原告上海xx实业发展有限公司，住所地上海市闸北区.

法定代表人林xx，职务总经理。

委托代理人周xx，上海市xx律师事务所律师。

委托代理人江xx，上海市xx律师事务所律师。

被告上海xx眼镜销售有限公司西藏北路店，住所地上海市闸北区。

负责人杨xx，职务经理。

被告上海xx眼镜销售有限公司，住所地上海市闸北区。

法定代表人杨xx，职务执行董事。

被告共同委托代理人朱xx，上海xx眼镜销售有限公司西藏北路店工作人员。

原告上海xx实业发展有限公司与被告上海xx眼镜销售有限公司西藏北路店、上海xx眼镜销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱海燕独任审判，于2010年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周xx、江xx，两被告共同委托代理人朱xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，上海市X路xxx号房屋（共五间房屋，建筑面积124.18平方米）是原告于2009年7月3日向上海大众拍卖有限公司竞拍所得，该房屋为公有非居使用权，带租约按现状整体拍卖，租约至2012年12月31日止。原告买受该房后，根据买卖不破租赁的原则，被告沿袭了其中二间房屋（以下简称系争房屋）的租赁关系。原告查核后发现，系争房屋的实际建筑面积为57.19平方米，而被告持有的《房屋租赁协议》中约定的建筑面积为46.03平方米，故要求判令：1、被告退还原告依据2007年12月28日订立的《房屋租赁协议》超出的承租面积11.16平方米；2、被告向原告支付超出承租面积11.16平方米的使用费（按10元/平方米/天的标准，自2009年7月3日起算至被告实际腾退日止）。

两被告共同辩称，被告于2001年就向上海市闸北区xx杂品公司（以下简称xx公司）承租上海市X路xxx号五间房屋，总面积124.18平方米，2005年起被告改为租赁其中的两间房屋（即系争房屋），另外三间房屋由xx公司直接出租给案外人，面积总和仍然是124.18平方米。合同履行期间，xx公司从未就面积问题提出过异议，说明xx公司认为被告实际使用的面积与合同约定的面积是一致的，或者xx公司认为出租的房屋是以间为单位的，面积是大约的，因此，在合同中会出现“建筑面积46.03平方米左右”字样。被告认为，无论是哪种情况，xx公司对此都是认可的，因此，根据买卖不破租赁的原则，原告应遵守被告与土产公司约定的条款及认可的事实，而无权要求改变现有条款和既成事实，原告所称被告超出面积及要求被告按照10元/平方米/天的标准支付使用费的主张缺乏事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2004年12月21日，xx公司（甲方）与被告上海xx眼镜销售有限公司西藏北路店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方上海市X路xxx号五间房屋作为经营场所，建筑面积约124.18平方米左右，租赁期自2005年1月1日至2007年12月31日止，年租金19万元。2007年12月28日，双方约定将租赁房屋调整为二间（即系争房屋），并重新签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方系争房屋作为经营场所，建筑面积46.03平方米左右，租期自2008年1月1日至2012年12月31日，年租金4万元。上述另外三间房屋则由xx公司于2007年11月30日另行出租给案外人上海xx通讯设备有限公司，并约定房屋建筑面积为78.15平方米左右，年租金15万元。

2009年7月3日，上海市X路xxx号公有非居使用权房屋（建筑面积124.18平方米）带租约按现状整体拍卖，原告通过上海大众拍卖有限公司竞拍成功。2009年9月1日，上海xx企业（集团）有限公司向上海xx物业管理有限公司发出《关于变更西藏北路xxx号非居住租赁户名的通知》，确认上海市X路xxx号新的租赁户名为原告。

2009年12月3日，上海xx物业管理有限公司出具了情况说明，载明：“我公司管辖的西藏北路xxx号-xxx号非居住公房总建筑面积124.18平方米，其中西藏北路xxx号建面57.19平方米，其余66.99平方米”。

2009年10月25日，原告将上述三间房屋另行出租给案外人鄢xx，约定建筑面积为78.15平方米，年租金为24万元，租赁期自2009年11月10日至2014年11月9日。

以上事实，有原告提供的拍卖目录、拍卖成交确认书、《关于变更西藏北路xxx号非居住租赁户名的通知》、房屋租赁协议、情况说明，被告提供的四份房屋租赁协议及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。按照建筑面积或者按照房屋间（幢）计算租金都是房屋租赁过程中的交易惯例。从xx公司与被告或案外人签订的合同中关于面积的约定均载明“左右”字样，双方在长达数年的合同履行过程中，也从未就面积问题发生争议的情况来分析，双方实际是按照房屋间数确定租金数额的，符合交易惯例。原告基于买卖不破租赁的原则成为新的出租方后，对于原有的租赁合同理应予以遵守。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：

原告上海xx实业发展有限公司要求被告上海xx眼镜销售有限公司西藏北路店、上海xx眼镜销售有限公司退还超出的承租面积11.16平方米及支付超出承租面积11.16平方米的使用费等全部诉讼请求，均不予支持。

案件受理费474.30元减半收取为237.15元，由原告上海xx实业发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长滕立芳

审判员盛玉英

代理审判员袁辉

书记员张冠文