申请再审人（一审被告、二审上诉人）雷某，女，1984年1月出生，汉族，无业，驻马店市驿城区关庄东小区。

委托代理人陈青，河南华珠（略）事务所（略）。

委托代理人程某某，女，1961年8月出生，汉族，住（略）。系雷某之母。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）李某甲，女，1977年5月出生，汉族，住（略）。

委托代理人杨廷奎，河南济世雨（略）事务所（略）。

被申请人（原审被告）李某乙，女，1983年10月出生，汉族，住（略）。

申请再审人雷某与被申请人李某甲、李某乙房屋买卖合同纠纷一案，原审上诉人雷某不服本院（2008）驻民三终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2009年5月28日作出（2009）豫法民申字第x号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人雷某的委托代理人陈青、程某某和被申请人李某甲的委托代理人杨廷奎等到庭参加诉讼，被申请人李某乙经传票传唤无正当理由未到庭，对其进行缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明：2006年3月10日，被告李某乙以原告李某甲（甲方）的名义与被告雷某（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：乙方购买甲方位于驿城区关庄东小区D42乙207二层楼房一套，房权证号x，房屋所有人李某甲，成交价格为12万元；因甲方李某甲不在市内，由甲方委托人李某乙代其办理签字，乙方先付给甲方房款定金2万元，自收定金之日起，甲方一周内搬离住宅，房权证暂交乙方保管，待房权证过户手续办妥后乙方即交于甲方剩余房款10万元等条款。合同签订后，雷某于2006年8月6日前将9万元分三次交付给被告李某乙，李某乙将房屋及房权证交给被告雷某，雷某装修后居住至今，后李某甲以该协议无效，雷某应归还该房屋和房产手续为由诉至法院。另查明，诉争房屋的产权人为李某甲，系2000年自建，2003年2月25日李某甲在驻马店市房地产管理局办理了该房屋的产权证，房权证号为x，房权证现有雷某持有，未办理产权变更登记手续；房屋买卖合同签订时，房屋买卖合同甲方一栏中的“李某甲”的签名和按印均由李某乙所签、按，诉讼中二被告均未提交李某乙有权代理李某甲出卖该房屋的相关证据。审理中还查明，李某甲和李某乙系姐妹关系，均系案外人李某仁的女儿；诉讼中，雷某提交有案外人李某仁的信函二份及(2003)驿民初字第X号案卷中的询问笔录二份、担保书二份，用于证明诉争房屋的实际产权人为李某仁以及李某仁委托了李某乙出卖诉争房屋的事实。

一审法院认为，依据物权法定原则，李某甲为房屋的所有权人，雷某主张案外人李某仁享有该讼争房屋的所有权，其提交的信函、询问笔录及担保书，不能推翻已进行不动产设立登记的物权证效力。该买卖合同事前未有李某甲的委托，事后未有其追认，应确认该合同无效，以合同取得的财产应予以归还。房款雷某可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告李某乙以原告李某甲名义与被告雷某签订的房屋买卖合同无效。二、限被告雷某在判决生效后三十日内将位于驻马店市驿城区关庄东小区房权证号x的二层楼房一套及该房的房权证返还给原告李某甲。

宣判后，雷某不服，以原审判决认定事实错误等理由提出上诉。被上诉人李某甲答辩称，原审判决认定事实清楚，应当驳回上诉人雷某的上诉请求，维持原判。

二审审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院二审认为，李某甲为该案争议房屋的合法所有权人，其他证据不足以否定。原审被告李某乙在没有得到李某甲任何授权的情况下擅自处分该房屋，侵犯了李某甲的房屋所有权，双方签订的合同应为无效。上诉人雷某在二审中不能提供充分有效的书面证据支持其诉称，上诉理由不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

申请再审人雷某申请再审称：原审判决认定事实错误，其在二审中提交的证据可以证明李某乙得到了李某甲的委托授权处理该房产，被申请人李某乙与其签订的《房屋转让协议》应为有权代理。假设该案李某乙未接受其姐李某甲委托，其行为也已构成表见代理，该协议仍应合法有效，对被申请人李某甲具有法律约束力。

被申请人李某甲答辩称：争议的房屋所有权归其所有，其从未委托李某乙卖房，该房屋买卖合同无效。原审判决认定事实和适用法律正确，请求依法驳回申请再审人雷某的再审申请。

本院经再审查明的事实除与一、二审判决查明的事实相同外，另查明：（一）李某乙与雷某于2006年3月10日签订房屋买卖协议时，持有李某甲的身份证、房产证、土地使用证等，李某甲的名字系李某乙代签。（二）该案二审期间，雷某申请法院调取了驻马店市公安局经济开发区分局对李某乙涉嫌诈骗一案的有关证据，用以证明李某甲委托其妹李某乙卖房的事实。李某乙证明：2006年3月份，父母出事后写信让把关庄的一套房子卖掉，经电话联系，其姐李某甲（当时在外地）同意并让其和丈夫张某某出面卖房子，其和张某某就在网上发布了一条售房信息。2006年3月10日下午，与买房人雷某谈好价格12万元，其拿出其姐李某甲的房产证、身份证等，雷某问怎么是李某甲的名字，其说是李某甲让她卖的，其姐在外地有事，并当场向其姐李某甲打了电话，说李某甲同意此价格出卖。随后双方便签订了书面转让协议，签协议时其二姐李某敏、丈夫张某某、雷某和雷某之母程某某在场。2006年冬天的时候，李某甲回来了，其和翟某某一起和李某甲见的面，李某甲提出不想卖房子了，并提出她负责找（略）到法院起诉，让其承认房子是私自卖掉的。证人张某某、翟某某的证言和李某乙证明的以上内容基本一致，能够相互印证。（三）2006年9月份，李某乙持李某甲的身份证、土地使用证等同李某甲的公公赵刚、程某某等一起到驻马店市国土资源局，由李某乙代李某甲签字办理了土地过户手续，雷某取得驻市国用（1999）第6854－X号土地使用权证书。李某甲在（2008）驻民三终字第X号民事判决宣判后，向驻马店市国土资源局申请注销雷某的土地使用证，驻马店市国土资源局于2008年9月12日在驻马店日报刊登公告，根据（2008）驻民三终字第X号民事判决，注销雷某的驻市国用（1999）第6854－X号土地使用权证书。

本院再审认为，本案的争议焦点为：李某甲是否委托了其妹李某乙卖房该协议是否有效从再审查明的事实看，该案二审中调取的李某乙在公安机关的陈述及张某某、翟某某的证言能相互印证，可以证明李某甲口头委托李某乙卖房的事实，但是缺乏书面委托授权的证据。从本案签订合同的过程某，李某乙与李某甲系姐妹关系，该房于2006年3月在网上公开发布售房信息，2006年3月10日双方谈好价格12万元后，李某乙现场给其姐李某甲打电话并称李某甲同意卖房，李某甲的各种房产手续均由李某乙持有，在签协议时，李某甲的二妹李某敏也在场。合同签订后，各种房产手续交给雷某持有，且雷某已支付大部分房款并已装修居住至今，在办理土地过户时李某甲的公公赵刚在场。综合以上事实分析，申请再审人雷某有理由相信李某乙是接受其姐李某甲委托处理该房产，否则其不会支付大部分房款并装修入住，李某甲与李某乙系姐妹关系，且卖房的事李某甲的二妹李某敏及李某甲的公公赵刚均知情，李某甲称李某乙私自出卖其房产的理由不符合常理，不予采信。《中华人民共和国合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该案虽然认定李某乙接受李某甲委托处理该房产缺乏书面证据，但雷某作为房屋买受人有理由相信李某乙有代理权，李某乙的行为已构成表见代理，该代理行为应合法有效。申请再审人雷某的申请再审理由成立，本院予以采纳。原审判决该买卖合同无效属适用法律错误，应予纠正。李某甲的诉讼请求不能成立，应予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一八十六条、第一百五十三条第二项的规定，判决如下：

一、撤销本院(2008)驻民三终字第X号民事判决和驻马店市驿城区（2007）驿民初字第X号民事判决。

二、驳回李某甲的诉讼请求。

一二审案件受理费共计4860元由李某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长华俊锋

审判员韩永海

审判员李某

二0一0年十一月一日

书记员胡溟（兼）