原告俞某。

委托代理人黄某乙。

被告某公司。

法定代表人陈某。

委托代理人张某

原告俞某诉被告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月10日受理后，依法适用简易程序，于2010年9月7日公开开庭进行了审理，原告俞某及其委托代理人黄某乙和被告委托代理人张某均到庭参加诉讼。庭审后，被告就本案提起反诉。本院于2010年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄某乙和被告委托代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告本诉诉称，2003年3月1日，原、被告签订一份《某城营业房联建协议书》，协议约定原告选定被告经营的《某城》B区第某幢第某间地块联建营业房，协议对房屋的价款、付款方式和被告动工及房屋交付的时间，违约责任的承担都作了约定。协议订立后，原告先后向被告支付房款共计人民币x元。2006年11月30日，因被告无法按联建协议约定的时间交付系争房屋，双方经协商达成补充协议二，协议又约定工程竣工验收合格后被告办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产产权证，被告办理大产证后应通知原告在合理期限内会同被告共同向上海市金山区房地产交易中心申领该联建房的房地产权证（小产证）。小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕。如因被告原因未能在规定时间内办理出小产证，原告有权可以选择解除协议或者要求被告按原联建协议约定的违约条款执行，原告恢复追究被告延期交房违约责任的权利，被告承担违约责任。讼争房屋目前尚未交付。故诉至法院要求被告支付自2005年1月1日起至2010年10月20日庭审日止按x元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。

被告方在庭审中就本诉部分辩称，讼争房屋目前虽经被告多方努力，但目前仍不具备预售许可条件，也不具备交付房屋的条件，现属违章建筑，将反诉解除合同。

被告就反诉部分诉称，双方订立的联建协议和补充协议虽经被告多方努力已于2007年10月1日取得预售许可证，但由于上述房屋在建设过程中违反了建筑工程的规划许可，故目前无法通过竣工验收，也无法办理大产证，导致办理小产证的合同目的无法实现。故诉至法院要求解除原、被告之间订立的《某城营业房联建协议书》和《补充协议》。

原告在庭审中就反诉部分辩称，被告的反诉请求予法无据，应予驳回。其一双方订立的两份协议在取得预售许可证前属效力待定合同，起诉前早已取得预售许可证，两份合同现均为有效合同。其二，被告诉请的合同解除权属法定解除，应由守约方行使，本案被告属违约方，无权行使该权利。其三从涉讼房屋来看，其本身并没有违反相关规划许可，是被告在涉案建筑物上添加的建筑物超过了规划许可导致原告受到牵连，属被告的恶意行为所致。目前该讼争房屋没有通过竣工验收而不具备交付条件，应由被告承担逾期交付的违约责任。其四，原告目前仅主张违约金，被告完全可以通过拆除添加的违章建筑或向相关部门补办手续的方法使讼争房屋具备交付条件。故被告以合同目的无法实现为由要求解除合同属缺乏事实依据。

原告俞某为证明其主张，就本诉和反诉部分在庭审中提供如下证据材料：

一、联建协议书及补充协议各一份，证明原、被告间权利义务的约定及被告违约的事实。

二、收款收据三份、收据联一份，证明原告已支付房款29.8万元的事实。

被告对此证据的真实性均无异议，认为根据联建协议讼争房屋的总价款应为x元，现原告没有足额支付房款无权主张逾期交房违约金，且根据协议约定原告还应支付办理产权证的费用，由于原告未支付相关费用导致无法办理小产证，故该违约责任也在原告方。目前讼争房屋无法办理出大产证，合同无法履行，效力也不确认。

被告某公司为证明其主张，就本诉和反诉部分在庭审中提供2007年10月1日上海市商品房预售许可证一份，证明讼争店铺具备预售许可条件的时间。原告对此证据的真实性及所要证明的内容均无异议，并表示讼争的房屋因预售许可证的取得而使合同具备了有效性。

诉讼中，本院依职权向上海市金山区规划和土地管理局调取了上海市建设工程竣工规划验收合格证和上海市金山区建筑管理署署长朱文忠所作的陈某笔录，原、被告对上述两份证据均无异议。

经审查，本院对本案证据认定如下：

对原告提供的证据一和证据二及被告提供的证据一，因对方当事人对证据的真实性均无异议，且与本案存在着关联性，故本院予以采信。对于原、被告据此证据证明的内容，本院根据证据自身记载的内容及当事人庭审陈某的内容确认。对于本院依职权调查取证的两份证据，因原、被告对此证据的真实性及证明的内容均无异议，本院亦予采信。

根据采信的证据及当事人的当庭陈某，本院确认本案事实如下：

2003年3月1日，原告俞某与某城有限公司订立一份《某城营业房联建协议书》，协议约定原告选定某城B区第某幢第某间共1间第1、X层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米，总建筑面积为136.8平方米。联建房土建款每平方米650元由原告交付，此款项分三次付清。具体为第一期地基基础完工后付30%，第二期第一层预制完工后付30%，第三期第二层预制完工后付30%，余下10%交房付清。具体交款时间待被告通知。协议同时约定，协议签订后，原告向被告交付联建房基础建设费，每间价格为21.8万元。被告负责联建房的设计、报审、施工、管理，原告有权进行监督。工程竣工验收后，被告代办房屋产权证，相关契税、土地使用税等费用均由原告负责。以上各项费用按每间x元计算。该款项与第三期建房款一起支付给被告。被告定于2003年8月底前动工，最迟于2004年12月交付使用。如未按期动工或交付房屋，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。

2003年2月28日，原告向被告支付讼争营业房联建款21.8万元。2004年5月17日，原告支付一期土建款3万元。2004年8月31日，原告支付二期土建款2.6万元。2004年10月29日，原告支付三期土建款2.4万元。

2006年11月30日，原告俞某与某城有限公司订立补充协议一份。协议第二条约定，被告同意原告不再补交土地差价，原告放弃追究被告延期交房的违约责任的权利。协议第三条约定，工程竣工验收合格后被告办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产产权证，被告办理大产证后应通知原告在合理期限内会同被告共同向上海市金山区房地产交易中心申领该联建房的房地产权证（小产证）。小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕。协议第四条约定，为更好培育市场，2008年4月30日之前该房屋由被告免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该联建房屋由被告向原告租赁使用，租金总计为每间（136.8平方米/套）人民币2.688万元。在三年的免租及委托租赁期间，每人名下只能拥有一间（136.8平方米/套）的联建房，该联建房所产生的一切费用和规费，原告概不负责和承担。（在业主免租和某城回租期间，业主需要自主经营的，该联建房的免租期由业主享受。但业主的经营必须符合某城的整体经营管理要求，业主在某城开业前三个月入驻装修，自主经营期间管理费用按整体标准由业主承担。自主经营的业主其办理产证费用在办证前一个星期支付某城有限公司。）租赁合同暂由原、被告签订。2007年6月30日之前被告成立市场管理公司，市场管理公司成立后由原告和市场管理公司另行签订租赁合同。租赁合同由市场管理公司和原告负责履行。在履行中本补充协议涉及的免租期和委托租赁期，双方均按本补充协议约定履行。原告承担办理小产证的费用。协议第七条约定，被告办理好大产证后，原告支付被告土建余款，并支付办理小产证费用的一半减去0.6万元人民币的余款，办理小产证费用的另外一半从租金中抵扣。付款时间由被告通知，原告接到被告通知之日起十天内支付完毕。租金与合同中约定的其它款项相抵后被告应支付原告的价款的一半。被告于2008年4月底前支付三分之一，2008年10月底前支付三分之一，2009年4月底支付三分之一。协议第十二条约定，因被告原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办出小产证，原告可选择解除协议或者要求被告按原联建协议约定的违约条款执行，原告恢复追究被告延期交房的违约责任的权利，被告承担违约责任；因原告不配合被告办理相关手续造成延误的，责任由原告自行承担。协议第十三条约定，原告未完全履行本补充协议第七条规定的付款义务，被告有权暂不协助原告办理小产证且不承担违约责任。

2006年11月，某城有限公司经工商部门核准更名为某城股份有限公司。

2007年10月1日，讼争房屋取得上海市商品房预售许可证。

2008年6月18日，上海市公安局金山分局枫泾派出所向被告发出通知，同意将被告原朱枫公路某弄门牌号变更为朱枫公路某弄。

原、被告确认原某城B区第某幢第某间共1间第1、X层对应的门牌号为上海市金山区X镇某弄某号一层室和某号某室。

本院认为，案涉的《某城营业房联建协议书》和《补充协议》虽均表述为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买和监督管理等权利，其他如设计、报审、施工和管理，均由被告负责。对于双方约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的合作开发房地产合同，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，应当认定为房屋买卖合同。从被告提供的上海市预售许可证来看，讼争房屋于2007年10月1日具备预售许可条件，原、被告间订立的《某城营业房联建协议书》和《补充协议》至此转为有效。原告根据联建协议书约定的期限和被告的通知要求支付房款，被告理应在联建协议书约定的最迟于2004年12月交付房屋。被告未能按约交房，应承担每延期一天按已付房款的万分之三计付的违约金。由于双方在补充协议中又约定的被告不再要求原告补交土地差价，原告放弃追究被告延期交房的违约责任的权利。但如被告原因未能在补充协议第三条规定的小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕的，原告可选择解除协议或要求被告按原联建协议约定的违约条款执行，原告恢复追究被告延期交房违约责任的权利。综上可见，原、被告间约定的补充协议中原告放弃追究延期交房的违约责任是附条件的放弃，但被告方却在2006年10月20日后的六个月内未具备建设工程竣工验收备案证书，更不具备商品房房地产产权证（大产证），根本无法办理小产证等相关手续。对此被告未能兑现其承诺的条件，应按补充协议约定的原告可恢复追究被告延期交房的违约责任。被告方认为是由于原告未支付办理小产证费用的原因导致办证未果的辩解事由，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于被告方提出的讼争房屋于2007年10月才取得预售许可证，故合同的违约责任应从具备预售许可条件后才应承担的辩解意见，本院不敢苟同，也缺乏事实依据和法律依据，有效的协议应按协议约定承担相应责任。对于被告方提出的双方在补充协议中约定了租赁事宜，应按租赁费用承担违约责任，本院注意到合同约定履行租赁协议时未实际交房，至今也不具备交房条件，且双方在补充协议中对于租赁与原告自主经营进行了选择性约定，双方未作选择，而被告在其承诺的支付租金期限内也未曾支付租金，故该租赁协议履行时既不具备履行条件，也从未履行，被告要求按租金的约定支付违约金的辩解意见本院不予支持。对于被告提出的逾期违约金约定过高的辩解事由，本院经审查后认为日万分之三的违约金标准仅略高于银行同期贷款利率的标准，属合理范畴内，而只有当双方当事人约定的违约金过高时，法院才能依据当事人的申请按损失作为衡量标准进行调整，故本院无法采信被告的辩解事由。对于被告提出因合同目的无法实现而诉请要求解除双方间的订立《某城营业房联建协议书》和《补充协议》，本院经审查后认为讼争房屋本身具备规划许可，亦取得了上海市商品房预售许可证，目前未能通过竣工验收的原因是被告擅自在讼争的店铺上添加了建筑物，系被告故意行为所致，被告可通过拆除违章建筑或其它途径取得相关部门竣工验收的核准。故目前合同目的未能实现是被告主观原因所致，不符合合同解决的条件，其反诉请求应缺乏法律依据而不予支持。综上，为维护社会主义秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

一、被告某公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞某自2005年1月1日起至2010年10月20日止按已付房款29.8万元为基数的日万分之三计算的逾期交房违约金。

二、驳回被告某城股份有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取1969元（原告缴纳），反诉案件受理费减半收取2952元（被告缴纳），两项合计4921元，由被告某城股份有限公司承担。被告所负之款于本判决生效后七日内缴纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员干华丽

书记员张惠芳