原告：赵某，女，48岁。

委托代理人：徐某某，公民代理，系特别授权，身份证号：x。

被告：河南省中和置业有限公司。

法定代表人：刘某某，董事长。

委托代理人：焦为民，系该公司法律顾问，特别授权。

上列原告赵某诉被告河南省中和置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案与(2010)洛龙古民初字第X号案件合并审理。庭审中，原告赵某及其委托代理人徐某某和被告的委托代理人焦为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年元月7日原告与被告签订了商品房买卖合同。合同规定：被告将其所建位于洛南新区中和花园的第X幢X单元X层X号商品房住宅一套出售给原告，该房建筑面积共192.85m2，套内建筑面积159.65m2，单价2075元/m2，总金额x元。合同签订后，原告已按约于2008年元月19日以前向被告（原告的诉状中所述为“向原告”）支付了购房首付款x元，余款也已以按揭贷款方式支付。但被告并未按合同规定于2009年2月28日前交房，直至2009年6月28日才逾期交房。该合同第九条规定：出卖人逾期交房超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告逾期交房的违约行为，侵犯了原告的合法权益。请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金9603元，并交房后始收取原告以后的物业费和暖气费（该物业费和暖气费的诉求主张系原告起诉后予以补充增加）。2、本案一切诉讼费用由被告承担。

被告辩称：一、被告不存在违约。1、合同上交房时间已通过中行团购办通知变更，在通知变更期限内，原告未提出异议。2、中行团购办已将变更函通过内部系统向其行内团购户提出，也无人提出异议。二、被告不应承担违约。1、双方均为合同义务关系，被告先有了与中行团购办合同，才有了与原告的合同。交房时间变更已由团购办通知各户，原告应知道交房时间的变更。2、2月28日中行团购户没有人到被告处办理交房手续。3、原告未就告知函内容在规定期限内到公司提出异议，说明原告早知道交房时间的变更。被告已履行了告知义务，不应承担违约责任。三、被告已定于6月28日交房，此时原告是明知交房时间，原告是刻意不去办理交房手续。物业费的发生从通知交房之日开始，且现在尚未收取暖气费，此费用为另一法律关系，是原告与物业公司签合同后与物业公司交涉事项，公司不能为其免除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2007年1月16日被告与中国银行股份有限公司洛阳分行签订房屋购销合同，该合同系中国银行股份有限公司洛阳分行为改善其员工的住房条件而与被告签订的团购合同。2008年1月7日原告作为中国银行股份有限公司洛阳分行的员工，在房屋购销合同的基础上与被告签订商品房买卖合同及于2009年3月12日签订补充协议各一份。合同约定，原告以总金额x元的价格购买被告位于洛南新区中和花园的第X幢X单元X层X号商品房住宅一套，该房屋建筑面积共192.85m2，套内建筑面积159.65m2，单价2075元/m2，被告交付房屋的时间为2009年2月28日。合同签定后，原告依约缴纳了首付款x元，余款以按揭贷款方式支付。2009年2月12日被告向中国银行股份有限公司洛阳分行团购办（以下简称：中行团购办）发出告知函，称因施工单位施工、四川汶川大地震导致四川民工返乡、建筑材料价格暴涨等原因，造成拖延建筑工期长达7个月之久，而使无法按照合同约定期限交付房屋，团购房合同约定的交房日期变更到2009年6月28日，并告知如有异议可在2009年2月28日前予以提出意见。本案中被告提供中行团购办出具的证明中称，该单位收到被告的告知函后，已通过内部电子邮件的形式通知了行属各单位。另关于被告延期交房问题，被告与中行团购办对购房者的补偿及物业管理费用的问题等有过协商，中行团购办并形成书面通知于2009年6月30日告知各支行、机关各部门。现原告以被告违反商品房买卖合同第九条的规定，要求被告按已付房款日万分之二的约定，支付违约金9603元，并交房后始收取原告以后的物业费和暖气费。另原告至今仍未与被告进行办理房屋交接手续。该合同第九条出卖人（被告）逾期交房的违约责任中第二款第一项中第二小项约定：“逾期超过90日后……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”庭审前后，经本院多次主持调解，被告同意支付原告诉求50％的违约金，并顺延一年的物业管理费，承担一年暖气空载费用的30％，但因原告不同意该意见，而致调解不能。

本院认为：原被告之间具有房屋买卖合同关系及被告因他因而造成交房日期从2009年2月28日顺延至2009年6月28日的事实，因原被告均不持异议，故本院予以认定，不多加赘述。虽被告造成延期四个月交房的违约事实存在，但其在合同约定的交房日期前已以合理的理由予以函告中行团购办，并由中行团购办予以内部通知，故对于被告可减轻其违约责任的承担，且在中行团购办对其内部员工予以通知后，原告并未在被告告知函载明的异议期内提出异议，故本院判定被告承担原告诉求违约金9603元的50％，即4801.5元。另关于原告主张的从实际交房之日开始交纳物业管理费和暖气费用的诉求，本院酌情认定。从被告变更交房日期至2009年6月28日起，原告应当及时与被告办理交接房手续，且交接房手续的办理并不影响其他权利主张，而原告拖延至今仍不积极主动与被告办理相关交接房手续，有扩大损失之嫌，其主张从实际交房之日起开始顺延，有所不妥。但原告作为被告出售房屋的购买者，有权使自己的权益最大化，且被告逾期交房后，曾与中行团购办进行过有关物业管理费等方面让步的协商，故本院判定被告承担一年的原告向物业公司交纳物业管理费，从2009年6月28日开始至2010年6月28日止。另被告承担应由原告支付的2010年度的暖气空载费的30％。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，经合议庭合议，判决如下：

一、被告河南省中和置业有限公司于判决生效届满之日起十日内支付原告赵某违约金4801.5元。

二、被告河南省中和置业有限公司承担从2009年6月28日起至2010年6月28日止的原告赵某向物业公司交纳的物业管理费；并承担应由原告赵某支付的2010年度暖气空载费的30％。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由被告负担。（原告已预交，执行中由被告直接支付给原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长宋文森

代理审判员李金双

人民陪审员湛洋

二0一0年十月二十六日

书记员尚飞