上诉人（原审被告）湖南红星现代市场经营有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区X路口日用商品批发大市场综合楼X楼。

法定代表人严某某，总经理。

委托代理人唐学峰，湖南天地（略）。

委托代理人肖建雄，湖南天地（略）。

被上诉人（原审原告）金某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人何军，北京市赵湘宁律师事务所（略）。

委托代理人肖中兴，北京市赵湘宁律师事务所（略）。

上诉人湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称红星公司）因与被上诉人金某某租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2009）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2006年4月21日，金某某、红星公司签订《委托协议》一份，金某某将其所有的红星日用批发大市场E-2033、E-2034、E-2035、E-2047、E-2048、E-X号门面委托红星公司对外出租。协议约定：1、委托期限为5年，即从2006年4月1日至2011年3月31日。委托期的前36个月为免租期，该期限内无论红星公司是否将门面租赁出去，金某某均免收红星公司及承租户租金，免租期限结束后的次日至委托期限结束止为记租期限；2、租金某准及付款方式：记租期内的第一年月租金某18元/平方米，第二年月租金某20元/平方米；签订协议之日，红星公司提前预付记租期第一年前六个月的租金；2007年4月30日前预付记租期第一年后六个月的租金,2008年4月30日前预付记租期第二年前六个月的租金，2009年4月30日前预付记租期第二年后六个月的租金；3、双方的权利和义务:金某某有按合同约定，要求红星公司按时交纳租金某权利；金某某应遵守红星公司制定的招租方案，服从红星公司对其门面的租赁安排；红星公司有按合同约定取得金某某门面管理权及向承租经营户收取相关租金、费用的权利；红星公司有按合同约定按时向金某某支付租金某义务。合同签订后，金某某向红星公司交付了门面，红星公司向金某某预付了记租期第一年的前六个月的租金，后三期租金某直未付。2008年1月，金某某门面所在的红星日用品大市场成立业主委员会，同年1月27日，业主代表大会形成《关于同意引进红星美凯龙进入红星日用品大市场的决议》，同意由红星公司、业主委员会与红星美凯龙进行实质性谈判。2008年3月3日，业主委员会向红星公司出具书面委托书，委托红星公司与红星美凯龙进行实质性谈判，并签订整体招租合同及相关文件，认可所签合同中租期、租金、免租期等条款，并负责向金某某等业主通报。因红星美凯龙要求移交的是整体无间隔及吊顶的空门面，2008年6月2日，业主委员会再次向红星公司出具书面委托书，委托红星公司对金某某等业主门面进行拆除间墙和吊顶工作。2008年12月13日至14日，业主委员会主持召开业主代表大会，以举手表决方式，分别以86.8%、83.5%、68.1%赞成率通过了红星日用品大市场业主即将与红星公司签订的《租赁经营合同》、《红星日用品大市场门面租金某配方案》、《门面委托租赁前期问题处理方案》三个议案。《门面委托租赁前期问题处理方案》中明确：凡与红星公司签订了“委三免五”（即与本案金某某、红星公司签订的委托期限为五年，免收三年租金某相同协议）协议的门面不再支付租金。2009年3月，红星公司与红星美凯龙就包括涉案门面在内的红星日用品大市场的门面签订租赁合同，租赁期为12年，红星美凯龙自2010年7月开始记付租金。以上事实，有金某某提供的《委托协议》、红星公司提供的领条、委托书、业主委员会的相关决议、会议记录等证据、当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。

原审法院认为，金某某、红星公司签订的《委托协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。金某某、红星公司的争议焦点为：1、金某某、红星公司因《委托协议》形成的法律关系是委托关系还是租赁关系《委托协议》中载明：在记租期内由红星公司向金某某支付租金，双方对租金某准及付款方式予以明确约定；双方的权利义务为金某某有按合同约定，要求红星公司按时交纳租金某权利，金某某委托红星公司将门面对外出租，红星公司即取得了该门面的管理权，红星公司有权自主安排该门面的招租经营管理事宜，同时红星公司有按合同约定按时向金某某支付租金某义务。从以上内容可以看出，红星公司依《委托协议》取得的是涉案门面的自主使用权，同时以向金某某支付租金某代价，且协议中未设置红星公司向金某某支付租金某红星公司实际向第三人收取租金某条件。因此，《委托协议》的实际内容符合租赁合同的法律特征，不符合委托合同的委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物、委托人应当预付处理委托事物的费用、受托人按照委托人的指示，与第三人发生民事法律关系，后果及风险由委托人承担等相关法律特征。金某某、红星公司因《委托协议》形成的是租赁合同关系，红星公司认为双方为委托关系的辩解理由，因与事实不服，不予采信。2、金某某所在红星日用品大市场业主委员会和业主代表大会讨论通过的《门面委托租赁前期问题处理方案》中“委三免五协议的门面不再支付租金”的内容对金某某是否具有约束力业主委员会及业主代表大会讨论通过的相关决议，并非全体业主的共同意见，红星公司也未提供证据证明金某某已接受上述方案，故《门面委托租赁前期问题处理方案》中的“委三免五协议的门面不再支付租金”的内容，不能对抗金某某、红星公司在《委托协议》中关于支付租金某约定，红星公司认为业主委员会及业主代表大会已作出决议，红星公司无需再行支付《委托协议》租金某辩解理由不成立。综上，金某某要求红星公司应在2007年4月30日前及2008年4月30日前支付的两笔租金某计x.92元的诉讼请求，法院予以支持。金某某要求红星公司支付延期付款利息及2009年4月30日前应支付的租金，属当庭增加的诉讼请求，因未在举证期限届满前提出，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付金某某x.92元；二、驳回金某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金某的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人红星公司上诉称：1、原审判决对本案的基本事实定性错误，因《委托协议》形成的法律关系不是租赁关系而是委托关系。2、业主代表大会、业主委员会作出的决议对被上诉人具有约束力。

被上诉人金某某答辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明事实与原审查明事实一致。

本院认为：一、关于双方是委托关系还是租赁关系的问题。双方签订的《委托协议》中载明：在记租期内由红星公司向金某某支付租金，双方对租金某准及付款方式予以明确约定；双方的权利义务为金某某有按合同约定，要求红星公司按时交纳租金某权利，金某某委托红星公司将门面对外出租，红星公司即取得了该门面的管理权，红星公司有权自主安排该门面的招租经营管理事宜，同时红星公司有按合同约定按时向金某某支付租金某义务。从以上内容可以看出，红星公司依《委托协议》取得的是涉案门面的自主使用权，同时以向金某某支付租金某代价，且协议中未设置红星公司向金某某支付租金某红星公司实际向第三人收取租金某条件。因此，《委托协议》的实际内容符合租赁合同的法律特征，不符合委托合同的委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物、委托人应当预付处理委托事物的费用、受托人按照委托人的指示，与第三人发生民事法律关系，后果及风险由委托人承担等相关法律特征。金某某、红星公司因《委托协议》形成的是租赁合同关系，红星公司认为双方为委托关系的上诉理由，因与事实不符，本院不予采信。二、关于业主委员会、业主代表大会作出的决议对业主是否有约束力的问题。依据《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，业主大会或业主委员会只对管理区域内物业共有部分和共同设施可以制定管理规章制度。依据《物权法》第七十八条第一款之规定：业主大会或者业主代表大会的决定，对业主具有约束力。但涉及本案，业主委员会或业主代表大会作出已签订“委五免三”协议的门面不再支付租金某决议，已超出业主委员会或业主代表大会物业管理的范围，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，自始就不具有法律效力，因而也就不对业主具有约束力。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费610元，由上诉人湖南红星现代市场经营有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长：杨罗根

审判员：王晓虹

代理审判员：左武

二0一0年十月八日

书记员：谭婉琳