上诉人（原审原告）肖某乙。

被上诉人（原审被告）李某某。

上诉人肖某乙因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服沛县人民法院(2009)沛民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人肖某乙及其委托代理人汪允宝、潘发夫，被上诉人李某某及其委托代理人李某、颜世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

查明，2003年10月22日肖某乙与李某某双方签订房屋租赁协议书一份，该协议约定将李某某所有的位于沛城香城路北端X号门面房壹间及内房、楼上伍间租赁给肖某乙经营奶茶，租赁期限为2003年11月8日至2006年11月8日止。其后肖某乙、李某某双方分别于2004年11月8日、2008年8月8日对上述房屋又两次签订房屋租赁协议书，双方约定了彼此的权利义务，其中对房屋维修义务的承担，仅约定甲方李某某保证并承担下列责任：（一）乙方肖某乙能够正常使用。（二）甲方李某某负责对房屋及其附属物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三者遭受损失的，甲方负责赔偿。如因不可抗力的原因，而使承租房及其设备损坏的，双方互不承担责任。2009年5月25日，因肖某乙未按时交纳x元租金，李某某诉至原审法院，肖某乙未提起反诉。2009年7月10日经原审法院主持调解，双方达成肖某乙于2009年7月15日之前支付给李某某租赁费x元、诉讼费297元由肖某乙负担的协议。肖某乙于2009年7月15日将上述案件款x元交至原审法院财务室，同日，肖某乙又向原审法院申请诉前财产保全，原审法院依法查封了上述款项，肖某乙为此支出财产保全费320元。

2009年7月28日，肖某乙诉至原审法院，称其从2003年10月日起连续租赁李某某房屋经营茶楼，双方先后三次签订房屋租赁合同，最后签订合同的时间是2008年8月8日，在履行合同过程中，原告全面履行了合同约定的义务，每次均按时足额交付房屋租金给被告，但其所租赁的房屋经常漏雨，部分天花板已变黑。肖某乙自2008年12月起多次要求李某某修缮房屋，但李某某迟迟不予维修，从而导致当年6月30日的大风将其所租赁的房屋屋面彻底刮毁。李某某在明知大风将屋面刮毁的情况下，仍拒绝履行合同，拒不修缮屋面，一直拖到2009年7月15日才对房屋进行简单的修缮，导致2009年7月1日至20日期间的连续降雨将肖某乙租赁的房屋装修物及室内的多数经营设备损坏。肖某乙以李某某未履行合同约定的房屋维修义务导致其所租赁房屋装潢及经营设备损坏、不能保证租赁房屋正常使用、无法继续经营、给其造成巨大经济损失为由，请求法院依法判令双方解除房屋租赁合同，由李某某返还租金x.18元，赔偿损失x.89元，合计x.07元。

原审被告李某某在一审中辩称，1、被告不同意解除双方之间的房屋租赁合同，原告主张解除合同不能成立。因为合同一旦签订生效受法律保护，原告并没有提供充分的证据来证实具备解除合同的条件，因此该请求不能成立。2、原告要求被告赔偿其损失的请求也不能成立。因为原告没有证据来证实其损失的客观存在，更没有证据证实其损失与被告存在因果关系。虽然原告申请对其财产进行了评估，损失价值x余元，但是根据鉴定报告的鉴定过程是采用成本法进行的鉴定，不能证实是其损失x元，只能证明现存的物品的价值与成本相对照，即使原告的财产没有遭遇任何自然灾害，自然折旧也不止x元，因此原告的损失不存在。3、被告2009年7月13日才接到原告要求被告修缮房屋的通知后及时进行了房屋修补，已履行了约定的维修义务。4、原告要求被告返还其租金没有任何证据和法律依据。4、三楼并没有作为租赁的标的物租给原告使用，根据提交给法庭的合同，关于三楼的租赁的约定是不一致的，根据合同第八条的规定，本合同双方各一份，两份合同应是一致的，而两份合同对三楼是否租赁不一致。综上，原告的诉讼请求不能成立，没有事实根据和法律根据，请求驳回原告的诉讼请求。

原审诉讼期间，原告肖某乙向法庭提供了沛县气象局的证明一份，证明2009年6月30日该县出现强对流天气、雷雨大风，风速每秒2.7米，风力10级，7月1日至23日的降水情况。为了查明案件事实，原审法院审判人员于2009年9月26日组织双方当事人及其委托代理人到租赁房屋现场进行了勘查，拍摄照片十张并形成了现场勘查笔录一份。经肖某乙申请，该院委托沛县价格认证中心对该案诉争房屋内的电器、沙发及装修因本案所涉房屋漏雨所造成的损失进行了评估，2009年11月16日，沛县价格认证中心出具价格鉴证结论书一份，该价格鉴证结论书中对鉴证标的的损失认定为人民币x元整，其中沙发和电器损失价值人民币x元，装修损失价值为人民币6725元；肖某乙为此支出鉴定费1200元。原审法院另查明，李某某所有的房屋位于沛城汤沐路南侧杏林宾馆南香城路，门向朝东，一、二层为砖混结构，三层为简易房，房顶用铁皮搭建。

原审法院认为，原、被告双方于2004年11月8日签订的本案所涉房屋租赁合同的房屋范围包括香城路北端中号门面房壹间、二楼三间、三楼三间，2008年8月8日签订的房屋租赁合同的房屋范围除香城路北端X号门面房中间外，其他均没有约定，因原告一直对该房屋进行租赁使用，故2008年8月8日签订的房屋租赁合同的房屋范围与2004年11月8日签订的房屋租赁合同的房屋范围一致。原、被告双方于2008年8月8日签订的房屋租赁合同第三条对房屋维修义务约定不明，根据合同法的相关规定，该房屋维修义务应为出租人即被告承担。原告主张从2009年6月30日大风将其承租的房屋三楼屋顶刮毁后，一直找被告进行维修，因原告未向法庭提供任何证据加以证明，且被告不认可，故依法不予采信；从原告向法庭提供的其丈夫与被告的录音资料可以确定，原告于2009年7月13日向被告主张了要求维修房屋的权利，原告认可2009年7月15日被告履行了维修涉案房屋的义务。从原告提供的沛县气象局出具的2009年7月1日-23日的降雨量可以确定，2009年7月13-14日均有雨，2009年7月15日无雨，被告于2009年7月15日维修涉案房屋，综合考虑到天气情况、维修房屋的工程量以及所需人员，亦是合情合理的，但因房屋漏雨给原告造成的装修损失，应予赔偿；原告在发现其承租的房屋漏雨后，如主动将沙发、电器移动到安全地方，完全可以避免该项损失，原告应对其扩大的沙发、电器损失自行负担。被告修复房屋后，原告可以实现合同目的，且被告不同意解除合同，原告要求解除租赁合同无法律依据，故对原告要求解除房屋租赁合同、返还租金x.18元的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿损失x.89元的诉讼请求应以沛县价格认证中心确定的装修损失6725元为准，超出部分不予支持。遂判决：一、被告李某某于判决生效后十日内赔偿原告损失6725元。二、驳回原告的其他诉讼请求。

上诉人肖某乙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决没有全面审查相关证据、没有正确引用相关法律，违背了客观事实和法律规定，认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决或改判。主要理由是：一、一审法院认定事实错误。1、无视上诉人在原审诉状中关于所租赁房屋2008年12月初即开始漏雨的陈诉，在“本院认为”部分片面地认定“原告在庭审中陈述其所租赁被告的房屋是在2009年6月30日才开始漏水的”。2、一审法院认定双方对房屋维修义务约定不明错误，因为结合“甲方负责对房屋及其附属物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三者遭受损失的，甲方负责赔偿。”前后两句话综合理解，维修的义务人就是被上诉人，而一审法院把同一条款中的两句话割裂开来，只根据前一句话而错误认定双方对房屋维修义务约定不明。3、一审法院认定“肖某乙于2009年7月13日向李某某主张要求维修房屋的权利，肖某乙认可2009年7月15日李某某履行了维修涉案房屋的义务。”不当，事实上，肖某乙自2008年12月起就多次要求李某某修缮房屋，但李某某迟迟不予维修，一直拖到2009年7月15日才对房屋进行简单的修缮，后房屋依然漏雨。2009年7月2日至5日连续4天均无雨，李某某在这几天不去维修房屋，不合情理，更错过了避免损失的时机。李某某并未充分履行维修房屋的义务，也未能保证承租人对租赁房屋的正常使用。一审法院认定“李某某于2009年7月15日维修涉案房屋合情合理”不当。4、一审法院认定肖某乙应对扩大的沙发、电器损失自行负担是错误的，因为连续的漏雨使屋内已无安全之处，且许多电器都是固定的，没有专业电工无法拆解挪动，即使挪动也需要一段时间，而当时电器、沙发已经受到不同程度的损坏，其损失应由李某某赔偿。5、一审法院认定李某某于2009年7月15日维修涉案房屋后，肖某乙可以实现合同目的，对肖某乙要求解除房屋租赁合同、返还租金的诉讼请求不予支持是错误的。因为所租赁的房屋因经常漏雨无法经营，肖某乙的经营条件已不存在，根本无法实现合同目的，应解除双方房屋租赁合同并由李某某返还肖某乙租金。二、一审法院适用法律不当，没有正确、准确引用相关法律规定。如，一审判决认为“原告在发现其承租的房屋漏雨后，如主动将沙发、电器移动到安全地方，完全可以避免该项损失，原告应对其扩大的沙发、电器损失自行负担。”，但未适用合同法第119条第1款作为判决依据；另一审判决适用合同法第220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”认定李某某履行了维修房屋的义务，也有悖案件客观事实，纯属适用法律不当。

被上诉人李某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求解除双方签订的房屋租赁合同并由被上诉人赔偿损失，无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。其主要理由是，1、被上诉人在2009年7月13日接到上诉人肖某乙丈夫要求维修漏雨房屋的电话后，立即联系维修人员，及时采取措施对房屋进行了修缮，尽到了合同约定的维修义务，保证了房屋的正常使用。2、上诉人所称的损失系不可抗力造成，与被上诉人无因果关系。根据双方租赁合同的约定，如因不可抗力的原因，而使承租房及其设备损坏的，双方互不承担责任。

二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。

经双方当事人共同确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否及时履行了维修义务。2、上诉人就扩大的损失请求赔偿有无事实和法律依据。3、对上诉人要求解除租赁合同、返还租金的诉请是否应予支持。

二审庭审中上诉人肖某乙提供三份证据，1、2010年3月30日拍摄的涉案房屋的照片及3月31日拍摄的录像光盘并当庭播放，欲证明被上诉人所称已修复后的房屋至今在室内向上看仍可见天，雨天继续漏雨，欲进一步证明一审法院断定修复房屋后可以实现租赁目的不是事实，也证明被上诉人答辩称房屋维修后不存在漏雨不符合事实。2、房屋租赁合同复印件一份，承租人为刘运海，租赁的也是被上诉人的房屋，欲证明上诉人与被上诉人2008年8月8日签订的是格式合同，对于维修义务等相关条款，应作出不利于出租人李某某即提供格式条款一方的解释。证明一审法院在判决书中页认为该合同对维修义务约定不明是适用法律不当。3、上诉人租赁房屋的档案资料复印件，盖有沛县房管局档案室业务专用章，欲证明被上诉人出租的房屋的权属证书上记载的内容和实际房屋不一致，属于应该被撤销的权属证书。欲证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，应予解除。被上诉人李某某的质证意见为：1、上诉人拍摄的是三楼屋顶的照片和录像，但是该房屋三楼并没有租给上诉人。一审中法官曾至少两次去现场看，房屋没有照片和录像中的见光漏雨现象，且上诉人事后也未提及房屋还存在漏雨的现象。2、房屋租赁合同复印件不属于新证据，且本身为复印件，不予质证。3、租赁房屋的档案资料在一审诉讼期间已经客观存在，在一审中即应当提供，因此不属于二审新证据，且该证据的内容与上诉人的证明请求、本案二审的争议焦点无关，相关的证明对象也不成立。双方的房屋租赁合同有效。

本院认为，1、关于被上诉人是否及时履行了维修义务的问题。虽然上诉人主张从2008年12月起房屋就陆续漏雨，且其从2009年6月30日大风将其承租的房屋三楼屋顶刮毁后，一直找被上诉人进行维修，但对此被上诉人不认可，且上诉人无任何证据加以证明。上诉人二审庭审中提供的2010年3月30日拍摄的涉案房屋的照片及3月31日拍摄的录像光盘仅能证明房屋的现状，并不能当然证明该房屋经2009年7月15日维修后继续漏雨、无法经营使用。被上诉人在2009年7月13日接到上诉人肖某乙丈夫要求维修漏雨房屋的电话后，立即联系维修人员，进料入户，及时采取措施对房屋进行了修缮，应视为履行了租赁物的维修义务。原审判决在综合考虑天气情况、维修房屋的工程量以及所需人员的基础上，认为李某某于2009年7月15日维修涉案房屋合情合理，并无不当。另，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，如上诉人有证据证明出租人在合理期限内未维修好租赁房屋，足以影响其使用经营且出租人对此明知的，可以先自行维修，再由出租人承担实际发生的维修费用。2、关于上诉人就扩大的损失请求赔偿有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，电器、沙发均属可移动物品，上诉人在发现其承租的房屋漏雨后，应及时主动将沙发、电器移动到安全地方或用覆盖物等加以保护，以避免和减少沙发、电器的损失。对该部分扩大的损失，应由上诉人自行负担。3、关于对上诉人要求解除租赁合同、返还租金的诉请是否应予支持的问题。租赁房屋的权属证书是否存在问题，不属于民事案件的审理范围。如果上诉人认为承租房屋的权属证书存在问题，影响到其经营使用并对其造成损失，应通过提起行政诉讼予以解决。由于上诉人实际承租、使用了涉案房屋，应支付租金对价，且涉案房屋租赁合同并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种可以解除合同的情形，故对上诉人关于解除租赁合同、返还租金的上诉请求不予支持。

综上，肖某乙的上诉理由不能成立，原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3080元，由上诉人肖某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长孟源

审判员刘春华

代理审判员崔金城

二O一O年五月十七日

书记员张蔚