抗诉机关：南阳市人民检察院。

申诉人（原审原告）陆某某，男，1974年11月生。

委托代理人郑淮松，河南朝野（略）事务所（略）。

委托代理人冀某，女，住（略）。

被申诉人（原审被告）桐柏县饮食服务公司（下称饮食服务公司）。

法定代表人程某某，任公司经理。

委托代理人李某，男，本公司干部。

委托代理人刘章雨，河南兴淮（略）事务所（略）。

原审原告陆某某与原审被告桐柏县饮食服务公司相邻通行权纠纷一案，本院于2006年12月25日作出了（2006）桐民初字第X号民事判决书，并已发生法律效力。桐柏县人民检察院提请南阳市人民检察院对本案提起抗诉，南阳市人民检察院于2008年9月10日，以豫宛检民抗字（2008）X号抗诉书向南阳市中级人民法院提起抗诉。南阳市中级人民法院以（2008）宛法民抗字第X号函，指定本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告及其委托代理人；原审被告法定代理人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审原告诉称：1996年11月28日，被告以资抵债的方式将其位于（略）X号部分房产，转让给桐柏县X村信用社（下称城市信用社），双方签订了买卖契约，并办理了交易过户手续。该契约第十二条约定“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”。2004年8月28日，原告通过南阳市新星拍卖行购买了该处房产，2004年12月19日取得了《用地规划许可证》，2005年1月18日取得了《房屋所有权证》，2005年3月31日取得了《国有土地使用权证》。现被告在原告房地产留大门处堆放障碍物，显然影响了原告的正常通行，要求被告停止侵害，排除堆放在原告出路上的障碍物，保障原告通过被告大门的通行权。

原审被告饮食服务公司辩称：原告所诉缺乏事实依据。原告西边是以官山墙中心线一直向南至本单位瓦房后墙为界，西邻饮食服务公司，而没有任何所谓的出路、大门。房地产买卖契约第十二条是另外添加的，字体与签约时差别甚大。从签章的情况看，第十二条的签约是在盖章之后添加的，该约定明显虚假。如该约属实，桐柏县城区信用社的土地使用证就应该注明，原告人2005年过户的土地使用证上也应该注明（但均未注明）。因此，原告所诉无事实依据，应予驳回。

原审查明，1996年11月28日，饮食服务公司将其位于（略）X号部分房地产出售给城市X村信用合作社，双方签订了房地产买卖契约并办理了过户手续。该契约第十二条约定：“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”。2004年8月28日，原告陆某某通过南阳新星拍卖行购买了该处房地产，2005年1月18日原告取得了《房屋所有权证》，2005年3月31日取得了《国有土地使用证》，现被告在原告房地产留大门处堆放障碍物。

原审认为，被告与信用社签订的房地产买卖契约中，虽然约定被告大门允许信用社出入，但信用社将该房地产出售给原告后，原告所办理的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并没有写明被告大门允许原告出入。且原告有大门直通大街，原告在该房地产经营宾馆，如原告及旅客从被告大门及院内通行，将严重影响被告的经营及安全管理，不符合《民法通则》关于合理处理相邻各方通行方面的原则。原告要求被告停止侵害，排除障碍，保障原告从被告大门的通行权，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。

南阳市人民检察院认为原审判决适用法律错误。其理由为：

（一）城市信用社与饮食服务公司在房地产买卖契约中关于“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”的约定，使城市信用社取得了其为自己使用、经营土地的便利而使用饮食公司土地的一种权利，这种权利，系合同双方当事人通过协商而对自己权利的一种处分，其不违反法律和社会公共利益，是合法有效的，应当受到法律的保护。

在本案中，根据原审卷宗材料，1996年11月28日，饮食服务公司将其部分房地产出售给城市信用社时，双方以合同的方式约定了“饮食公司大门允许城市信用社出入”的条款，并将该合同以及合同中的相关条款向桐柏县土地房产管理局进行了备案、登记。因此是合法有效的，应当受到法律的保护。

（二）陆某某通过南阳市新星拍卖行购买饮食服务公司的部分房地产并依法在有关部门登记后，其理应享有记载于不动产登记簿上的一切权利。

根据原审卷宗材料，城市信用社与饮食服务公司签订房地产买卖契约后，其将该合同及“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”的约定，向桐柏县土地房产管理局进行了备案、登记。土地房产管理局是法定的不动产物权登记机构，其对不动产所进行的备案、登记，具有统一性、权威性、持久性和公开性的特点，具有法定的公信力，这种法定的公信力使不动产登记簿中的记载事项具有了特定的法律效力，即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护。可见，陆某某通过南阳市新星拍卖行购买饮食服务公司的部分房地产并依法在有关部门登记后，其理应享有记载于不动产登记簿上的一切权利。

（三）原审法院以“原告所办理的国有土地使用证和房屋所有权证并没有写明被告大门允许原告出入”为由驳回陆某某的诉讼请求，是错误的。

由上可知，陆某某通过南阳市新星拍卖行购买饮食服务公司的部分房地产并依法在有关部门进行了登记，取得了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。然而，就有关部门所保存的登记簿和其颁发给有关单位、个人的不动产所有权证、使用权证而言，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产的所有权证、使用权证，只是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。因此，原审法院以“原告所办理的国有土地使用证和房屋所有权证并没有写明被告大门允许原告出入”为由驳回陆某某的诉讼请求，是错误的。

本院再审过程某，申诉人诉称与原审相同。

被申诉人辩称意见与原审时相同。同时辩称，《桐柏县房地四面墙（地）界申报表》中，记载着“…服务公司大门允许信用社车辆施工时出入…”。其中“施工时”三个字已被涂改。从这来看，允许出入是施工时临时使用，而不是享有通行权。中间界墙是城市信用社垒的，中间留门是为施工便利，施工时走，不施工就不用。原告原来就有出路，没有必要再从我们大门出入。

再审查明的事实与原审基本相同。

另查明，陆某某于2004年经拍卖得该宗房地产后，随后即在有关部门办理了相关产权证书。并与城市信用社签订了房屋买卖协议，该协议对与出路有关的事宜没有约定，饮食公司也未在该协议上签印。关于裁有“服务公司大门允许信用社车辆×××出入”字样的《四面地界申报表》，其上的申报单位是城市信用社。城市信用社的土地使用权证已于2004年12月22日被注销作废。陆某某在买得该宗房地产后，未重新进行变更登记。

还查明，（1）2004年9月28日，陆某某经拍卖买受确认后，于10月11日交付，该交付笔录记载：四邻情况及出路，以饮食服务公司与城市作用社签订的抵债协议为准，但无交付人及饮食公司签印。（2）该处原有老大门邻312国道，但因与路面有落差和台阶原因，车辆不能从此通行。陆某某买受后，于2004年12月将临街门面房扒开供车辆临时出入。饮食服务公司现用大门也是之后改建成的。

本案的争议焦点为：饮食服务公司现用大门陆某某是否享有通行权。

本院认为，饮食服务公司将其部分房地产作价给城市信用社，用以抵还借款，即使双方签订了“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”的协议，但作为物权所有人的饮食服务公司，在处分自己这项权利时，是在当时情况下（施工），针对城市信用社而言的。在此之后陆某某与城市信用社之间的买卖协议，双方对该出路问题未加约定。虽然交付笔录上载有关于出路“以饮食公司与城市信用社签订的协议为准”的内容，但没有交付人签名，同时缺少饮食公司的意思表示。因此，交付笔录不能做为定案凭据。城市信用社将该宗房地产出卖给陆某某后，原土地使用权证即被注销作废，陆某某在买得该宗房地产后，及时办理了有关使用权的过户手续，但对双方争议的出路，未办理变更登记。原载于不动产登记薄上的“饮食服务公司大门允许城市信用社出入”，因其申报单位是城市信用社，对陆某某不应发生效力。因此，陆某某在此出路上不再享有通行权。

综上所述，原审认为原告有大门直通大街，如原告等人从被告大门及院内通行，将严重影响被告的经营和安全管理的理由正当，并以其不符合《民法通则》关于相邻各方公平合理地处理通行等相邻关系的原则，驳回原告的诉讼请求正确。抗诉机关的抗诉理由不能成立。根据《物权法》第九条、第十四第、第八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款之规定，判决如下：

维持本院（2006）桐民初字第X号民事判决。

原审案件受理费450元，由原审原告陆某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

审判长孙云飞

审判员李某学

人民陪审员岳肖磊

二0一0年十月十三日

书记员郭保朝