原告河南九鼎交通建设工程有限责任公司。
法定代表人王某甲，董事长。
委托代理人王某乙，男，公司职员（特别授权）。
委托代理人唐某某，男，公司职员（一般代理）。
被告信阳市中小企业服务局。
法定代表人李某某，局长。
委托代理人沈晓燕，河南晓燕律师事务所律师（特别授权）。
被告信阳盛鹏房屋建设开发公司。
法定代表人潘某某，经理。
委托代理人邹万泓，Im河区X法律服务中心法律工作者（特别授权）。
原告河南九鼎交通建设工程有限责任公司（以下简称原告）诉被告信阳市中小企业服务局（以下简称第一被告）、信阳盛鹏房屋建设开发公司（以下简称第二被告）租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月29日受理后，依法组成合议庭，于同年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某乙、第一被告委托代理人沈晓燕、第二被告委托代理人邹万泓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，我公司于2002年5月开始承租被告信阳市中小企业服务局位于信阳市X路X号的房屋用于办公。连续合同有效期至2009年5用18日止。2007年9月被告信阳市中小企业服务局在未通知我公司优先购买权的情况下即将房屋转让给被告信阳盛鹏房屋建设开发公司，并在合同未到期的情况下要求我公司搬家，2009年3月3日被告信阳盛鹏房屋开发公司对我公司强行停水、停电；3月9日开始非法拆迁。被告已严重构成违约，给我公司造成极大损失，特诉至法院，请求依法判决被告履行房屋租赁合同，立即停止侵权，恢复供水、电并赔偿经济损失。
诉讼过程中，原告补充（变更）诉状称，2009年3月份以来因拆迁，停水停电，导致办公瘫痪，严重影响公司的形象和名誉，因业主考察不满意，公司未承揽任何工程，造成人员停工，设备停滞，公司亏损经营，此结果因拆迁、停水、停电及拆迁所致，公司损失应由被告承担。我们在信阳市中小企业服务局产权登记的当年（2002年）即开始承租其办公楼用于办公，根据我国法律有关规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效，故请求如下：1、依法判决被告履行房屋租赁合同，立即停止侵权、恢复供水、电，并赔偿经济损失x.36元。2、依法判决二被告该房屋买卖合同无效，确认我公司具有优先购买权。3、本案诉讼费用由被告负担。
第一被告辩称，1、被答辩人所诉不是事实，其诉讼请求均不成立，纯属诬告。被答辩人诉请要求答辩人履行房屋租赁合同的请求不成立。被答辩人租赁答辩人位于信阳市X路X号的部分房屋的租赁合同于2009年5月18日已到期。合同未到期前，答辩人及购买方盛鹏房屋建设开发公司并没有提出解除合同，一直在履行合同，所租房屋被答辩人至今仍在使用，答辩人并无违约，现双方所签合同已到期，合同关系终结，盛鹏公司也未对所租房屋进行拆迁，该房屋尚在。合同到期后，答辩人对此房已不再享有任何权利，答辩人也没侵犯其任何权益，对于是否停水、电与答辩人无关。答辩人更没有给其造成任何损失。其以公司“未承揽工程，经营亏损”等为由要求答辩人赔偿损失纯属无理要求，因此，请求法院依法驳回其该项诉讼请求。
2、关于对被答辩人请求法院判决确认答辩人与信阳盛鹏房屋建设开发公司之间的房屋买卖合同无效及其是否具有优先购买权的问题，对此项请求不成立，法院不予支持。答辩人对其房地产在出卖前，已几次先告知过被答辩人，并动员其购买，其对此事早已明知。答辩人不仅单对答辩人所承租的房屋买卖，而是其全部房地产。在出售前依法进行了评估，在2007年8月委托拍卖公司进行拍卖，拍卖公司在2007年8月28日在信阳日报刊登了拍卖公告，于9月18日以公开竞价方式进行拍卖。被答辩人如有意购买此房，应当按照《拍卖公告》规定到拍卖公司参与竞买，而被答辩人没有参与，是其自己放弃了权利。答辩人与盛鹏公司之间的房屋买卖关系，符合法律规定，买卖合同合法有效应受法律保护。
3、被答辩人变更诉讼请求，法院应不予支持。被答辩人在2009年3月12日起诉，其诉请是要求法院判决被告履行房屋租赁合同，停止侵权、恢复供水、电、赔偿经济损失（无具体数额），该诉讼为侵权之诉。其在同年5月8日诉讼请求增加变更为要求被告赔偿经济损失为x.36元及确认二被告房屋买卖合同无效及其具有优先权。其变更的诉讼请求为给付之诉和确认之诉。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，当事人增加变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，举证期限为三十日，被答辩人变更诉讼请求应当在2009年4月11日举证期限届满前提出，而其变更诉讼请求是在5月8日才提出，显然违反了法律规定，法院对其变更诉讼请求应不予认可，不予审理。
综上，答辩人认为，被答辩人诉讼既不是事实，而是歪曲了客观事实，其诉讼请求及理由均不成立，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
第二被告辩称，1、我们同意第一被告的答辩意见；2、我方对原告无任何侵权事实，是通过拍卖购买的，通知原告搬出属正常行为。3、原告诉讼请求没有事实依据，其租赁的房屋用于办公，而不是用于经营营业，其没接到工程，与其自身原因有关，其变更诉讼请求应在举证期内，超过应驳回。原通知过原告购买，既便没通知，拍卖也在报纸上公告，原告没有竞买，因此要求优先购买权的理由不能成立。原告的租赁合同已于2009年5月18日到期，中小企业局也无权出租，我方购买是用于开发，而不是对外出租，被答辩人已给答辩人盛鹏公司造成巨大损失。综上，请求驳回原告的全部诉请。
经审理查明，原告从2002年5月开始承租第一被告（原名称某信阳市X镇企业管理局，2007年5月签订《房屋租赁契约》时变更为现在第一被告的名称）位于信阳市X路X号的房屋用于办公，连续签订合同至2009年5月18日止。2008年5月，原告与第一被告签订《房地产租赁契约》一份，双方约定，甲方（即第一被告）自愿将座落在Im河区X路X号的房屋八间（一、二层楼）出租给乙方（即原告）使用，上述房地产年租金为人民币壹万肆仟肆佰元整，租赁期限自2008年5月18日至2009年5月18日止，租金按现金结算。合同第四条约定，甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条规定，房地产租赁期间，甲方要确保为乙方正常供水供电，水电费由乙方包干使用，超出部门由乙方支付。同时，契约还约定了双方各自的责任、违约责任等其他事项。合同签订后，第一被告加盖信阳市中小企业服务局办公室公章，委托代理人张卫东签字。2009年2月15日，第二被告向原告送达通知一份，注明：我公司于2007年成功竞拍到原信阳市中小企业服务局位于新华西路X号房地产。现移交手续已办结，为了公司的业务发展，请使用该房地产的租赁住户，务必于2009年2月30日前搬离，搬离前结清水、电费以及房租费，后于3月1日通知3月3日晚停水停电，造成原告无法办公。故原告起诉来院，请求1、判决被告履行房屋租赁合同，停止侵权，恢复供水、供电并赔偿经济损失x.36元；2、判决二被告该房屋买卖合同无效，依法确认我公司具有优先购买权并承担本案诉讼费用。
另查明，第二被告于2007年9月18日通过拍卖取得第一被告位于信阳市X路X号房地产一宗，拍卖成交金额为210万元，于当日交付拍卖保证金50万元，2008年10月14日交付下余房款170万元。原告于2008年7月5日致函第一被告：我公司于2002年5月承租贵局位于信阳市X路X号房屋至今，我公司了解，贵局拟转让该处房产，根据有关法律规定，我公司享有优先购买权，公司总经理王某甲已于2008年2月26日向贵局李某长明确表示了购买意图，当时李某长答复，该处房产暂不处置。目前贵局已开始搬迁，恳请贵局在房产转让时，提前告知我方，否则，我公司将保留诉讼权利。
本院认为，原告与第一被告从2002年5月份开始签订《房屋租赁契约》用于原告办公场所，合同租赁期至2009年5月18日止。《租赁契约》系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照协议约定各自履行义务。本案中，第二被告于2007年9月18日通过拍卖取得第一被告位于信阳市X路X号的房地产，但其未提供拍卖标的物，即该处房产依法办理产权过户手续的相关证据，故第一被告对该房地产仍享有所有权。该房屋在租赁期间发生所有权变动，即拍卖给第二被告，但不影响租赁合同的效力。原告在租赁房屋办公期间，第二被告于2009年3月3日停水停电并将房屋拆迁完毕，造成合同无法履行，故原告要求被告履行租赁合同，恢复供水、电等请求，因租赁合同现已到期且因拆迁使租赁物毁损、灭失，故此项请求本院不予支持。但根据我国《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或不支付租金，同时在原告租赁期间，第一被告将其所有的房屋通过拍卖给第二被告，违反了双方签订的契约中的第四条规定，若发生与甲方（即第一被告）有关的产权纠纷或债务，甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（即原告）造成的经济损失，甲方负责赔偿，故其应承担赔偿经济损失的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，被告出卖租赁房屋未能提供证据证明在合理期限内通知原告或存在其他侵害承租人优先购买权情形，故承租人即原告请求出租人即第一被告承担赔偿的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，原告要求确认二被告房屋买卖合同无效，本院不予支持。由于二被告的买卖房屋行为导致原告无法行使优先购买权，故被告构成违约应承担赔偿责任。本案中，原告主张要求被告赔偿经济损失x.36元，其中人员工资x.36元，设备闲置x元，但此项损失系原告单方提供且未评估并且与被告的违约是否有直接关系的证据不足，本院不予采信。本案中，因第二被告的停水、停电及拆迁行为，致使原告与第一被告的租赁合同无法履行，故第一被告隐瞒该租赁房屋已被拍卖的事实，致使履行合同义务不符合约定，故应承担赔偿经济损失的违约责任。原告在2007年至2009年两年的房屋租金为x元，对原告的经济损失应酌情赔偿x元较适宜。第二被告并非签订合同的当事人，故不应承担本案的赔偿责任。第一被告的辩解因证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、第一被告信阳市中小企业服务局应赔偿原告经济损失人民币x元，此款于本判决生效后五日内支付给原告。
二、第二被告信阳盛鹏房屋建设开发公司不承担民事赔偿责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费520元，由第一被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长杨家全
审判员张建霞
审判员胡正祥
二○○九年十二月一日
书记员杨瑛
