上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2010）嘉民三（民）初字第X号

原告邵某。

委托代理人应朝阳，上海市大众（略）事务所（略）。

被告朱A。

被告朱B。

上列两被告之共同委托代理人朱C。

第三人宋某。

第三人刘某甲。

委托代理人刘某乙。

原告邵某与被告朱A、朱B房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员庄羽凤独任审判，并于2010年9月20日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了第三人宋某、刘某甲。原告邵某及其委托代理人应朝阳、被告朱A、朱B之共同委托代理人朱C、第三人刘某甲之委托代理人刘某乙到庭参加了诉讼。第三人宋某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告邵某诉称，被告朱A、朱B系本市嘉定区X路X室房屋（以下简称X室房屋）的产权人。2010年5月10日，原告与两被告签订了一份《上海市房屋买卖合同》，双方约定原告以人民币x元（以下金额均指人民币）的价格购买上述X室房屋，两被告应于2010年6月30日前将该房屋实际移交给原告并完成过户手续。合同签订当日，原告依约支付了首期购房款x元。此后，原告将剩余房款交付双方委托的中介方并催促两被告移交房屋、办理过户手续。但两被告一直拖延。2010年7月6日，原告委托中介方发函给两被告再次催促，被告仍未履行。为此，原告诉至法院，要求：1、两被告继续履行双方关于X室房屋达成的买卖合同，办理该房屋的过户手续并交付该房屋；2、两被告支付违约金x元。

被告朱A、朱B辩称，原告所述情况属实。我们同意继续履行合同，协助办理过户手续，履行交房义务。但由于我们在该房屋之上存在其他借款抵押，现在该房屋的钥匙也在第三人宋某处，因此没有办法交房、过户。现在导致原告无法获得该房屋，因为而产生的违约责任我们愿意承担。

第三人刘某甲陈述，两被告向我借款，用系争X室房屋作为抵押，目前借款尚未还清。现被告要出售该房屋我也并不反对，但被告应当先将借款还清，我就同意房屋过户。

第三人宋某未作陈述。

经本院审理查明，2010年5月10日，通过案外人上海某某房地产经济事务所公司居间介绍，原告邵某与被告朱A、朱B签订了一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告以x元的价格向两被告购买其名下的本市嘉定区X路X室房屋，原告应在签约当日支付首期款x元，并于2010年6月30日前支付余款x元，被告应于该日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，双方应于该日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此外，合同第十条还约定，被告未按期交接房地产的，每逾期一日，其应向原告支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。双方还在该合同的补充条款中约定，签订合同后如任何一方违约，应赔偿对方x元。合同签订后，原告即通过银行转账方式支付了被告首期款x元。2010年7月6日，原告通过合同中介方上海某某房地产经济事务所向被告发出了一份书面通知，通知明确原告已将剩余房款交至中介公司，并要求被告尽快履约。此后，由于被告一直未履约，原告遂诉讼来院。

另查，上述X室房屋上目前存有第三人宋某的抵押债权x元和第三人刘某甲的抵押债权x元。

以上事实，有上海市房地产买卖合同、收条、通知书、房地产抵押状况信息、当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。

本院认为,原、被告之间的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属有效，原、被告均应遵照履行。现被告在收取了原告首期购房款后，未及时将系争房屋上的抵押权涤除，致使双方无法按照合同约定办理过户、交房手续，故被告应当承担违约责任。按照合同补充条款约定，一方违约的，应当支付违约金x元。现原告主动调整违约金金额，要求被告支付违约金x元，原告该项请求合法有据，且被告对此也表示同意，故本院对此予以确认。由于原、被告之间的买卖合同合法有效，原告要求继续履行，被告也表示同意，本院对此予以确认。因系争房屋已设定了抵押权，故被告应在涤除抵押权后，协助原告办理过户手续，并将该房屋交付原告。第三人宋某经人民法院传票传唤，无正当理由不到庭的，不影响本案的审理。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：

一、被告朱A、朱B应于本判决生效之日起二个月内在涤除上海市嘉定区X路X室房屋的抵押权后协助原告邵某办理该房屋的过户手续，并将该房屋交付原告邵某。

二、被告朱A、朱B应于本判决生效之日起十日内支付原告邵某违约金x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费3020元，合计诉讼费4170元，由被告朱A、朱B负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员庄羽凤

二○一○年十月二十六日

书记员金果

记录员周丽俊

审判员庄羽凤

书记员金果