原告（反诉被告）苏xx，女，19xx年x月xx日出生，中国台湾台南市人，住上海市。
委托代理人张xx，男，住上海市。
被告（反诉原告）阮x，男，19xx年x月x日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，住安徽省芜湖市。
委托代理人朱xx，上海xxx律师事务所律师。
委托代理人和xx，上海xxx律师事务所律师。
原告（反诉被告）苏xx诉被告（反诉原告）阮x房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪湘龄独任审判。2010年4月9日被告提起反诉。本案于2010年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张xx、被告的委托代理人朱xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苏xx诉称，原、被告于20xx年x月初经上海xxx房地产经纪事务所中介相识洽谈协商，于同年x月x日依据上海市房屋资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的上海市房屋租赁合同版本，分别签订了两份房屋租赁合同。第一份合同，原告将自己产权坐落于本市X路xxxx号商铺楼全幢计有建筑面积486.49平方米的房屋租给被告经商，约定月租金为人民币x元整，租赁期自20xx年x月xx日至20xx年x月x日；第二份合同，原告将自有产权坐落于本市X路xxxx弄xx号（约200平方米）房屋租给被告为仓库、宿舍使用，月租金5000元，租赁期亦是自20xx年x月xx日至20xx年x月x日。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行了各自的权利义务，被告尚能按约给付原告房屋租金。然而，自20xx年x月起被告失去诚信，不能自觉按约给付原告房屋租金，经原告多次催讨仍然不听劝阻，有意识地拖欠原告房租，自20xx年x月x日至今已有11个月多未能给付原告房屋租金计x元。由于被告失去诚信，不听原告无数次的催讨，不能如期履行付租约定，给原告造成了一定的经济损失和其他损失，为维护原告的合法权益。要求被告除给付所欠租金外，须按双方所签合同第九条第二款规定及补充条款第三条第三项规定给付原告赔偿金30日，按每日600元计算，另按日给付违约金（按日万分之四计算）。现请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付20xx年x月xx日至20xx年x月xx日的租金x元（按x元/月计算）；3、被告给付拖欠租金的违约金（自20xx年x月xx日计至被告实际付清欠租之日止，按600元/天计算一个月30天）；4、诉讼费由被告承担。因被告违约造成合同解除，故不同意被告的反诉请求。
被告（反诉原告）阮x辩称，同意解除双方签订的租赁合同。不同意原告主张的租金计算方式，因原告在20xx年xx月xx日单方锁门，即使被告应当支付租金，支付期间是20xx年x月xx日至20xx年xx月xx日。不同意支付违约金，且合同约定的违约金标准也超过本金。被告在原告同意并承诺协调有关部门的情况下在本市X路xxxx弄xx号内搭建了违章建筑，花费50余万元。虽然被告不能经营，但这些建筑还有实用性，所以要求原告补偿被告建造房屋的款项。目前被告还有空调设备和厨房设备留在该房内。故请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告12万元（20xx年xx月xx日至20xx年x月期间的营业损失，按2万元/月计算）；2、反诉被告支付建造房屋款项20万元。
经审理查明，20xx年x月x日，原、被告双方签订了《上海市房屋租赁合同》二份，其中约定，被告租赁原告所有的上海市闸北区X路xxxx号店铺（以下简称系争房屋1）及沪太路xxxx弄xxX号（以下简称系争房屋2）用于经营茶室和用作仓库、宿舍，系争房屋1的建筑面积为486.49平方米，月租金人民币x元，仓库、宿舍月租金人民币5000元，先付后租，三年租金不变，第四年起双方协商对月租金进行调整，保证金为一个月的租金，租期从20xx年x月xx日起至20xx年x月x日止，租赁期间使用的水、电、煤气、通信、设备、物业管理等费用由被告承担，被告每逾期一日应支付违约金600元，逾期未付租金超过30日合同自动终止，若被告违约，赔偿对原告的实际经济损失。双方还对其他有关事宜作了约定。原、被告按约履行，被告承租系争房屋后经营茶饮棋牌范围。20xx年x月，被告未经原告同意擅自在系争房屋内空地上搭建违法建筑，从事餐饮经营。被告违法搭建的行为，虽经系争房屋所在地的物业管理公司劝告、制止，但被告仍未整改。20xx年x月xx日起，被告未能按约支付租金并不再营业，自行离开系争房屋。原告向被告多次催讨租金，未果。同年xx月xx日，原告为保持系争房屋的现场物品及安全实施了锁门措施。20xx年x月，原告联系被告解除合同,被告未回复，原告遂诉至本院。x月x日，被告提起反诉，要求原告赔偿建房及20xx年xx月后的经营损失。x月x日，本院组织原、被告到系争房屋1、2现场实施财产清点并经原、被告签字确认。
审理中，被告称，20xx年xx月，原告因被告未交租金将租赁房屋的门锁住，锁门的行为是违法行为。即使被告违约，原告也不应当将门锁住，原告是用违法行为对抗可能存在的违约行为，故原告主张租金的时间只能计算至20xx年xx月xx日。被告是在原告同意并承诺会协调各方关系的情况下才搭建违章建筑。双方签订的租赁合同并没有明确约定装修后如何处理，但因装修是经过出租方同意的，且这些装修是有价值的，所以应当有效利用这些装修，原告要求被告恢复原状是不合理的。原告认为，原告从未同意被告可以搭建违章建筑，双方签订的承诺书明确约定被告不能搭建违章建筑，事后物业公司也要求被告拆除违章建筑，被告拒不改正，应承担违章搭建所造成的法律后果。20xx年x月初，被告就停止支付租金，并不再自己经营。此后，被告在店门口张贴公告要求转让店面，在物业管理公司的要求下，从安全角度考虑，原告才将房屋锁住。被告并不是原告锁门不经营，而是被告自己违法经营、倒闭关门，弃店逃离。被告应承担由此造成的全部责任。由于原、被告各执己见，调解不成。
以上事实有原告提交本院的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》二份、承诺书、证明、律师函，被告提交的证明、照片、证言以及当事人的当庭陈述为证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或者行政法规的强制性规定，双方当事人应本着平等、自愿、协商一致的民事活动原则，行使权利、履行义务。原、被告理应自觉全面履行《上海市房屋租赁合同》中的各项约定。租赁期间，因被告违法搭建、欠付租金、经营不善、关门离店，直接导致双方签订的租赁合同履行不能。对此，被告应负全部责任。审理中，原、被告都同意解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，与法不悖，可以采纳。被告要求原告赔偿违法搭建物的费用，于法无据，本院不予支持。被告同时要求原告赔偿营业损失的请求，因被告无证据证明系原告造成被告不能经营的事实，且被告无营业损失的法定证据，该项诉请的陈述，本院不予采信。原告要求被告支付租金及违约金的诉请，尚属合理。只是20xx年xx月xx日后，原告已明知被告经营不善，离店不再营业，未能阻止系争房屋空关损失的进一步扩大，故20xx年xx月xx日后的租赁费用应酌情折算。由于被告的违约行为，系争房屋内的违法搭建物应由被告自行拆除，并恢复租赁房屋原样。为维护房地产租赁市场的秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏xx与被告（反诉原告）阮x签订的《上海市房屋租赁合同》自20xx年x月xx日起解除；
二、原告（反诉被告）苏xx应自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）阮x保证金人民币x元；
三、被告（反诉原告）阮x应自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏xx房屋租金人民币x元；
四、被告（反诉原告）阮x应自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏xx房屋占有使用费人民币x元；
五、被告（反诉原告）阮x应偿付原告（反诉被告）苏xx违约金人民币x元；
六、被告（反诉原告）阮x要求原告（反诉被告）苏xx赔偿人民币x元的诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）阮x应自本判决生效之日起十日内将上海市闸北区X路xxxx号房屋及上海市闸北区X路xxxx弄xx号房屋恢复原状（以租赁合同中所附照片为准），返还给原告（反诉被告）苏xx，租赁房屋内的动产按法院现场清点笔录中的物品由被告自行搬离。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6005元（原告苏xx已预缴）减半收取为3002.50元，反诉案件受理费3050元（被告阮x已预缴），均由被告阮x负担。
如不服本判决，原告苏xx可在判决书送达之日起三十日内，被告阮x可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员洪湘龄
书记员袁佳铭
