上海骏丰律师事务所律师。

被告徐某某

被告邬某某（兼被告徐某某的委托代理人）

原告刘某某、迟某某与被告徐某某、邬某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月26日受理后,适用简易程序，依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告刘某某、迟某某的共同委托代理人乐音果、证人冯某及被告邬某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某、迟某某诉称，2009年10月29日，原、被告就本市X路X弄X号X室房屋（下称涉案房屋）签订上海市房地产买卖合同，其中补充条款第4条约定，被告应在取得产证后付清尾款人民币5万元（以下币种均为人民币）。12月8日，涉案房屋产权过户至被告名下。12月16日，原告收到银行发放的第二笔房款。次日，上海某房地产经纪有限公司（下称某公司）组织双方交接房屋，原告配合被告办妥水电煤及物业等结算和过户手续，但被告拒绝支付尾款。后被告单方将房屋门锁更换。原告认为被告违约，故起诉要求被告支付购房尾款5万元，并支付逾期付款违约金（以5万元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止）。

原告提供以下证据：

1、上海市房地产买卖合同，证明原、被告于2009年10月29日签订买卖合同，约定被告付清全部款项后交房；

2、上海市房地产登记簿，证明2009年12月8日涉案房屋过户至被告名下；

3、燃气、物业费过户单据，证明2009年12月17日燃气、水电煤、物业进户已经与被告交接完毕；

4、被告与某公司的三份往来函及某公司的情况说明，证明被告确认最后的手续已办妥，确认原告没有违约。被告反悔要求承租人继续租赁以收取租金，因此被告不支付购房尾款和剩余中介费，房屋交接不成的原因在于被告；

5、证人冯某的出庭证词，证明某公司出具的情况说明属实，被告违约拒不支付尾款，导致三次房屋交接不成。

被告徐某某、邬某某辩称，原、被告签订的合同为阴阳合同，系争房屋价格应为290万元，并非305万元，被告已支付了300万元，某公司与原告串通损害了被告的利益。双方签订的买卖合同附件三付款方式第4条约定，交易中心出具房地产权证后5个工作日内原告应交房。涉案房屋产权过户至被告名下后，被告多次催中介办理交房手续，但原告屡次拖延交房，并拒绝配合办理水、电和有线电视的过户手续，被告无奈于2010年1月13日开锁进户。原告违约在先，被告并未违约，原告要求的购房尾款应扣除其逾期交房违约金（以305万元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止）和逾期交房损失费（暂计1万元）。

被告提供以下证据：

1、公证书、不动产买卖意愿书和上海市房地产买卖合同，证明2009年10月16日双方签订意愿书后，原告欲反悔，经被告报警，10月29日双方签订买卖合同；

2、三份被告与某公司的往来函、被告书写的事实说明（有物业公司王某某签字盖章），证明12月17日涉案房屋不符合交接条件，12月24日原告还在搬场，原告违约；

3、开锁发票，证明2010年1月13日被告无奈自行开锁，支付开锁费200元；

4、某公司法人代表潘某某之夫吴某某的税收运算书，证明某公司居间原、被告签订的合同为阴阳合同，原告委托某公司卖房价为290万元，而不是买卖合同中的305万元；

5、有线电视更名、电费、水费单据，证明2009年12月涉案房屋内有人居住，电和有线电视未办过户手续；

6、某居委会杨某某、开锁匠、物业保安、某公司法人代表潘某某及其女儿、经办人冯某、证人杨某的联系电话、被告书写的开锁情况说明，证明被告多次催原告交房，原告违约，2010年1月13日被告无奈自行开锁；

7、某居委会盖章的情况说明和上海某物业管理有限公司某管理处盖章的情况说明和事实说明，证明原告违约，被告无奈自行开锁进户。

经庭审质证，被告认可原告提供的证据1-3的真实性，对证据4认可2009年12月18日和12月27日的函件，不认可某公司出具的催告书和情况说明，对证据5除被告要求杨某作证一节外，认可证人的证词。原告对被告提供的证据1-3的真实性没有异议，恰好证明被告在未付清房款的情况下，单方占有房屋；对证据4的真实性不认可，认为即使认可该证据，290万元净到手价与合同约定的305万元税费自负价也不矛盾；认为证据6不符合证据的形式要件；证据5、7超过举证时限，被告凭产证即可自行办理有线电视和水、电过户手续，证人未出庭作证的证言无效。

本院经审理查明如下事实：

2009年10月16日，经某公司居间，原、被告就本市X路X弄X号X室房屋签订不动产买卖意愿书，明确涉案房屋有抵押和租赁情况，房屋交付期限为房款付清交房，房屋交付标准为毛坯交房。10月29日，双方签订上海市房地产买卖合同，其中明确涉案房屋有抵押和租赁情况，有固定设施和装修，补充条款第4条约定，被告取得产证并付清全部房款当日，原告将房屋交付被告，交付标志为原告将房屋钥匙交付被告；附件三付款方式第3条约定，被告于原告交房当日支付尾款5万元；合同第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应支付逾期未付款万分之五的违约金。12月8日，涉案房屋产权过户至被告名下。12月16日，原告收到银行发放的第二笔房款。

12月17日，某公司第一次组织双方交接房屋，办妥燃气过户和物业进户手续，此时房屋内无人，但有桌子、地毯等，被告未付尾款，房屋交接未成。12月18日，被告发函某公司，第一段中明确：“被告委托某公司介绍、代理买卖合同，现已合同生效，最后的手续都已办妥，双方都没有发生违约情况。”被告在此函中称因原告出售房屋时带租约，被告同意继续履行租赁合同，要求某公司督促原告交房租并由某公司代收。

12月24日，某公司再次组织原、被告双方交房，原告将房屋清空，被告未到场。

12月27日，某公司第三次组织双方交房，被告未到场，后原告和某公司工作人员至被告住处，被告闭门不见，并要求物业公司工作人员将其赶走。同日，被告发函某公司，称原告违约，要求某公司催告原告在12月31日前交付房屋钥匙，并称某公司法人代表承诺购房尾款由其先支付给原告，剩余中介费免收。12月27日和30日，某公司两次发函被告，催告被告付清购房尾款5万元和剩余中介费x元。2010年1月4日，被告在仍未付清房款的情况下，欲开锁进户，被劝止。1月13日，被告自行开锁进户。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的不动产买卖意愿书和上海市房地产买卖合同，涉案房屋总价为305万元（并非290万元），税、费自负，房款付清交房，因此，房款305万元为双方真实意思，原、被告签订的合同并非阴阳合同，被告付清房款为原告交房的前提条件。但被告在取得产证后，始终未支付购房尾款5万元。根据不动产买卖意愿书，被告在知道涉案房屋有租约的情况下，与原告约定毛坯交房，因此，本院采信原告的陈述，被告口头表示要求承租人搬出。12月17日，某公司第一次组织双方交接房屋未成，原告称原因在于被告拒绝支付尾款，被告称房屋不符合毛坯交房的条件。根据被告12月18日的函，被告确认在此日之前原告并未违约，并未提及房屋交接条件，反而提出同意继续履行租赁合同，要求某公司代为收取租金，被告此函与其在不动产买卖意愿书中的意思表示相反；又根据被告提供的证据4、12月27日的函及其买卖合同为阴阳合同的陈述，本院认定，被告拒绝支付尾款导致第一次房屋交接不成。在某公司组织的第二、三次交房中，在原告将房屋清空的情况下，被告均未到场，不配合办理交房手续，最终致房屋未能办理交接。2010年1月13日，被告在仍未付清房款的情况下，自行开锁进户。因此，本院认定，被告拒绝支付尾款致三次房屋交接不成，构成违约，原告要求被告支付购房尾款5万元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的上海市房地产买卖合同第九条，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告徐某某、邬某某应于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某、迟某某房款人民币50,000元；

二、被告徐某某、邬某某应于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某、迟某某逾期付款违约金（以人民币50,000元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟某行期间的债务利息。

案件受理费人民币1125元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币562.5元，由被告徐某某、邬某某共同负担，并应于本判决生效之日起十日内将上述款项支付原告刘某某、迟某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张宁

书记员周琪