上诉人（原审原告）：王某甲，男，生于X年X月X日
委托代理人：王某玲，河南定信（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）：廖某某，男，生于X年X月X日
委托代理人：刘某某，女，X年X月X日生
被上诉人（原审被告）：王某乙，男，生于X年X月X日
被上诉人（原审被告）：张某某，女，生于X年X月X日
上诉人王某甲与被上诉人廖某某、王某乙、张某某确认房屋买卖合同效力纠纷一案，王某甲于2008年3月7日向邓州市人民法院提起诉讼，请求：1、确认王某甲与张某某、王某乙的房屋买卖合同有效；2、判令张某某、王某乙、廖某某腾出房屋，履行上述义务；3、诉讼费由张某某、王某乙、廖某某负担。邓州市人民法院受理后于2008年12月22日作出（2008）邓法民三初字第X号民事判决，王某甲不服，提起上诉，本院于2009年7月2日作出（2009）南民二终字第X号裁定：一、撤销邓州市人民法院（2008）邓民三初字第X号民事判决；二、发回邓州市人民法院重审。邓州市人民法院重审后于2010年3月15日作出（2009）邓法民初字第X号民事判决，王某甲不服该判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某甲及其委托代理人王某玲，被上诉人廖某某及其委托代理人刘某瑞、被上诉人王某乙、张某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2006年9月30日，廖某某与王某乙、张某某签订租赁合同，租赁王某乙夫妇所有的位于邓州市X镇转盘西座南面北门面房两间用于经商。后王某乙夫妇因需要用钱打算出售房屋，廖某某给王某乙出具了房子不能转让他人，仅限廖某某一人购买字据后，双方于2007年8月15日签订了房屋买卖协议，该协议载明“兹有汲滩转盘西座南面北门面房两间，上下结构，门前东西大街，东临崔群安，西临靳学亮，房屋主人王某乙卖予廖某村村民廖某某，作价人民币叁拾万元整，双方经协商没有异议，从签字之日起生效，以后房屋过户所有费用由买方廖某某承担，与王某乙无关”。协议签订后，廖某某即于2007年8月16日将30万元购房款(系储蓄卡)转交给王某乙、张某某夫妇，王某乙、张某某夫妇给廖某某出具了收到购房款的条据，并将其身份证、结婚证复印件及房权证交给廖某某，经核实，该款实为王某甲给付给廖某某的购房款。2007年8月24日，为了办理房权过户手续，廖某某持空白房地产买卖契约、草契、申请书、保证书、让张某某签名，另持同意处分共有房屋证明让王某乙签名，其中房地产买卖契约中的主要内容是：“甲方张某某王某乙乙方王某甲一、甲方自愿将座落在汲滩镇新镇大道南侧的房地产(房屋建筑面积100．80平房米)出售给乙方，该房地产的基本情况已载于立契约附件。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方商定的上述房地产成交价为人民币捌万元，乙方于二○○七年八月二十日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。……。”草契上载明：“立契人张某某，愿将已有房产壹处，座落汲滩镇大道南侧，言明价捌万元整，如前有产权纠纷，由出人张某某负责，与承人王某甲无关，建筑面积100．8平方米，东至崔群安，南至空场，西至廖某阳，北至新镇大道，出人张某某，承人王某甲”。张某某出具的保证书和委托书上分别写明：“邓州市房地产市场管理处卖房人张某某保证座落汲滩镇新镇大道南侧，结构混合，房屋所有权证x号，此房地产的产权及四邻无纠纷，没有抵押贷款，法院没有查封，不影响城市规划。若有上款，愿负法律责任，并承担一切后果。”“委托书委托人张某某，女，现年55岁，被委托人：王某甲，男，28岁。委托人与被委托人系买卖关系，委托人授权被委托人全权代表本人及全体共有2人，申办座落于邓州市X镇大道南侧号房屋所有权交易事宜。今后若有异议，本委托人愿负一切责任”。王某乙出具的同意处分共有房屋证明载明：“邓州市房地产市场管理处座落汲滩镇居委会新镇大道南侧号，结构混合，房屋所有权x号，属张某某与王某乙(夫妻)共有，经协商将此房屋进行全部转让处分，永无异议。”廖某某将上述办理房地产过户手续转交原告王某甲，王某甲于2007年8月20日将买房人填写为自己，并伪造了一份假房屋买卖协议，该协议载明：“卖方张某某买方王某甲兹有汲滩镇转盘西座南面北门面房，上下结构，北面东西大街，东邻崔群安，西邻靳学亮，卖给元庄乡X村王某甲，价捌万元(x)面积100.8平方米，款一次性付清。双方协议无异议，从签字之日生效。特立此据。卖方人：张某某，买方：王某甲”。2007年8月20日，王某甲持上述手续到邓州市房地产管理局办理了过户手续。2007年9月10日，该局给王某甲夫妇核发了邓字第x号房权证和房屋共有产权证。后王某乙夫妇知道购买房屋的人不是廖某某而是王某甲，双方发生纠纷，2007年10月25日廖某某给王某乙夫妇出具了同意解除2007年8月15日签订的买卖房屋协议字据。王某乙夫妇以邓州市房管局违法转移房权登记为由，向邓州市人民法院提起行政诉讼，要求依法撤销给第三人王某甲颁发的房权证。行政诉讼中，邓州市房管局通知双方暂时收回给王某甲颁发的房权证和共有权证，待双方的房产买卖纠纷解决后，再作处理。王某乙夫妇对行政诉讼申请撤诉，该院裁定准予撤回起诉。王某甲向该院提起民事诉讼，要求确认与王某乙、张某某夫妇的房屋买卖合同为有效合同。
原审认为，廖某某与王某乙、张某某签订房屋买卖协议后，廖某某违背其与王某乙、张某某夫妇之间房屋仅限其购买的约定，持空白房屋买卖契约、草契、委托书、同意处分共有房屋证明等房地产过户手续让王某乙、张某某夫妇签名，擅自将未取得所有权的房屋转卖给愿告王某甲，此行为应为无效民事行为。王某甲辩称廖某某系其购买房屋的委托人，但2007年8月15日的房屋买卖协议中买方签名为廖某某，且委托书在一审、二审中均未提交，故无法证明王某甲委托廖某某为其购房，因此，其辩称的理由本院不予采信。王某甲以廖某某向其提供的房地产过户手续到房管部门将诉争的房屋登记在自己的名下的行为，违背了被告王某乙、张某某夫妇的真实意思，损害了王某乙、张某某夫妇的利益，故其请求确认与被告王某乙、张某某夫妇之间的房屋买卖合同为有效合同的诉讼请求，该院不予支持。
王某乙、张某某夫妇在房屋买卖不能成立的情况下，应将30万元予以返还给原告王某甲，同时廖某某应将王某乙、张某某夫妇给其书写的30万元条据予以返还。
关于本案损失的过错责任承担问题，被告廖某某违背其与王某乙、张某某夫妇之间房屋仅限其购买的约定，违背诚实信用原则，对房屋的买卖过程有过错，应承担三分之一的过错责任；王某乙、张某某夫妇在签字等房屋买卖过程中未尽到合理的注意义务对房屋的买卖过程也有过错，也应承担三分之一的过错责任；王某甲在房屋买卖过程中自己未尽到合理的注意义务，对房屋的买卖过程也有过错，也应承担三分之一的过错责任。为了保护公民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回王某甲的诉讼请求；二、王某乙、张某某夫妇在判决生效后五日内一次性返还原告王某甲30万元；三、廖某某在判决生效后五日内将被告王某乙、张某某夫妇给其书写的30万元条据予以返还；四、王某乙、张某某夫妇与廖某某各应在判决生效后五日内一次性支付给王某甲本金30万元的利息的三分之一，另利息的三分之一由王某甲自行承担。(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年8月16日起至该钱款全部还清之日止)。
若未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由王某甲承担。
王某甲上诉称：1、王某甲通过中间人将自己所有的一张银行卡和密码一起转交给王某乙夫妇，王某乙夫妇接收购房款后，也将其身份证、结婚证复印件及房屋产权证转交给王某甲，至此，双方的房屋买卖关系成立。2、2007年8月24日王某甲与张某某、王某乙夫妇通过廖某某以书面形式对双方的房产买卖关系进行确认，王某甲据此办理了房权证，双方的房屋买卖合同有效。3、退一步讲，即使廖某某作为无权处分人将该房产转让于王某甲，依照《中华人民共和国物权法》的规定，王某甲也已构成善意取得，依法取得该房产所有权。4、王某乙夫妇即占有使用该诉争房屋，又自由支配该30万元房款，而王某甲即没有占有该房产，又长时间失去30万元资金的支配权，明显是受害方，原审认定双方不存在房屋买卖关系，又判令王某乙夫妇向王某甲返还30万元购房款前后矛盾，判决王某甲亦承担1/3利息损失更是与法无据。
王某乙、张某某辩称：房子是卖给廖某某的，不是卖给王某甲的。廖某某拿空白的房管局的制式表格让我签字，并伪造了房屋买卖合同，办理了房屋过户手续。得知实际买房人为王某甲后我们不同意，也未交付房屋，并提起了行政诉讼，要求房管局撤销给王某甲搬发的房权证，后因房管局收回了给王某甲搬发的房权证，我们申请撤回了行政诉讼。王某甲取得该房产不是善意的。
廖某某同意王某甲的上诉意见，认为，1、2007年8月15日的房屋买卖协议中虽然是廖某某签的字，但中间人史××证实了经过，实际买卖合同的双方是王某甲与王某乙夫妇。2、之后王某甲已签名的过户契约拿到王某乙夫妇处，被认同，也签了名，说明王某乙夫妇对合同相对方是王某甲也是明知的。3、王某甲属善意买受人，其合法权益应受到保护。4、房屋已过户，利息不应判廖某某承担1/3。
二审庭审中王某甲申请证人史××出庭作证，史××证实的主要内容为：廖某某租赁王某乙、张某某的房屋，后因王某乙、张某某在南阳买房子，想将租赁的房屋出售，开始说是25-26万卖给廖某某，后涨到30万，廖某某承受不了，就卖给了王某甲，签协议时我在场，王某甲应到场但因其母亲生病未来，钱是王某甲将30万元存在卡上交给王某乙、张某某的，王某乙、张某某当时就知道房子是卖给王某甲的。
王某甲、廖某某对证人史××证言的内容无异议。
王某乙、张某某认为，史××说签协议时知道房子是卖给王某甲的不属实。
合议庭认为，史××作为该案房屋买卖的中间人，其与双方均无利害关系，其证言的内容与本案的其他证据相互印证，能够证实本案的有关事实，应予采信。
二审除对一审查明的事实予以确认外另查明：王某乙、张某某夫妇欲将其租赁给廖某某的位于邓州市X镇转盘西座南面北门面房出售。2007年7月15日，廖某某向张某某、王某乙出具了“房子只限我一人购买，如买不起不得转让他人”的字据。2007年8月15日，廖某某与张某某、王某乙签订了房屋买卖协议，约定的价款为30万元，廖某某、张某某、王某乙及证人史××均在该协议上签字，证人史××证实签定该协议时，张某某、王某乙知道该房屋的实际买受人为王某甲（廖某某之表哥），之后，王某甲通过史××向张某某、王某乙交付了购房款30万元，张某某、王某乙亦将房权证、结婚证复印件、身份证通过史××、廖某某交付给王某甲。2007年8月24日，张某某、王某甲在为办理房产过户需向房管部门提交的房地产买卖契约、草契、申请书、保证书、委托书等手续上签字，以上手续中房屋买受人均为王某甲。之后邓州市房地产管理局给王某甲夫妇核发了房权证和房屋共有产权证。
本院认为，2007年8月15日的房屋买卖协议虽然是廖某某与王某乙、张某某签订的，但证人史××证实签订该协议时王某乙、张某某对房屋买卖合同的相对方是王某甲是明知的，对其收到的30万元购房款也明知是王某甲向其交付的，廖某某亦认可其签订协议的行为是受王某甲的委托，之后，王某乙、张某某通过史××、廖某某将房权证交付给王某甲，并在办理房产过户的相关手续中签字确认，故该房屋买卖合同的相对方应是王某乙、张某某与王某甲，虽然之前廖某某向王某乙、张某某出具了该房屋只限廖某某一人购买，不得转让的字据，但该约定只能在廖某某与王某乙、张某某之间产生法律效力，对王某甲不产生拘束力，况且王某乙、张某某对房屋买卖合同的相对方为王某甲是明知的，其以与廖某某之间的约定，否认其与王某甲之间房屋买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。综上，王某甲与王某乙、张某某的房屋买卖合同应为有效合同，王某甲依合同约定向王某乙、张某某交付了30万元购房款，王某乙、张某某应依约定向王某甲交付房屋。王某甲的上诉理由能够成立，本院予以支持，原审法院认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销邓州市人民法院（2009）邓法民初字第X号民事判决。
二、王某甲与王某乙、张某某的房屋买卖合同为有效合同。
三、王某乙、张某某于本判决生效三十日内向王某甲交付合同约定的房屋。
一、二审诉讼费共计2000元由王某乙、张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长龚跃伟
审判员刘某
代理审判员魏春光
二0一0年九月二十五日
书记员郭金雨
