上诉人(原审被告)莆田市华盛信息科技有限公司，住所地莆田市城厢区X路X号。

法定代表人徐某某，董事长。

委托代理人彭礼斌，福建壶兰（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）莆田市科技馆，住所地莆田市城厢区X路。

法定代表人陈某某，负责人。

委托代理人王金财，福建理顺（略）事务所（略）。

上诉人莆田市华盛信息科技有限公司因与被上诉人莆田市科技馆房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2010）城民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2010年9月15日公开开庭对本案进行了审理，上诉人莆田市华盛信息科技有限公司的委托代理人彭礼斌、被上诉人莆田市科技馆的委托代理人王金财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审判决查明，2004年1月8日，原、被告双方签订《租赁协议书》一份，约定：“租赁范围：市科技馆南侧一层至二层用房；租赁期限：5年。自2003年12月1日起至2008年11月30日；租金：每月600元。原告应开具正式发票，每月5日付清；押金：5000元，签订协议时付清；权利义务：原告有权按时收取租金。被告在签订协议时，一次性付清押金并按时缴付租金；违约责任：被告若无按本协议条款履行，原告有权终止本协议，并取消押金。原告若违反本协议条款，则应双倍返还押金。”。2007年1月9日，原、被告双方在原《租赁协议书》上又补充约定：“租赁范围为科技馆大门右边一大间，租金自2007年1月1日起为每月1600元，租期不变”。协议签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告也按约支付租金。租赁期满后，被告没有将租赁的房屋腾出交还给原告，也没有支付租金。2009年10月23日，原告向被告发出《通知》，要求被告在接到本通知之日起7天内搬迁，并按每月1600元的租金缴纳房租给原告，但被告仍没有将租赁的房屋腾出交还给原告。2009年10月26日，原告委托福州建融房地产评估咨询有限公司对位于荔城南大道X号一层房屋的市场租金价格进行评估，福州建融房地产评估咨询有限公司于2009年11月2日作出建融2009估字第x号《房地产租金价格咨询报告》，咨询结果为：确定咨询对象在咨询时点（2009年10月26日）之房地产年租金价格为人民币捌万陆仟贰佰元整（￥x元/年），咨询报告应用有效期：本咨询报告为特定目的的使用的有效期为一年，从报告签发之日开始计息，即从二00九年十一月二日至二0一0年十一月二日。之后，被告仍没有将租赁的房屋腾出交还给原告及支付占有房屋使用费，致引起诉讼。

原审判决认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方当事人签订的《租赁协议书》及补充约定系双方真实意思表示，合法有效；《租赁协议书》及补充约定的租赁期限至2008年11月30日已届满，被告继续使用讼争的房屋，原告没有提出异议，则原租赁合同及补充约定继续有效，但该租赁为不定期。不定期租赁中，双方当事人可以随时解除合同。因被告在不定期租赁期间未支付租金，原告于2009年10月23日向被告发出《通知》，要求被告在接到本通知之日起7天内搬迁，并按每月1600元的租金缴纳房租给原告，该《通知》已送达被告，并且被告未提出异议，故原、被告的不定期租赁合同于2009年10月23日解除。合同解除后，被告应当将租赁房屋腾出返还给原告。在合同期限内发生的为房屋租金，合同解除后发生的为房屋占有使用费，故2008年12月1日起至2009年10月30日止的租金为11月×1600元/月＝x元，自2009年10月31日起至腾房之日止的房屋占有使用费可参照《房地产租金价格咨询报告》中的咨询对象在咨询时点（2009年10月26日）的房地产年租金价格人民币捌万陆仟贰佰元整（￥x元/年）予以确定；《租赁协议书》约定原告应开具正式发票，对于有否开具正式发票的举证责任在于原告，但原告在本院审理期间未能提供其收取租金后已开具正式发票给被告的证据，故其应承担举证不能的法律后果，可以认定原告没有开具正式发票已构成违约。被告在约定的租赁期满后续租期间未能按时交纳租金，也已构成违约。原、被告双方均违约，故原告要求取消被告已付的押金人民币5000元，归其所有的请求，本院不予支持；对于被告辩称在租赁期限届满之前其又支付了x元租金作为继续租赁的租金，因原告否认，被告又未能提供有效证据加以证实，故对被告的该辩解，本院不予采信；被告要求原告提供正式发票，但未提起反诉，故在本案中本院不作处理。被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告莆田市华盛信息科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾清位于莆田市城厢区X路X号一层所承租的房屋内的物品，并将房屋返还给原告莆田市科技馆；二、被告莆田市华盛信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告莆田市科技馆自2008年12月1日起至2009年10月30日止的租金一万七千六百元；三、被告莆田市华盛信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告莆田市科技馆自2009年10月31日起至实际腾房之日止按x元/年计算的房屋占有使用费；四、驳回原告莆田市科技馆的其它诉讼请求。本案受理费人民币2001元，由原告莆田市科技馆负担1335元，被告莆田市华盛信息科技有限公司负担666元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，上诉人莆田市华盛信息科技有限公司不服，向本院提起上诉。

上诉人莆田市华盛信息科技有限公司上诉称：1、上诉人在约定的租赁期满前已一次性向被上诉人交付了x元租金作为续租的依据，这有上诉人向原审法院申请调集证据的申请书为证，但原审法院却在没有能调集证据的情况下认定上诉人未能提供有效证据加以证实，故上诉人认为原审的该认定是错误的，应认定（1）上诉人已与被上诉人达成续租协议并已交清22.5个月租金的事实，（2）上诉人没有违约；2、原审法院在对《房地产租金价格咨询报告》的证据质证中没有对该证据进行释明即采用该证据，致上诉人无法对该证据提出重新鉴定。综上，上诉人认为在约定的租赁期间因被上诉人未能按合同约定开具发票已构成违约，且上诉人与被上诉人也已达成续租的口头协议，续租期限为22.5个月，因此原审法院判令上诉人腾房及继续交付租金缺乏事实和法律依据。请求：发回重审或撤销原判，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。

被上诉人莆田市科技馆答辩称：1、上诉人与被上诉人在2008年11月30日租赁期限届满时，并没有达成续租协议，上诉人也没有交清22.5个月租金，上诉人也没有提供任何证据证明其支付x元作为续租租金的证据，故一审判决对此不予认定是正确的；2、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务和次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”；上诉人对答辩人委托评估机构对租金所作的评估报告的真实性没有异议，也没有在法定期限内申请重新鉴定，因此，一审判决参照评估报告的租金金额判决上诉人支付占用费，有充分的事实和法律根据，应予维持；3、租赁合同的终止日期为2008年11月30日，在合同终止后，上诉人仍继续占用，但不能以占用的事实来认定租赁为不定期，上诉人依法应当自2008年12月1日起参照租金标准支付房屋占用费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，上诉人对原审判决查明“协议签订后……被告也按约支付租金”及“评估报告”有异议，认为自协议签订后至2008年11月30日止，上诉人交给被上诉人的租金是x元，具体以上诉状为准，对其他事实没有异议；被上诉人对原审判决查明的事实没有异议；本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》及补充约定的租赁期限至2008年11月30日已届满，租赁期满后，上诉人没有将租赁的房屋腾出交还给被上诉人，也没有支付租金。上诉人于2009年10月23日向上诉人发出《通知》，要求上诉人在接到本通知之日起7天内搬迁，并按每月1600元的租金缴纳房租给被上诉人，但上诉人仍没有将租赁的房屋腾出交还给被上诉人，而继续使用讼争的房屋。原审法院认为上诉人与被上诉人的租赁合同于2009年10月23日解除，上诉人应当将租赁房屋腾出返还给被上诉人，在合同期限内发生的为房屋租金，合同解除后发生的为房屋占有使用费是正确的，据此判决上诉人应将房屋返还给被上诉人，并支付拖欠租金并无不当。但原审法院以被上诉人提供的《房地产租金价格咨询报告》确定房屋占有使用费不当，因上诉人与被上诉人签订的租赁合同中对租金的约定每年只有x元，且被上诉人通知上诉人交纳的拖欠租金也是按每年x元交纳，随后，租金一下子就大幅提高四倍多，不合情理，应予以调整，房屋占有使用费应参照原租赁租金并结合现市面上价格确定，可酌定每年租金为x元。上诉人上诉称“在约定的租赁期满前已一次性向被上诉人交付了x元租金作为续租的依据”没有证据及事实根据证实，上诉理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2010）城民初字第X号民事判决第一、二、四项；

二、变更福建省莆田市城厢区人民法院（2010）城民初字第X号民事判决第三项为：上诉人莆田市华盛信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人莆田市科技馆自二00九年十月三十一日起至实际腾房之日止按四万八千元/年计算的房屋占有使用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币1335元，由上诉人莆田市华盛信息科技有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长陈某强

代理审判员吴荔生

代理审判员黄某珊

二0一0年九月二十五日

书记员吴恩华