原告胡xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住浙江省文成县。

委托代理人陈xx，上海xx律师事务所律师。

被告刘xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住山东省巨野县。

委托代理人汪xx，上海市xx律师事务所律师。

原告胡xx诉被告刘xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月12日受理后，依法适用简易程序，于2010年6月12日公开开庭进行了审理。原告胡xx的委托代理人陈xx、被告刘xx的委托代理人汪xx到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。

原告胡xx诉称，2008年5月27日，被告与上海xx房地产开发经营有限公司（以下简称xx公司）签署了《商铺租赁合同》，约定被告承租xx公司的上海市闸北区X路xxx号二楼商业用房（以下简称系争房屋），租赁面积880平方米，租期为2008年6月1日至2013年7月31日等。2009年3月，原告向xx公司购买了该处商铺，并办理了产权变更手续。同年4月13日，原、被告及xx公司三方共同签署了一份《协议书》，确认原xx公司与被告的租赁合同中出租方的权利义务全部转移给原告，由被告向原告支付租金。然而，被告自2009年11月20日起未再向原告支付过租金，后经原告多次催讨，被告至今仍欠原告租金14万元。原告认为，被告拖欠租金的行为，直接导致原告无法按时向银行归还贷款，严重损害了原告的合法权益，故诉请要求：1、判令被告与xx公司签订的《商铺租赁合同》于2010年5月18日解除，被告返还系争房屋；2、判令被告支付租金及房屋使用费（按每季度8万元为标准，自2009年11月20日起计算至被告实际返系争房屋之日止）。

被告刘xx辩称，其因遇到金融危机，资金周转出现问题，故而导致未付租金。此外，自2010年3月17日起，原告就对系争房屋停水停电至今，至合同目的无法实现，原告亦有违约行为，在此期间原告无权主张租金。同时，被告对系争房屋也投入了一定的装修费用，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年5月27日，案外人xx公司（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋（面积881.64平方米）租赁给乙方；用途为商业；租赁期限共62个月，自2008年6月1日起至2013年7月31日止。租赁费用：2008年6月1日至2008年7月31日为免租期；2008年8月1日至2009年7月31日，年租金为30万元；2009年8月1日至2010年7月31日，年租金为32万元；2010年8月1日至2011年7月31日，年租金为34万元；……。付款方式：每季度支付一次，首季度房租为2008年7月20日前支付，以后为每年10月20日、1月20日、4月20日、7月20日支付，先付后用；甲方有权解除本合同的条件：乙方拖欠应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内，未予纠正；……。同年7月14日，xx公司（甲方）与被告（乙方）又签署了一份《房屋租赁补充协议》，双方约定：1、租赁合同起始时间不变，甲方增加乙方装修免租期一个月，即2008年8月1日至2008年8月31日；2、付款日期相应延后一个月，改为每年的8月20日、11月20日、2月20日、5月20日，先付后用等。嗣后，原告向xx公司购买了包括系争房屋在内的相关房产，并于2009年3月9日办理了相应的产权变更手续。2009年4月13日，xx公司（甲方、原产权人）、被告（乙方、承租方）以及原告（丙方、现产权人）签订了一份《协议书》，三方约定：关于甲方将系争房屋出租给乙方并签订了“租赁合同”，现甲方已将该房屋出售给丙方，并办妥了产权过户手续，现三方达成以下协议：一、甲方将原租赁合同中出租方的权利和义务全部转移给丙方，乙方和丙方同意并接受。……。

被告承租系争房屋用于经营台球俱乐部。自2009年11月20日开始，被告即未向原告支付租金。期间，经原告多次催讨，被告曾于2009年12月支付过2万元，其余租金被告一直拖欠至今。因被告拖欠租金，原告自2010年3月17日开始停止向系争房屋内供水、供电。自停水停电后，被告一直未经营。2010年4月16日，原告向被告发送了一份催讨租金的律师函，未果，致成讼。

以上事实有原告提供的《商铺租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《协议书》、上海市房地产权证、律师函等及双方当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，系争房屋的产权人由xx公司变更为原告，同时xx公司亦将租赁合同中其作为出租方的权利义务全部转移给原告。对此，原、被告双方均无异议，本院予以确认。根据《商铺租赁合同》的约定：乙方拖欠应付费用，且在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内，未予纠正的，甲方有权解除本合同。上述约定于法无悖，具有法律效力。被告自2009年11月20日起拖欠租金，并且在原告向被告发出催讨租金的律师函至今仍拖欠相关费用，被告的行为明显违反了合同的约定，原告有权解除合同。同时，被告应对其拖欠租金的行为承担相应的责任。由于被告至今未将系争房屋返还原告，由此而产生的房屋使用费亦应由被告承担。考虑到原告于2010年3月17日起停止了系争房屋的供水、供电，致使系争房屋无法正常使用，因此本院酌情减少相应的租金及房屋使用费。原告要求自2010年5月18日起解除租赁合同，并要求被告返还租赁房屋以及支付拖欠的租金、房屋使用费等主张，并无不当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告刘xx与上海xx房地产开发经营有限公司于2008年5月27日签订的《商铺租赁合同》于2010年5月18日解除，被告刘xx应于本判决生效之日起十日内将上海市闸北区X路X号二楼商业用房（面积881.64平方米）返还原告胡xx；

二、被告刘xx应于本判决生效之日起十日内支付原告胡xx租金（自2009年11月20日起计算至2010年3月16日止，按每季度8万元为标准计付，其中应扣除被告刘xx已付租金2万元）；

三、被告刘xx应于本判决生效之日起十日内支付原告胡xx租金（自2010年3月17日起计算至2010年5月18日止，按每季度6万元为标准计付）；

四、被告刘xx应于本判决生效之日起十日内支付原告胡xx房屋使用费（自2010年5月19日起计算至被告刘xx实际返还系争房屋之日止，按每季度6万元为标准计付）；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,200元（原告已预缴），减半收取为1,600元，由被告刘xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员孙迪

书记员严毅超