原告雷某某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人臧某某，男，X年X月X日出生，汉族。代理权限为一般代理。

被告李某某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人陆某，X年X月X日出生，汉族。代理权限为一般代理。

被告邹某某，男，X年X月X日出生，汉族。

原告雷某某与被告李某某、邹某某租赁合同纠纷一案。2008年8月5日，鹤壁市淇滨区人民法院以（2008）淇滨民初字第X号民事判决书作出了判决。被告李某某不服，向鹤壁市中级人民法院提起上诉。鹤壁市中级人民法院以（2008）鹤民三终字第X号民事裁定书，裁定撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2008）淇滨民初字第X号民事判决，发回鹤壁市淇滨区人民法院重审。2009年2月25日，本院受理此案，依法重新组成合议庭，于2009年6月3日公开开庭进行了审理。经原告雷某某申请，本院依法追加邹某某参加诉讼。审理中，原告雷某某及其委托代理人臧某某，被告李某某及其委托代理人陆某到庭参加了诉讼；被告邹某某经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告雷某某诉称：2006年12月20日，被告李某某将位于鹤壁市信访局楼下的门面房转让给其，转让费为x元，被告李某某承诺房主已同意转租，合同到期后可原价续租，否则将转让费全额退还。2007年10月11日，房主以被告李某某擅自转租为由通知其交房，并于同年10月16日将该房上锁，致使其无法经营。就此其与被告李某某交涉未果，诉至法院，请求法院1、依法确认与被告李某某签订的转让协议无效；2、判令被告李某某返还转让费x元；3、判令被告李某某赔偿损失6000元。

被告李某某辩称：转让协议是双方协商后自愿达成，且有房主在场同意，应属合法有效。因双方约定不得以任何理由要求返还转让费，故转让费x元不应返还原告雷某某。原告雷某某所诉事实均不能成立，应驳回原告雷某某的诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1.原、被告于2006年10月20日签订的房屋转租协议是否有效；2.原告雷某某要求被告李某某返还转让费x元及赔偿损失6000元有无事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告雷某某向本院提交了六份证据：

1、2006年10月20日原、被告签订的转让店铺协议1份。主要内容：李某某将市信访局楼下的“金盾迪尔”店铺转让，雷某某承接,转让费x元。另李某某收取雷某某水电押金200元。

原告以此证明被告李某某将门面房转让给其，并收取其x元转让费的事实。

2、2007年10月11日房主邹某某向原告发出的交房通知1份。主要内容：雷某某现使用的信访大厅一楼门面房1间系李某某违约擅自转让，雷某某应于2007年10月15日前搬清交房，逾期即将房上锁。

原告以此证明由于被告李某某的违约行为导致房主邹某某不认可原、被告所签订的转租合同，且房主于2007年10月15日不允许原告继续经营，不续签租赁合同的事实。

3、照片两张。

原告以此证明因被告李某某擅自转租，所租赁房屋被房主于2007年10月16日上锁，致使其有半个月时间未经营，且因未找到新的租赁房屋，原告被迫将物品低价转让，上述各项损失共计6000元。

4、被告李某某与房东邹某某于2006年10月16日签订的房屋租赁合同1份。主要内容是邹某某将其位于鹤壁市淇滨区X路西市信访大厅一楼的门面房1间租赁给李某某，租赁期限为2006年11月1日至2007年10月31日，年租金为x元，租赁期内未征得邹某某同意不得转租。

原告以此证明被告李某某不是房屋所权人，无权对房屋进行转租的事实。

5、（2007）鹤城证明字第X号公证书1份。主要内容：房主（出租人）邹某某在公证员的陪同下于2007年10月13日向李某某送达了《解除房屋租赁合同通知书》，李某某拒绝签收。

原告与此证明房主（出租人）邹某某不同意被告李某某转租。

6、解除房屋租赁合同通知书1份。

原告以此证明邹某某与被告李某某已解除房屋租赁关系。

被告李某某的质证意见是：对证据3照片的真实性有意见，时间无法确定。对其他5份证据的真实性无异议。证据1是真实合法有效的，证明双方真实意思表示，同时证明被告转让的不仅是空房，而是店铺，包括店内装修、装饰、货架、留存货物等财产，x元转让费是综合性的；证据2核心意思是邹某某通知原告没有优先承租权，其目的是让原告交房租；对证据4无异议；对证据5、6，认为其内容是履行法律手续，目的是为确认原告对店铺的使用权和让其交纳房租，不能证明被告转租行为是擅自转租和对原告造成的损害。

原告雷某某针对被告李某某质证意见的补充意见是：转让费就是转让费，且一次付清，不包括其他。被告转让时已租用该房一段时间，余下时间不足一年，转租使用权不可能是一年，在转让证明中200元的水电费押金都写明了，如果包括其他东西，为什么没有写上。

本院认为，被告李某某对原告雷某某提交的证据1、2、4的真实性均无异议，与本案的事实相关联，对其证明效力本院予以确定。原告雷某某提交的证据5、6来源、形式合法，内容客观真实，与本案有关联性。被告李某某辩称，该两份证据不能证明是自己属于擅自转租也不能证明对原告造成损害，只是履行法律手续，但未能提供相关证据，故对上述证据的证明效力，本院予以确认。原告雷某某提交的证据3，既不能证明照片的真实性，也不能证明系本案争议的房屋，无相关证据予以印证，且被告李某某持有异议，故对其证明效力不予以确认。

围绕争议焦点，被告李某某出具了三份证据：

1、原告与邹某某签订的房屋租赁合同一份。主要内容：出租人邹某某，承租人雷某某，期限自2007年10月16日至2008年10月15日。

被告李某某以此证明雷某某与邹某某已续签租赁合同，邹某某同意转租，雷某某一直租用此房。

2、邹某某电话录音。

被告李某某以此证明邹某某同意转租和所转租房子自己装修过。

3、证人×××证言，主要证明转让房子时房东在场；转让时房子里有柜子、收银台、吊顶、隔墙等。

被告李某某以此证明转让费中包括装修等物品。

原告雷某某质证认为：证据1，这份合同不存在，既便存在，它的租期是2007年10月16日至2008年10月15日，也与本案无关。证据2，房东没有说他同意被告转让，转让费里是否包括装修应由我方认可。证人证言所说房子里的东西，应有登记和交接清单，这些他们都没有，所以什么也不能证明。

本院的认证意见是：证据1是复印件，且与本案不具有关联性，邹某某的电话录音与其出具的交房通知、解除房屋租赁合同通知书内容相悖，相互矛盾；证人当庭作证适用“大概”、“可能”、“不清楚”等词语含乎其词，故对上述证据之效力不予认可。

围绕争议焦点，邹某某提供房产证一份，主要证明本案所租房屋产权人是其本人。

原、被告均无异议。

本院对该证据之效力予以认可。

案经审理，依据上述有效证据，本院确认下列案件事实：

本案所涉及的租赁房屋位于鹤壁市淇滨区X路西市信访大厅一楼门面房，租赁房屋产权归邹某某所有。2006年10月16日，被告李某某与邹某某签订了房屋租赁合同，合同约定邹某某将其位于鹤壁市淇滨区X路西门面房1间租赁给被告李某某使用，租赁期限为2006年11月1日至2007年10月31日，年租金为x元，租赁期内李某某未征得邹某某同意不得转租。合同签订后，被告李某某依约使用了所租赁的门面房。租赁合同履行期间，原、被告双方达成口头协议，约定被告李某某将市信访局东楼下的“金盾迪尔”店铺（即租赁邹某某的门面房）转让给原告雷某某，转让费x元。原告雷某某于2006年12月19日将转让费x元一次性支付给了被告李某某，被告李某某也将门面房交付给了原告雷某某使用。2006年12月20日，原、被告双方补签了转让店铺协议。因原告雷某某与被告李某某签订的转让协议未经房主邹某某同意，2007年10月11日，房主邹某某向原告雷某某送达了交房通知，要求原告雷某某于2007年10月15日前将被告李某某擅自转租的门面房交还。2007年10月13日，房主邹某某在公证员的见证下向被告李某某送达了解除房屋租赁合同通知书，通知解除双方的房屋租赁合同，并要求被告李某某于2007年10月15日前将所租赁门面房搬清。2007年10月14日，鹤壁市公证处对此出具了（2007）鹤城证民字第X号公证书。2007年10月16日邹某某将雷某某所租房屋门上锁，致使原告雷某某无法使用，原告雷某某要求被告李某某退回转让费无果，诉至法院。

本院认为：原告雷某某与被告李某某签订的门面房转租协议，所转租的门面房所有权人（出租人）系邹某某，被告李某某与邹某某签定的房屋租赁合同中已明确约定租赁期内未征得邹某某同意不得转租。被告李某某将门面房转租给原告雷某某时，无证据证明经所有权人（出租人）邹某某同意，且事后所有权人（出租人）邹某某以书面形式明确告知其不认可原、被告的转租协议，故原告雷某某与被告李某某签订的转租协议违反了城市管理房屋租赁办法第28条相关法律规定和合同约定，应属无效。原告雷某某要求本院确认与被告李某某签订的转租协议无效的诉讼请求应予支持。原告雷某某要求被告李某某返还转让费x元的诉讼请求，结合本案实际情况，根据公平原则，应扣除原告雷某某实际使用门面房期间即2006年12月19日至2007年10月16日的租金，扣除租金的数额参照被告李某某与邹某某签订的房屋租赁合同中约定的租金标准执行（即每年x元，每月958元，每天32元。应扣除302天，合计9664元），剩余x元，被告李某某应返还原告雷某某。原告雷某某要求被告李某某赔偿损失6000元的诉讼请求，原告雷某某未提交相关证据，且其明知未取得出租人邹某某同意，仍与被告李某某签订转租合同，造成转租合同无效，原告雷某某也有过错，故该项诉讼请求本院不予支持。被告李某某辩称转租协议合法有效，转让费不应返还原告雷某某的理由因无证据证明，且与案件查明事实相悖，本院不予采纳。被告李某某在未征得该房屋所有权人邹某某同意的情况下私自转租给原告雷某某，被告邹某某没有过错，不承担责任。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：

一、2006年12月20日原告雷某某与被告李某某签订的门面房转租协议无效；

二、被告李某某于本判决生效后十日内返还原告雷某某转让费x元；

三、驳回原告雷某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费875元，原告雷某某负担392元，被告李某某负担583元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判长孙建华

审判员刘志军

人民陪审员窦立春

二○○九年七月三十一日

书记员李某波