上诉人（原审被告）新乡市中豫化工有限公司，住所地新乡市宏力大道西段新运小区东数第二间。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人李红新，北京市大成律师事务所（略）。
被上诉人（原审原告）新乡市畜产品进出口公司，住所地新乡市牧野区宏力大道X号。
法定代表人赵某某，该公司经理。
上诉人新乡市中豫化工有限公司（以下简称中豫公司）因与被上诉人新乡市畜产品进出口公司（以下简称畜产品公司）租赁合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2010）牧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年11月22日，中豫公司与畜产品公司签订一份借款抵押协议。该协议约定：1、中豫公司自协议签订之日将人民币15万元借给畜产品公司，使用期限为3个月(即从2005年11月22日起至2006年2月22日止)。2、畜产品公司为表示自己归还借款的诚意，自愿将位于宏力大道X号院内，面积约450平方米的仓库抵押给中豫公司，该仓库作价每平方500元(房产证号：新房至x号)。3、畜产品公司在2006年2月22日前无论因何种原因未能及时归还中豫公司的款项，中豫公司即有权对该仓库行使抵押权。4、在借款期间畜产品公司不收中豫公司租赁费6个月，如借款期满，畜产品公司未偿还借款，中豫公司同意按该房价购买仓库。如中豫公司需将该仓库产权变更在自己名下，畜产品公司有充分协助的义务，以帮助中豫公司此种权利得以实现(过户费用由畜产品公司承担)。5、协议签订后，双方必须严格执行该协议，如违约赔偿给付对方造成的一切损失。合同签订后，中豫公司将15万元借给畜产品公司，畜产品公司借款到期后未予返还。中豫公司也未行使该仓库的抵押权，其继续占有、使用畜产品公司面积约453的仓库。2008年11月22日，中豫公司以畜产品公司不返还借款及支付利息将畜产品公司起诉至原审法院，并提出财产保全申请。2008年12月13日，原审法院作出(2008)牧民二初字第X号民事裁定，裁定将畜产品公司位于新乡市宏力大道X号院内面积约453的仓库查封。查封期间允许使用，由使用人负责保管。此时该仓库使用人系中豫公司。2008年5月12日，原审法院作出(2008)牧民二初字第X号民事判决，判决畜产品公司于判决生效后十日内返还中豫公司借款15万元并支付逾期付款利息(自2006年2月23日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算)。该判决生效后，畜产品公司未能履行，中豫公司即申请强制执行。在执行期间，畜产品公司起诉，请求判令中豫公司支付自2006年5月22至2009年11月22日共计42个月仓库租赁费计款x元，并判令中豫公司腾房即解除双方的租赁合同关系，支付欠租赁费的利息。另查明，中豫公司在将款借给畜产品公司以前即开始租赁畜产品公司的仓库，当时月租金为780元，租赁的仓库系现在占有使用仓库的约三分之一。当时该仓库系东西走向，中豫公司租的系东面1间，走的系北门，由于畜产品公司院内搞房屋开发安装变压器，即将北门封上，将所租赁仓库的西墙拆除，形成了一体约453的仓库，在西墙上打开一个门进出货。中豫公司仅每月交纳租金780元。自2005年11月22日畜产品公司借中豫公司款15万元开始，中豫公司即未支付过租金。此期间，畜产品公司与中豫公司未协商过租赁仓库租金及租期事宜。
原审法院认为：畜产品公司与中豫公司仓库租赁关系存续多年，应当采用书面形式对租赁货物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物修复等条款进行约定，由于双方当事人未采用书面形式，应视为不定期租赁。2005年11月22日，中豫公司与畜产品公司签订的借款抵押协议，已经原审法院(2008)牧民二初字第X号民事判决确认为有效合同。该合同第二条已确认仓库面积约453；第4条载明“在借款期间畜产品公司不收取中豫公司租赁费六个月，……。”该约定充分证明双方当事人之间存在仓库租赁关系，同时也可以确认计收租金的起始时间为2006年5月22日(在庭审中双方当事人明确表示借款前租金已结清)。畜产品公司要求中豫公司支付x元租金的依据是其在同地段房屋租金标准每平方米每天0.3元，未经中豫公司认可。从本案的客观事实看，在2005年11月22日畜产品公司借中豫公司15万款之前双方就存在租赁关系，租金当时每月为780元。畜产品公司仓库状况为东西走向，面积约453；起租时，中豫公司承租的系东面约三分之一的仓库(中间有一面隔墙)，该三分之一仓库的北面为仓库门，当时由于畜产品公司院内搞房产开发及安装变压器，中豫公司所租赁的仓库进出货物不便，双方协商将此门封住，将仓库内的隔墙拆除，在仓库西墙上打开一个门，供仓库进出，此时就形成了租赁仓库面积约453，中豫公司每月支付的租金仍为780元。2005年11月22日，双方发生借款抵押关系，畜产品公司将该仓库抵押于中豫公司，中豫公司即开始停止支付租金，免收六个月租金期限届满后，中豫公司仍未向畜产品公司支付租金，同时畜产品公司也未返还中豫公司借款15万元。在上述期间内，双方当事人也未就仓库租金事宜进行协商。基于上述客观事实，本着诚实信用、公平原则，鉴于畜产品公司未能举出仓库租金标准每平方、每天0.3元的事实证据，租金仍应按每月780元计算为妥当。故中豫公司共应支付畜产品公司42个月租金x元。畜产品公司要求中豫公司腾房的诉讼请求，其真实意思表示为解除其与中豫公之间的仓库租赁关系。由于中豫公司长期拖欠租金，且双方的租赁关系系不定期租赁，畜产品公司随时有解除合同的权利，但应给中豫公司适当合理准备时间搬迁。畜产品公司要求中豫公司支付租金利息，由于畜产品公司没有提出具体的计算时间及计算标准，属举证不能，不予支持。中豫公司抗辩本案已超过诉讼时效，因本案仓库租赁系不定期租赁，中豫公司累计达42个月未支付租金，应视为同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案不超诉讼时效。中豫公司抗辩双方借款期届满，畜产品公司应将仓库卖给中豫公司，但事实系借款期限届满后，双方当事人没有履行合同约定，而是中豫公司将畜产品公司诉至法院，请求判令畜产品公司立即返还借款15万元及利息或按“借款抵押协议书”约定将仓库房屋抵给中豫公司。原审法院依法判令畜产品公司返还其借款15万元及利息，未支持其实现抵押权，故对该抗辩理由不予支持。该仓库在借款前就由中豫公司承租，法院虽财产保全了该仓库，但准许使用人中豫公司使用该仓库，至今中豫公司仍占有使用该仓库房，即应向畜产品公司支付租金。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的决定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、于本判决生效后三十日内解除畜产品公司出租位于新乡市宏力大道X号院内约453仓库给中豫公司使用的租赁关系。二、中豫公司于本判决生效后十日内支付畜产品公司仓库租金x元(租赁期间为2006年5月22日至2009年11月21日共计42个月)。三、驳回畜产品公司的其他诉讼请求。本案受理费3845元，由畜产品公司负担3226元；由中豫公司负担619元。
中豫公司上诉称：1、中豫公司自2005年12月起没有再租赁畜产品公司的仓库，双方之间形成借款和房屋买卖关系，原审认定双方存在租赁关系并判令中豫公司向畜产品公司支付租金错误；2、畜产品公司的请求已超过诉讼时效，依法不应予以支持。请求撤销原判，改判驳回畜产品公司的诉讼请求。
畜产品公司辩称：中豫公司自1998年起就租赁畜产品公司的仓库，后来畜产品公司仅是将仓库抵押给中豫公司，而未形成买卖关系。原审认定的租金过低。
二审时，中豫公司向本院提交如下证据材料：1、刘春枝的书面证言，证明中豫公司从2006年3月至2007年3月租赁刘春枝的房屋；2、中豫公司与新乡市外贸工矿公司签订的仓库租赁协议，证明中豫公司从2007年3月至2009年7月租赁新乡市外贸工矿公司的仓库；3、中豫公司与新乡市新世纪泡沫材料有限公司签订的租赁协议及收据，证明中豫公司从2010年8月起租赁新乡市新世纪泡沫材料有限公司的房屋；4、中豫公司与新乡市人民政府城镇住房制度改革办公室签订的两份房屋租赁合同，证明中豫公司从2006年9月起租赁新乡市房改办的房屋作办公用房，中豫公司提供上述证据旨在证明其从2006年5月份起未再租赁涉案仓库。畜产品公司对中豫公司提交的上述证据均有异议。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：中豫公司与畜产品公司虽在借款抵押协议第四条中约定如借款期满未偿还借款，中豫公司同意购买涉案仓库，但借款到期后，中豫公司向人民法院提起诉讼，要求畜产品公司归还借款本金及利息，而未选择购买该仓库，中豫公司的诉讼请求在该案中已得到支持，中豫公司在本案中又主张双方存在买卖关系，其理由不成立，本院不予支持。中豫公司与畜产品公司在签订借款协议之前已存在涉案仓库租赁关系，在签订协议后继续占有、使用该仓库，故双方之间仍应为租赁关系，中豫公司应当向畜产品公司支付租金。中豫公司提交的证据不能否定其与畜产品公司之间的租赁关系，且中豫公司也自认涉案仓库内至今仍存放有中豫公司的物品，故中豫公司提出未使用该仓库的事实主张不成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因双方在2006年5月之后互负给付金钱的债务，均可主张抵销，畜产品公司所负的债务又大于其享有的债权，其权利未受到侵害，中豫公司主张畜产品公司的请求超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由上诉人新乡市中豫化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员蒋雪梅
审判员梁国兴
二0一0年十月十日
书记员刘志飞
