申请再审人（一审原告、二审上诉人）：陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：谢长铃，福建融成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州华辰房地产有限公司，住所地福建省台江区X路X号原华联商厦X层。
法定代表人：魏某某，总经理。
委托代理人：陈某华、陈某乙，北京市大成律师事务所福州分所律师。
申请再审人陈某甲与被申请人福州华辰房地产有限公司（下简称华辰公司）商品房买卖合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2009年10月22日作出（2008）榕民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。2009年11月16日，陈某甲向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
陈某甲申请再审称：一、华辰公司违约事实清楚，但一、二审法院却同时认定华辰公司无需承担违约责任，是错误的。1、根据《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项的约定，在交房时，小区的温泉应达到使用条件，一审判决也已作认定。但连接温泉供应公司与小区之间的管道至今仍未铺设。2、温泉管道至今尚未施工建设，其责任完全应由华辰公司承担。华辰公司于2002年向温泉供应公司申请小区温泉供应，而与陈某甲签订《商品房买卖合同》的时间是2003年11月，因此，可以表明华辰公司在销售该房屋时就已知道小区温泉供应存在问题，但却未告知购房者，反而隐瞒该事实，违背了诚实信用原则。根据合同法第一百零七条的规定，华辰公司在知道原来规划的管道线路无法施工时，应积极采取补救措施，而且根据福州市温泉供应公司的复函，华辰公司也完全可以采取补救措施，但是其却因未交清欠款而导致补救措施无法实施。房屋交付已近五年，超过了法律规定的合理履行期限，至今仍无法确定开通温泉的具体时间。华辰公司虽在一、二审表示会尽快开通温泉，但没有提供任何证据证明其在履行承诺。而实际情况是华辰公司与福州市温泉供应公司签订的《供应温泉协议书》期限已届满，华辰公司已以自己的行为表示不会履行开通温泉的义务。综上，根据合同法第九十四条第二、三、四款之规定，陈某甲可以解除双方关于温泉供应的约定，并要求华辰公司承担赔偿责任。对于陈某甲起诉主张的损失可以通过委托中介机构依法评估而确定。
二、陈某甲要求华辰公司支付超过起诉之日仍未能办理产权证的逾期办理产权证的违约金，是有充分的事实与法律依据的。由于双方对逾期办理产权证的违约金标准约定明显过低，根据合同法第一百一十四条第二款的规定及公平合理的原则，陈某甲完全有权要求华辰公司支付超过起诉之日仍未能办理产权证的违约金，即2007年6月7日后的违约金。该部分违约金可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，以已付购房款总额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求依法对本案进行再审，改判支持陈某甲在原审中提出的全部诉讼请求。
被申请人华辰公司答辩称：一、陈某甲要求华辰公司支付未能开通温泉的赔偿金x元，缺乏事实和合同依据。一、二审法院驳回其该项诉讼请求是正确的。1、根据华辰公司提交的君临闽江居住区温泉给水系统竣工图，可以证明小区内温泉管道已预埋安装到户，并于2005年6月经过竣工验收，华辰公司已完全履行了《商品房买卖合同》第十四条第1项约定的“温泉管道预埋到户”的义务，不存在违约行为。陈某甲要求支付未能安装温泉的赔偿金，缺乏事实和合同依据。2、华辰公司提供的《供应温泉协议书》、汇款凭证证实了华辰公司已按约向福州市温泉供应公司支付了温泉干管建设费。福州市温泉供应公司给一审法院的复函证实了小区内温泉不能开通的原因系市政规划问题造成。因此，君临闽江居住区温泉至今未能开通，是因市政规划问题，并非华辰公司原因造成，华辰公司不应为此承担任何违约责任。3、福州市温泉供应公司给一审法院的复函中提到可暂由元洪锦江至君临闽江接临时温泉管供应温泉水的方案，但该方案不能实施的原因是未能获得规划审批，而非华辰公司未能交清欠款，不存在华辰公司未交清欠款而导致临时温泉管线不能施工的情况。
二、陈某甲有关要求华辰公司提供办理权属证书资料及支付违约金的请求，缺乏依据，依法应予驳回。1、君临闽江小区于2007年5月21日取得房屋产权预先登记，华辰公司已履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。2、一、二审法院已判决华辰公司支付迟延履行该项义务的违约金3443元，符合合同约定，陈某甲的合同权利已得到保护和实现。3、陈某甲要求支付2007年6月7日之后的违约金缺乏合同和法律依据，明显无理。在双方签订的《商品房买卖合同》有效的情况下，应根据合同第十五条的约定来计算华辰公司应承担的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定不适用于本案，陈某甲超出合同的约定另行主张所谓的违约金，明显没有依据。
本院经审查查明：2003年11月16日，陈某甲与华辰公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定华辰公司将经福州市房地产管理局（2003）榕房许字第X号商品房预售许可证批准预售的福州市台江区X街道江滨中大道X号君临闽江第X幢X层X号商品房预售给陈某甲。房屋建筑面积154.81平方米，价款x元。合同第八条约定，华辰公司应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即经验收合格），并符合合同约定的商品房交付给陈某甲使用。第十四条第一款约定，华辰公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、温泉管道预埋到户；2、煤气管道预埋到户；3、电于交房时达到使用条件；4、自来水于交房时达到使用条件；5、社区X路于交房时达到使用条件。第十五条约定，华辰公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订后，陈某甲向华辰公司支付了全部购房款并于2005年7月9日接收了讼争房屋。2007年5月21日讼争房屋所在的君临闽江小区办理了房屋产权预先登记。2005年6月君临闽江小区的温泉给水系统的施工单位编制了竣工图，现君临闽江小区尚未开通温泉供应。
2002年5月8日，以福州市温泉供应公司为甲方，华辰公司为乙方，签订了一份《供应温泉协议书》，约定甲方根据乙方申请经核定同意日供给乙方不低于55度温泉水110吨。乙方内部的水池、进户水表及表内管道应由乙方设计施工，并经甲方审核，以上投资及供水后的维修费用均由乙方负担（包括支管维修和水表更换）。甲方同意干管建设费在签订合同时先预交50%，余下50%在用水开通前缴清。协议有效期7年等。2004年1月18日华辰公司向福州市温泉供应公司支付了温泉干管建设费165万元。
2007年6月7日，陈某甲将华辰公司诉至一审法院，以华辰公司未能依约履行安装温泉的义务、整个小区不具备办理产权证的条件，构成违约，并造成损失为由，请求判令：1、华辰公司向陈某甲支付未能开通温泉的赔偿金x元（因未能开通温泉而导致的房屋价格差价损失，暂按400元/平方米计算，具体标准按人民法院委托评估为准）；2、华辰公司立即向福州市产权登记机关提供办理产权证所需的资料并支付逾期办理产权证违约金3443元（截止2007年6月7日，此后违约金按已付购房款x元的银行同期贷款利率计算至具备办理产权证条件之日止）。陈某甲并向一审法院申请就华辰公司未能按约安装温泉给其造成的损失数额进行评估。
诉讼中，一审法院致函福州市温泉供应公司，就《供应温泉协议书》的履行情况，包括该协议未正常履行的原因，能否继续履行，在正常履行的情况下，君临闽江小区获得温泉供应华辰公司所需支出费用等问题，向福州市温泉供应公司调查。2007年11月14日，福州市温泉供应公司复函一审法院，主要内容涉及：1、华辰公司于2002年申请君临闽江住宅区温泉供应，其同意供应温泉，双方于2002年5月8日签订《供应温泉协议书》，期限至2009年5月8日，至今该住宅区尚未申请温泉开通使用。申报审批的温泉支管线是由光明桥经长乐南路通往该住宅区，但长乐南路至今未施工建设，致使温泉支管线也无法施工，因此未与华辰公司正式达成管线施工各相关事宜意见。2、在签订协议时，双方商定华辰公司需按规定缴434万元温泉干管建设费（2004年后市政府统一称温泉有偿使用费），华辰公司已缴第一笔165万元，余下费用待开通温泉后一次性缴清，因未申请开通尚未交纳269万元。……为应广大业主所急，年初曾商议在长乐南路未建成之前，同意先暂由元洪锦江至君临闽江接一临时温泉管供应温泉水，由华辰公司负担。但前提一是规划审批，二是华辰公司必须交清上述所有欠费。一审庭审中华辰公司表示其会履行对业主的承诺，与有关部门沟通协商解决小区外温泉管道建设问题，尽快开通温泉供应。
一审法院认为，陈某甲与华辰公司间订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第十四条第一款第1项的约定，华辰公司应履行温泉管道预埋到户的义务，合同中虽未明确约定华辰公司履行该项义务的期限，但合同第十四条第一款约定了君临闽江小区其他配套设施正常运作的期限为交房时，因此可以确定华辰公司履行该义务的期限为交房时。同时根据合同第十四条的相关约定内容并结合商品房买卖的交易习惯判断，“温泉管道预埋到户”的义务应指华辰公司使小区达到开通温泉供应的条件，即华辰公司除须完成小区内的温泉管道建设外，还应完成包括温泉供应地至小区的温泉管道建设并使小区能够正常使用温泉等事项。而华辰公司在交付房屋时仅完成了小区内的温泉管道施工建设，小区外的温泉管道尚未施工，小区至今不具备开通温泉供应的条件，因此，华辰公司迟延履行合同约定的义务，构成违约。华辰公司已于2002年5月与福州市温泉供应公司签订了《供应温泉协议书》，并于2005年7月交付房屋时完成了小区内的温泉管道施工建设，结合法院向福州市温泉供应公司所作调查情况，可以确定君临闽江小区至今未开通温泉供应的主要原因是由于市X路修建未完工导致小区外的温泉管道施工未能顺利进行，以及华辰公司与福州市温泉供应公司之间存在对相关费用确认和计算的争议。庭审中华辰公司明确表示愿意履行对业主的承诺，尽快完成温泉管道的施工。综上，华辰公司未能在交房时使讼争房达到开通使用温泉的条件，其行为属于履行合同债务过程中的迟延履行，并非完全不能履行，上述合同义务仍具有继续履行可能性，故陈某甲主张华辰公司应对不履行合同行为承担赔偿责任，既与事实不符，亦没有法律依据，不予支持。
根据福州市房地产交易登记中心于2007年5月21日出具的《预先登记通知书》，华辰公司已履行办理君临闽江小区房屋产权预先登记的义务，讼争房具备了办理房屋所有权登记的前提条件，因此，陈某甲请求判令华辰公司向福州市产权登记机关提供办理产权证所需的资料，没有事实依据。华辰公司迟于合同约定的期限办理小区产权的预登记，应根据合同第十五条的规定，按已付购房款的0.5%向买受人支付违约金。综上，一审法院判决：1、华辰公司应于判决生效之日起十日内向陈某甲支付迟延履行办理房屋权属登记的违约金3443元；2、驳回陈某甲的其他诉讼请求。
一审宣判后，陈某甲不服上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉维持原判。
再审审查时，华辰公司表示有关在长乐南路进行温泉管道施工的许可手续已经办妥，并向本院提交了《挖掘道路（人行道）许可证》的复印件，该证载明，对于华辰公司因温泉工程需要开挖道路的申请，福州市政工程管理处经审核批准华辰公司在台江区X路X路往西50米路面进行开挖。开挖时间自2010年3月31日起至2010年4月19日。华辰公司以此证明从温泉供应公司往君临闽江小区的管道已经在长乐南路施工，小区可在短期内开通温泉。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同第十四条虽仅约定“温泉管道预埋到户”，但由于第十四条是对“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到使用条件日期”而作出的约定，且该条对其他项目如电、自来水、社区X路等均约定于交房时达到使用条件，同时结合日常交易常识，原一、二审法院认定双方约定的“温泉管道预埋到户”不仅是指完成小区内的温泉管道建设，其应有之意为在交房时温泉供应地至小区的温泉管道施工也应完成，并使温泉能在小区内正常使用，是正确的。由于讼争房屋的温泉尚未正常开通，故华辰公司主张小区内温泉管道已预埋安装到户即已完全履行了《商品房买卖合同》第十四条约定的义务，理由不能成立，本院不予支持。虽然华辰公司迟延履行开通温泉的义务，构成违约，但双方《商品房买卖合同》未约定迟延履行该项义务的违约责任，而陈某甲主张华辰公司支付未能开通温泉的赔偿金系指因温泉不能开通所造成的房屋差价损失，该损失应以温泉不能开通为前提。根据原审诉讼查明的事实，华辰公司已与福州市温泉供应公司签订了温泉供应协议，君临闽江小区未能开通温泉的主要原因是市X路的施工问题，目前华辰公司陈某其已重新办理在长乐南路开挖施工的许可手续，并承诺尽快开通温泉。在此情况下，一、二审法院以双方有关开通温泉的义务仍具有继续履行的可能性，并非完全不能履行为由，驳回陈某甲要求华辰公司赔偿因不能履行温泉开通义务而造成的房屋差价损失x元，并无不当。
根据双方当事人无争议的事实，华辰公司虽然于2007年5月21日取得君临闽江小区房屋产权《预先登记通知书》，履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，但已超过双方约定的期限，属于迟延履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，在陈某甲不退房的情况下，华辰公司应当按已付购房款的0.5%向陈某甲支付违约金。对于陈某甲该项请求，原一、二审法院已予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的x"%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，当事人主张违约金标准过低，要求增加的，应当以违约造成的损失来确定违约金标准数额，陈某甲主张双方约定的违约金标准过低，但未提供证据证明因华辰公司逾期办证的违约行为给其造成的损失具体数额。同时，2007年5月21日华辰公司取得《预先登记通知书》，其逾期提交办理权属证书资料的违约情形已消除，陈某甲请求计算2007年6月7日之后的违约金，缺乏依据。原一、二审法院对陈某甲的该请求未予支持，是正确的。
综上，陈某甲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回陈某甲的再审申请。
审判长陈某
代理审判员程光毅
代理审判员黄某靓
二○一○年四月十六日
书记员陈某
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）违反法律规定，管辖错误的；
（八）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（九）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（十）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十一）未经传票传唤，缺席判决的；
（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十三）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。
对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的情形，或者审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，人民法院应当再审。
第一百八十一条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法第一百七十九条规定情形之一的，裁定再审；不符合本法第一百七十九条规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
