原告：梁某某

委托代理人：段某某

被告：吴某甲

被告：吴某乙

被告：吴某丙

被告：吴某丁

原告梁某某与被告吴某甲、吴某乙、吴某丙、吴某丁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月26日受理后，依法组成由审判员蒙义雄担任审判长，审判员荣明辉和人民陪审员陶丽烈参加的合议庭，于2010年11月3日公开开庭进行了审理。书记员刘琼琼担任法庭记录。原告的委托代理人段某某和被告吴某甲、吴某锋到庭参加诉讼。被告吴某丙、吴某丁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁某某诉称，2009年8月，原告看到融水雄基广告刊登的出卖香山路X号房屋信息，就拨打联系电话，双方简单沟通后，屋主吴某甲约原告面谈，将备售房屋基本情况作了如下概述：香山路X号宅基地早年由政府划拨给父母，后在原址上建房居住至今，因家庭成员较多，关系复杂，其父亲吴某北，母亲李素芳自觉年事已高，希望妥善处理已有房产。而忧心的是近来家中不断有人染上恶习，欠有不少外债，现还款期限已到，债权人不断上门追讨欠款，因家庭经济拮据，全体家庭成员一致同意在融水苗族自治县X村信用社城南分社以房屋抵押方式办理贷款，但迟迟未见信用社批复放款，后经多次召开全体家庭成员会议，一致同意以80万元人民币出卖此屋，并按中国人传统规矩，由其家父吴某北全权处理此事。因急于还债，吴某甲嘱原告将壹拾万伍仟元(￥x.O0元)人民币交给吴某北作购房定金，择日办理过户手续。2009年12月，吴某北在香山路X号与原告签订购房契约，并告之房产证、土地证不慎遗失，已登报挂失，承诺2010年元月31日补办完毕。2010年元月下旬，吴某北病故，此后原告多次找李素芳(2010年6月病故)、吴某甲、吴某乙、吴某丙协商(吴某丁2009年8月因债务纠纷拒不出庭参加答辩，至今下落不明)，要求按购房契约购买房屋，被告以各种理由搪塞。原告认为，四被告作为吴某北、李素芳的法定继承人，应依法按《中华人民共和国合同法》的规定，双倍返还定金给原告。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令被告双倍返还购房定金x.00元。

原告为其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：一、2009年9月10日吴某北签名的收条，证明原告已交了购房定金x元给吴某北的事实。二、2009年12月10日原告与吴某北签订的《房地产买卖契约》，证明原告与吴某北的房屋买卖关系成立，吴某北自愿将房地产出让给原告的事实。三、被告吴某锋与融水苗族自治县X村信用合作联社城南信用社签订的《个人借款合同》，证明因家庭经济困难，以被告吴某锋个人名义向信用社贷款的事实，但贷款未发放。

被告吴某甲辩称，虽然其作为房屋的共有人之一，但对房屋买卖的事情并不知情，也从未见过该契约和收条。该契约和收条是由原告在其父亲吴某北去世后的第二天提供给被告。原告诉状中讲到的，是由被告吴某甲嘱原告将x.00元交给吴某北作为购房定金的说法，是没有事实依据的，因为被告事先并没有与原告接触过。但被告认可这笔钱其父亲实际已收到。同时被告认为，原告主张双倍返还定金如果有法律依据，就应当返还；如果没有法律依据，就不能双倍返还。

被告吴某乙答辩称，原告与吴某北签定房屋买卖契约以及原告支付x元定金的事，其事先并不知情，直到被告收到法院的应诉材料才知道有这回事。

被告吴某乙对其辩解向法庭提供的证据：一、融房权证融水县字第x号房屋所有权证存根，证明融水县X镇X路X号的房屋共有权人为：李素芳、吴某北、吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁。

经开庭质证，被告吴某甲对原告提供的证据一没有异议，对证据二、三有异议。被告吴某甲认为，证据二虽然是其父亲的亲笔签名，但其对房屋买卖的事实并不知情；证据三与本案无关联性。被告吴某乙对原告提供的证据均有异议，认为证据一的收条是否是其父亲的签名、是否得钱其不懂，证据二房屋买卖的事情也不知道，证据三的签名、私章和手印都是被告吴某乙的，但其表示并不知道这回事，有没有贷得款也不知道。被告吴某丙、吴某丁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原告对被告吴某乙提供的证据无异议，本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。本院认为，原告提供的证据一、二，具备真实性、合法性和关联性，本院确认具有证明效力，原告提供的证据三，与本案缺乏关联性，不予确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：融水苗族自治县X镇X路X号房屋的共有人为李素芳、吴某北及被告吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁。被告吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁是李素芳、吴某北的子女。2009年9月10日原告交纳购房定金x元给吴某北，作为购买融水苗族自治县X镇X路X号房屋的定金，吴某北出具定金收条交给原告收执。同年12月10日原告与吴某北签订《房地产买卖契约》，契约约定：甲方吴某北将座落在融水苗族自治县X镇X路X号房地产出售给乙方即原告梁某某，房地产价格x元。乙方在甲方补办好房产共有权证、国有土地使用证后10天内一次性付清，购房定金在最后付款时冲抵。乙方付清房款后一个月内甲方将上述房地产交给乙方。双方对买卖房屋的其它内容也作了相关的约定。原告梁某某与吴某北分别在契约上签名、捺印。吴某北和李素芬分别于2010年元月、6月相继去世。原告要求被告履行《房地产买卖契约》被拒绝，双方因此产生纠纷，原告遂向本院起诉。

本院认为：双方当事人争议的焦点是，原告请求被告双倍返还购房定金是否有法律依据、理由是否成立。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。吴某北将共有房屋卖给原告，并未取得占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，原告也未能提供证据证明该房屋的共有人之间另有吴某北可以代表共有人将共有房屋单独进行出卖的约定。吴某北与原告签订的关于融水苗族自治县X镇X路X号房屋的《房地产买卖契约》，违反了《物权法》的强制性规定，该买卖合同是无效的。《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。收取购房定金的当事人是吴某北，理应由吴某北承担返还财产的民事责任。在诉讼之前，吴某北已经去世，返还购房款定金的义务，应当由被告吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁在继承吴某北的遗产的范围内予以清偿。现原告起诉请求被告双倍返还购房定金，缺乏法律依据，理由不成立，本院不予支持，本院仅支持返还购房定金。被告吴某丙、吴某丁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，判决如下：

一、确认原告梁某某与吴某北于2009年12月10日签订的《房地产买卖契约》无效；

二、被告吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁在继承吴某北的遗产的范围内，返还原告梁某某购房定金x元。

案件受理费4450元，由原告梁某某负担2225元，被告吴某甲、吴某锋、吴某丙、吴某丁负担2225元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审判长蒙义雄

审判员荣明辉

人民陪审员陶丽烈

二○一○年十一月五日

书记员刘琼琼