原告邱某

原告刘某

被告李某

被告唐某

被告李某

原告邱某、刘某与被告李某、潘某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邱某、刘某的委托代理人，被告李某、唐某、李某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邱某、刘某诉称，2008年9月末，原告在上海晟曜行房地产咨询有限公司委托挂牌出售普陀区X路X弄X号X室房产。2008年9月23日原被告双方达成买卖意向，被告方支付了一万元意向金，2008年10月7日，原被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，之后原告多次催告，被告未履行合同付款义务，2009年3月2日，被告书面告知原告不再履行合同。被告的行为违反了双方的合同约定，为了维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、判令解除房产买卖合同；2、判令三被告支付违约金人民币x元（以下币种均为人民币）；3、本案诉讼费用由三被告承担。

被告李某、唐某、李某辩称，被告李某精神失常，曾称单位补贴200万元资金可用于买房，在此情况下，不知情的唐某、李某才一同与原告签订了房屋买卖合同。有关不再买房的告知书是在原告代理人欺诈的情况下出具的，不是被告真实意思表示。因原告要求被告支付的违约金过高，被告方无力承担，故被告考虑由被告的亲属购买系争房屋，继续履行合同，不同意原告解除合同及要求支付违约金的诉请。

经审理查明，被告李某、唐某系夫妻，被告李某系被告李某与唐某之子，2008年10月7日，原被告就上海市X路X弄X号X室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定：该房屋建筑面积为109.58平方米，三被告以x元购买上述房屋，被告应于2008年10月7日支付房款x元，于户口迁出日支付房款x元；双方如有一方不愿意买卖此房屋，则违约金为房屋价格的20%，计x元。同日，原被告就系争房屋买卖另行签订《协议书》一份，约定上述房屋实际总成交价为x元。因被告未按约支付房款，原告于2008年12月8日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期付款违约金并继续履行合同。该案经本院审理，于2009年2月20日作出（2008）普民三（民）初字第X号民事判决，判令被告李某、唐某、李某支付原告邱某、刘某自2008年11月7日起至付清房款日止的逾期付款违约金。三被告不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。在二审审理过程中，被告唐某、李某于2009年3月2日向原告出具《告知书》一份，《告知书》载明：因被告家庭经济以及实际状况无法购买系争房产。后，原告撤回该案全部诉讼请求。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。

另查明，一、被告至今向原告支付定金（根据合同约定已转为购房款）x元。二、原被告签订的《上海市房地产买卖合同》中被告唐某及李某的签名为本人所签，李某的签名由李某代签。李某得知买房事宜后未持异议，并在前案诉讼中参与法院主持的调解。三、庭审中，原告明确其第一条诉请为确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年4月23日解除，并称原告已于2009年4月27日将系争房屋出售他人，成交价为x元。

审理中，被告唐某、李某主张被告李某精神上存在障碍，本院委托相关鉴定机构对其精神状态进行鉴定。期间，被告方明确表示因种种原因不愿意配合对李某的精神状态进行鉴定，致该鉴定撤销。但被告方仍坚持认为李某有精神障碍，并同意为方便诉讼由唐某作为李某的法定代理人参与诉讼。

本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应恪守。被告方虽称签约人李某存在精神障碍，但在买卖合同中李某之妻唐某亦签署了姓名，而被告李某在前次诉讼中亦未对李某的代为签名提出异议，故本院对被告认为该合同无效的抗辩意见不予采纳。被告在前案诉讼过程中虽屡次表示愿继续履行原被告间的合同，但因其家庭经济问题，被告始终未向原告支付相关购房款项，并于2009年3月2日明确告知原告不再购买系争房屋，故被告的行为已构成违约，并应按合同约定承担违约责任。在诉讼过程中，被告以违约金约定过高为由申请减免违约金数额，原告则称因被告违约造成了原告损失，其损失的数额为原告向他人出售房屋的价格与原被告签订合同的差价，然而原告向他人出售房屋及确定的出售价格是原告个人对其自身财产的处置，与被告违约不存在必然的因果关系，故本院根据本案的实际情况，酌情确定违约金数额为x元。被告称出具《告知书》是受原告代理人欺诈的辩称意见，因被告未提供证据证明，本院不予采信。鉴于被告于2009年3月2日向原告出具了不再购买系争房屋的《告知书》，原告亦同意于2009年4月23日解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，故本院确认该合同于2009年4月23日解除。合同解除后，原告依据该合同收取的房款x元应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、原告邱某、刘某与被告李某、唐某、李某签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年4月23日解除；

二、被告李某、唐某、李某应于本判决生效之日起十日内给付原告邱某、刘某违约金人民币x元；

三、原告邱某、刘某应于本判决生效之日起十日内给付被告李某、唐某、李某房款人民币x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5200元，由被告承担。

审判长金红

审判员梁斌

代理审判员姚鸿康

书记员 篮愋f